مغاربة سويسرا — عقار راق بالمغرب بتوثيق مماثل

المغربي المقيم بسويسرا لا يشتري كمن يقتني سكنه الأول. قدرته الشرائية في الغالب مرتفعة، وأفقه في الملك طويل، وعمليته توجه إلى القطاع الراقي: شقة ذات خدمات، أو فيلا سكنية، أو رياض مجدد. لكن ما يميزه أعمق من المبلغ: هو قادم من سوق يكون فيه ملف المعاملة العقارية كثيفا ومقننا ومنتظما، فيصير طلب المستوى نفسه بالمغرب ردة فعل تلقائية عنده. وهذه ردة الفعل الصحيحة، وهي موضوع هذه الورقة. غير أن نقطة الاصطدام أن هذا المستوى من التوثيق ليس معطى بديهيا في معاملة مغربية عادية: لا يأتي مع الملف، وإنما يطلب ويكلف به ويؤدى عنه. ويزيد الأمر حدة أن القطاع الراقي تحديدا هو الذي تتشتت فيه معلومة الأثمان أكثر من غيره، وأن المقارنات فيه أقل عددا وأصعب معايرة. فتجتمع أعلى المبالغ بأضعف شفافية. ونمر في هذه الورقة على ملمح المشتري، والأقطاب الثلاثة، وسبب تباعد الثمن عن القيمة، وتحكيم صيغة الأداء، ثم ما يقدمه تقرير مطابق لمعايير Red Book، وتوقيته، ومزالق الراقي عن بعد. ولا نورد فيها رقم سوق واحدا، لأن المقال المصدر يمتنع عنه، وما ورد من مقادير هو شروط تدخلنا لا غير.

1. ملمح مشتر تكون في سوق موثق

ما يحمله المقيم بسويسرا إلى المغرب ليس المال وحده، وإنما عادة مكتسبة: أن لا يوقع قبل أن يقرأ ملفا. فقد تعود أن تكون القيمة مقدرة من غير البائع، وأن تكون الحالة المادية معاينة ومكتوبة، وأن تكون المساحات مقيسة لا معلنة، وأن تكون الوضعية القانونية مصفاة قبل الالتزام. وهذه العادة ثمينة، وليس المطلوب التخلي عنها لأن السوق مختلفة، بل نقلها كما هي. والخطأ المتكرر عند هذا الملمح تحديدا خطآن متقابلان. أولهما أن يفترض أن ما يأتي تلقائيا في سوق إقامته سيأتي تلقائيا هنا، فيوقع منتظرا ملفا لن يصله. وثانيهما، حين يكتشف أن الملف غير موجود، أن يستنتج أن السوق المغربية لا تنتج توثيقا أصلا، فيتخلى عن معياره ويشتري بالانطباع كما يفعل غيره. وكلاهما خطأ: التوثيق ممكن تماما بالمغرب، وينتج بمعايير مهنية معروفة، لكنه يطلب صراحة ويكلف به طرف مستقل عن البائع وعن الوسيط معا.

2. الأقطاب الثلاثة للطلب الراقي

ثلاثة أقطاب تستقطب جل الطلب الراقي عند هذه الجالية، ولكل واحد منطقه في القيمة، والاختيار بينها يحكمه الاستعمال المقصود: اصطياف، أو سكن تقاعد مستقبلي، أو تنويع في الذمة. فأنفا بالدار البيضاء تعرض شققا وفيلات ذات خدمات في الحي السكني التاريخي للعاصمة الاقتصادية، وهي تناسب استعمالا مختلطا يجمع بين مقر عند الزيارة وكراء بين الزيارتين. والسويسي بالرباط يعرض فيلات سكنية عالية المستوى في حي هادئ ومقدر بالعاصمة، وهو مطلوب لسكن التقاعد المستقبلي أكثر من غيره. ومراكش تعرض ثلاثة أصناف متمايزة: فيلات وضيعات بالنخيل، ورياضات بالمدينة العتيقة، وإقامات راقية؛ وفيها مكون اصطيافي وكرائي موسمي قوي، أي دخل غير منتظم على مدار السنة وتدبير يومي لا بد من الاستعداد له سلفا. وأول قرار في الملف ليس أي عقار يشترى، وإنما أي قطب يناسب الاستعمال المعلن؛ فالخطأ في هذه الخطوة لا يصححه أي تفاوض لاحق على الثمن.

