الأشغال في الملكية المشتركة بالمغرب — من يقرر ومن يؤدي

العملية الواحدة قد تصنف صيانة فتصادق في إطار الميزانية السنوية وتؤدى على الجميع بحسب الأنصبة، وقد تصنف تحسينا فتتطلب أغلبية أعلى ومفتاح تمويل خاصا قد يستثني من لا ينتفع بها. فتكييف الشغل هو إذن ما يحسم كل شيء: من يصوت، وبأي أغلبية، ومن يؤدي. غير أن التكييف نفسه ليس دائما بينا، إذ يجمع الورش الواحد أحيانا أصنافا متعددة ينبغي عزلها محاسبيا. يعرض هذا المقال أصناف الأشغال في الملكية المشتركة، ثم يطبقها على الحالات الأكثر تكرارا داخل العمارة المغربية: ترميم الواجهة، والمصعد، والمرآب، والحارس، والعدادات الفردية.

1. التكييف قبل كل شيء — أربعة أصناف

يميز التشريع بين الأشغال بحسب غايتها، وهذا التمييز هو الذي يحدد مسطرة القرار وطريقة التمويل. فالصيانة العادية إبقاء على الحال: تنظيف، وصباغة بيت الدرج، وتعويض المصابيح، وما شابه ذلك مما يتكرر. والحفظ إصلاح يحفظ العقار من التلف: عزل السطح عن الماء، وترميم الواجهة، وإصلاح ما يهدد المبنى بالتدهور. والتحسين إضافة راحة أو قيمة لم تكن موجودة: مصعد جديد لم يكن، أو مرآب، أو نظام مراقبة بالكاميرات. والاستعجال ما يهدد العمارة أو ساكنيها في الحال. والصعوبة العملية أن الورش الواحد قد يجمع أكثر من صنف، فترميم واجهة قد يرافقه تجهيز لم يكن قائما: هنا تعزل الكلفتان في جدولين متمايزين، لأن الخلط بينهما يفسد التصويت ويفتح باب المنازعة.

2. الصيانة والحفظ — القاعدة العادية

الصيانة العادية تدرج في الميزانية السنوية التي يصادق عليها الجمع العام، ولا تحتاج إلى قرار خاص عن كل تدخل. أما أشغال الحفظ فتعرض على الجمع العام ويصوت عليها بالأغلبية العادية المقررة لهذا الصنف. وفي الحالتين معا يؤدي جميع الملاك بحسب أنصبتهم في الأجزاء المشتركة، من غير استثناء ولا مفتاح خاص. والمنطق واضح: ما يحفظ العمارة يحفظها للجميع، ومن انتفع بالبناء انتفع بما يبقيه قائما. ولا نورد هنا الأغلبيات في صيغة كسرية: فهي تحددها النصوص الجاري بها العمل ونظام الملكية المشتركة الخاص بكل عمارة، ويتحقق منها قبل إدراج النقطة في جدول الأعمال.

3. التحسين — أغلبية أعلى ومفتاح تمويل خاص

أشغال التحسين تخضع لأغلبية موصوفة أعلى من أغلبية الحفظ، ولمفتاح تمويل يناقش على حدة. والسبب مفهوم: التحسين ليس ضرورة تفرضها حالة العمارة، وإنما زيادة في الراحة أو في القيمة، ولا يستوي في الانتفاع بها جميع الملاك. ومن هنا جاءت إمكانية استثناء من لا ينتفع بالتجهيز الجديد أو تخفيف مساهمته، إذا نص على ذلك نظام الملكية المشتركة أو صودق عليه في الجمع العام. غير أن صنفا من الأشغال يستفيد من نظام مخفف تيسيرا له: الأشغال الرامية إلى اقتصاد الطاقة وإلى تيسير الولوج، فقد قصد المشرع تسهيل المصادقة عليها بدل تعطيلها بأغلبيات ثقيلة.

4. الاستعجال — هامش وكيل الاتحاد وحدوده

عند الخطر الداهم — تسرب غاز، أو سقوط جزء من سقف، أو شق في البنية، أو عطب في المصعد يحبس ساكنين بداخله — يستطيع وكيل الاتحاد أن يباشر الأشغال دون انتظار انعقاد الجمع العام. لكن الهامش مؤطر بخمسة واجبات متتابعة: التدخل فورا بمقاول أو تقني قادر على الحضور في الحين؛ وإخبار الملاك من غير تأخير بكل وسيلة متاحة؛ وتوثيق الاستعجال بالصور وبعروض الأثمان وبتقرير تقني يبين لماذا كان التأخير متعذرا؛ ودعوة جمع عام استثنائي في أقرب أجل للمصادقة على ما أنجز؛ وعرض الفواتير للتصويت عليها. والهامش ضيق: فوكيل اتحاد يصف بالاستعجال ما ليس مستعجلا — كتجديد بهو المدخل مثلا — يعرض مسؤوليته الشخصية، وقد يلزم بإرجاع ما أنفقه من ماله الخاص إن رفض الجمع العام المصادقة.