3. لماذا يتباعد الثمن عن القيمة في الراقي

في العقار الراقي تنقلب المعادلة التي يعرفها المشتري في سوق منظمة: كلما ارتفع المبلغ قلت المعلومة. والسبب بنيوي لا ظرفي. فقيمة الفيلا لا تقرأ من متر مربع مضروب في سعر متوسط، وإنما تبنى من متغيرات يعزلها المنهج المقارن واحدا واحدا: المساحة المبنية، ومساحة الوعاء الأرضي، ومستوى الخدمات من مسبح وحديقة مهيأة وملحقات، والمنظر، والتوجيه، وجودة الإنهاءات، ثم هل العقار داخل تجزئة مغلقة أم معزول. وكل واحد من هذه المتغيرات يبرر تسوية صعودا أو نزولا، وتراكمها هو الذي يفسر أن يتباعد عقاران متجاوران في المساحة تباعدا واسعا في القيمة. يضاف إلى ذلك أن المعاملات المقارنة في هذا القطاع قليلة العدد، وأن ما يعلن منها ثمن مطلوب لا ثمن مبرم. ولهذا لا يورد هذا النص أي رقم سوق ولا أي نسبة فارق: المصدر لا يسندها إلى نص مسمى ولا إلى معطى قابل للتحقق العلني، والاكتفاء بالترتيب الكيفي أصدق من رقم مدور. والنتيجة العملية أن التوضيع يحتاج معاينة ميدانية وتسويات مكتوبة، لا انطباعا ولا متوسطا للحي.

4. تحكيم صيغة الأداء يخصك أنت

القدرة الشرائية العالية تجعل الأداء الفوري ممكنا، لكنه ليس دائما الخيار الأمثل، والتحكيم بينه وبين التمويل تحكيم في ذمتك أنت لا في العقار. فالأداء الفوري يبسط العملية ويعفي من ملف تمويلي، وقد يقوي موقعك في التفاوض؛ ومقابله أن السيولة تجمد في أصل واحد وأن أثر الرفع ينعدم. وفي المقابل توجد صيغ تمويل موجهة إلى المقيمين بالخارج، وشروطها من مقدم وأجل وسعر ووثائق مثبتة للدخل تختلف من ملف إلى آخر، ولا نورد لها هنا أي رقم لأن المصدر لا يسنده إلى نص مسمى ولأنها تتغير بتغير الملف. والنقطة التي لا تتغير في الحالتين واحدة: أن يوثق دخول الأموال بأوامر التحويل والكشوف والشهادات المبينة لطبيعتها، لأن هذا التوثيق هو ما يفتح لاحقا باب إعادة التحويل يوم البيع، وأن يعرض الترتيب المختار على مختص قبل التنفيذ. وما خرج عن نطاق تدخلنا يرجع فيه إلى أهل الاختصاص.

5. ما يقدمه تقرير مطابق لمعايير Red Book

هذه هي الأداة التي تستنسخ بها في المغرب مستوى التوثيق الذي اعتدته، وهي خبرة عقارية مستقلة ينجزها خبراء معتمدون RICS. وهي تقدم بالضبط خمسة عناصر يبحث عنها مشتر من هذه الثقافة. الأول قيمة مقدرة من طرف مستقل: منهج مقارن موثق، ومقارنات مسماة، وتسويات مكتوبة، لا ثمنا معلنا من البائع أو من الوسيط. والثاني حالة العقار معاينة على عين المكان: إنهاءات، وقدم، وأشغال متوقعة — وهي أمور لا ترى عن بعد. والثالث مساحات مقيسة ومحتوى العقار الفعلي، مقارنين بما تقوله الوثائق. والرابع الوضعية القانونية والإدارية: الرسم العقاري، ونظام الملكية المشتركة، ووضعية التحملات، ومطابقة التعمير — تفحص قبل الالتزام لا بعده. والخامس منهجية معلنة يمكن تتبع استدلالها من المعطى إلى النتيجة، وهو شرط أن تراقب أنت التقرير بدل أن تصدقه. وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: كل جهة تبقى صاحبة القرار في ملفها وفق معاييرها الخاصة. وهو خبرة حرة تنير القرار وتسند التفاوض؛ وعند نزاع معروض على القضاء فإن الخبير يعينه القاضي.

6. التوقيت — قبل الوعد بالبيع لا بعده

في القطاع الراقي، حيث يتحول فارق التقدير سريعا إلى مبلغ معتبر، لا قيمة للخبرة إلا إذا سبقت التزامك. فما دمت لم توقع الوعد بالبيع، للتقرير أثر مباشر: يعطيك ثمنا مرجعيا تفاوض به، وحالة معاينة تطلب على أساسها تسوية أو أشغالا، ووضعية قانونية تشترط تصفيتها قبل الإبرام. وبعد التوقيع يصير التقرير وثيقة معرفة لا وثيقة تفاوض، لأن هامش تحركك يكون قد ذاب. وترتيب الخطوات إذن معكوس عما يفعله الأكثرون: تؤطر المشروع أولا — استعمال، وغلاف مالي، ومدينة وحي — ثم تدرس سوق الحي المستهدف وتنتقي عقارات معدودة، ثم تكلف بالخبرة على العقار المستهدف قبل أي وعد، ثم تفاوض على أساس التقرير وتؤمن العقد لدى الموثق مع التقييد لدى المحافظة العقارية، ثم توثق تحويل الأموال. والتوقيت مريح في كل الأحوال: المهمة توقع على الخط، والأداء بتحويل، ولا يقتضي ذلك تنقلا من سويسرا.

7. مزالق الراقي عن بعد

الراقي يجتذب أيضا ممارسات ينبغي أن تسمى: أثمان منفوخة على عقارات يصعب أن تقارن، ومساحات معلنة تقريبية لم تقس قط، ووضعية قانونية غير مصفاة من ارتفاقات أو توسعات بلا رخصة، وأشغال مخفاة تحت إنهاءات حديثة. والبعد يضاعف كل واحد من هذه الأعمى. والضابط واحد لا يتغير: طرف مستقل يرى العقار، ويفحص الوثائق، ويكتب ما عاينه، قبل أن تلتزم أنت. ويضاف إليه ضابط ثان يفيد حين ينازعك البائع في قراءتك للعقار أو في تقديرك للثمن: أن تعرض المسألة في خبرة تقابلية تواجه فيها المواقف على أساس تقني، في إطار تفاوض ودي بين الطرفين. وهذه الصيغة تنقل الخلاف من مساحة الانطباع إلى مساحة المعطى، وهي في الغالب كافية لإغلاق الفارق دون تصعيد. وما ينبغي أن يظل واضحا أن التقرير مهما كان متقنا لا يلزم البائع بشيء: قوته في أن كل سطر فيه قابل للتحقق، لا في أن يفرض على أحد.

8. قراءتنا للملف والمسلم

خلاصتنا لمشتر مقيم بسويسرا ثلاث. أولاها: نعم للاقتناء الراقي، بشرط أن تعامل معلومة الثمن كما تعاملها في سوق إقامتك، أي برأي طرف مستقل، موثق ويمكن التحقق من كل سطر فيه، ويصلح للتفاوض. وثانيتها: أن يحكم بين الأداء الفوري والتمويل بحسب استراتيجيتك في الذمة، دون إهمال توثيق دخول الأموال في الحالتين. وثالثتها: أن تكون الخبرة المستقلة منهجية قبل الوعد بالبيع، فهي السبيل الوحيد لنقل مستوى التدقيق الذي اعتدته، ولتحويل البعد الجغرافي إلى تفصيل لوجستي. والمسلم تقرير مكتوب: محيط المهمة، وقاعدة القيمة، ووصف مادي وقانوني، ومقارنات معاينة مع التسويات، ومنهج معلن، وملاحق مصورة. والمكتب تأسس سنة 2019 ويقوم فيه خبراء معتمدون RICS، وأنجز أكثر من خمسة آلاف مهمة، ويتدخل في ست مدن مغربية — الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير — بنقطة 4,9 من 5 على 47 رأيا. وتنطلق المهام من 3 500 درهم دون احتساب الرسوم، والعرض يسلم في 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام، وفي 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، مع عرض شفوي بالاتصال المرئي عند الطلب.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓التوثيق بالمغرب لا يأتي مع الملف: يطلب ويكلف به طرف مستقل عن البائع والوسيط
• ✓في الراقي تقل المعلومة كلما ارتفع المبلغ: مقارنات قليلة وأثمان معلنة لا مبرمة
• ✓قيمة الفيلا تبنى متغيرا متغيرا: بناء، ووعاء، وخدمات، ومنظر، وتوجيه، وإنهاءات، وتجزئة
• ✓الخبرة قبل الوعد بالبيع: بعده تصير وثيقة معرفة لا وثيقة تفاوض
• ✓أيا كانت صيغة الأداء، يوثق دخول الأموال لأنه ما يفتح باب إعادة التحويل يوم البيع

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.