5. حالة عملية — ترميم الواجهة

الترميم الكلاسيكي للواجهة يندرج في الحفظ: فهو يحمي العمارة من التقادم، ولا يغير هيئتها ولا يضيف راحة جديدة. فيصوت عليه بالأغلبية العادية ويؤدى بحسب الأنصبة، ويساهم فيه جميع الملاك بمن فيهم أصحاب المحلات التجارية في الطابق السفلي، لأن الواجهة تخدمهم هم أيضا وتحمي محلاتهم كما تحمي الشقق. أما إذا رافق الترميم عزل حراري من الخارج، أو تغيير جذري في اللون والهيئة بتدخل مهندس معماري، فإن العملية تنزلق نحو التحسين: فتقتضي أغلبية أعلى ومفتاح تمويل يناقش. غير أن شق العزل الحراري بالذات يستفيد من النظام المخفف المقرر لأشغال اقتصاد الطاقة، وهو ما ينبغي إبرازه في جدول الأعمال بدل تقديم الورش كتلة واحدة.

6. المصعد — مأزق الطابق السفلي

المصعد أكثر المواضيع إثارة للنزاع في الملكية المشتركة المغربية، وتمييز ثلاث وضعيات يحل أغلب الخلاف. الأولى الصيانة والزيارات الدورية: هي من الحفظ، بالأغلبية العادية، وتؤدى بحسب الأنصبة؛ على أن الممارسة تقبل مفتاحا مرجحا بالطابق — يؤدي ساكن الطابق العلوي أكثر من ساكن الطابق الأول — إذا نص على ذلك نظام الملكية المشتركة. والثانية الإصلاح الثقيل أو التعويض: يبقى في الحفظ إذا كان الغرض إعادة المصعد إلى العمل وإيقاف تكرار الأعطاب؛ وينتقل إلى التحسين إذا كان المصعد الجديد أوسع أو أسرع أو يخدم طوابق لم يكن يبلغها. والثالثة إحداث مصعد في عمارة لم يكن فيها: تحسين بلا لبس، بأغلبية أعلى وتمويل يناقش، وغالبا ما يستثنى منه الطابق السفلي الذي لا ينتفع به. وأصحاب المحلات في الطابق السفلي كثيرا ما يطالبون بالإعفاء من تكاليف المصعد: فإن لم ينص نظام الملكية المشتركة على ذلك صراحة ساهموا فيها، وتعديل النظام لإدخال الإعفاء ممكن لكنه نادرا ما يقبله باقي الملاك.

7. المرآب والحارس والعدادات — من يؤدي ماذا

المرآب في الطابق التحت أرضي: إذا كانت جميع الأماكن مفرزة ومبيعة على حدة، فإن صيانة المساحات المشتركة داخله — المنحدرات، والإنارة، والتهوية، وجهاز الولوج — تؤدى على أصحاب هذه الأماكن وحدهم وبنسبة ما يملكون. أما إذا بقيت أماكن في حكم الجزء المشترك، كأماكن الزوار، فيساهم الجميع. والحارس والخدمات المرتبطة به: الأجرة والتحملات الاجتماعية من الميزانية الجارية يؤديها الجميع بحسب الأنصبة؛ ومسكن الحارس إن كان جزءا مشتركا تتكفل الملكية المشتركة بصيانته. والعدادات الفردية للماء والكهرباء: تركيبها ابتداء تحسين يخضع للأغلبية الأعلى، بينما تعويض عداد بمثله حفظ يخضع للأغلبية العادية؛ وتكاليف التسيير من قراءة وفوترة تحمل على التكاليف الجارية.

8. تحضير التصويت — وما ننجزه

قبل إدراج أي شغل في جدول أعمال الجمع العام، ثلاث خطوات تختصر أغلب النزاع. أولاها تكييف طبيعة الشغل بدقة: أهو حفظ أم تحسين؟ وثانيتها التحقق من الأغلبية المطلوبة لهذا الصنف بالذات في النصوص الجاري بها العمل وفي نظام الملكية المشتركة. وثالثتها التحقق من مفتاح التمويل المنصوص عليه في النظام، ومن كون الورش لا يجمع أصنافا كان ينبغي عزلها. وهذا العمل التحضيري هو ما يجنب الجمع العام مناقشات عقيمة ويجنب قراره الطعن لاحقا. ونحن نتدخل على الشق التقني وشق القيمة: معاينة حالة الأجزاء المشتركة، وتقدير أثر الأشغال المرتقبة على قيمة الشقق، ومذكرة موثقة تعرض على الملاك. بيت خبرة تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، حاضر في ست مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا؛ وخبراؤنا معتمدون RICS، وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS. عرض أثمان في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓أربعة أصناف: صيانة عادية، وحفظ، وتحسين، واستعجال — والتكييف يحسم كل شيء
• ✓الحفظ يؤدى على الجميع بحسب الأنصبة؛ التحسين بأغلبية أعلى ومفتاح خاص
• ✓الاستعجال يباشره وكيل الاتحاد فورا ثم يعرضه للمصادقة موثقا
• ✓المصعد: صيانة حفظ، وتعويض بالمثل حفظ، وإحداث جديد تحسين
• ✓الورش الجامع لأكثر من صنف يعزل في جدولين وإلا فسد التصويت

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.