Travaux en copropriété au Maroc
qui décide, qui paie — loi 106-12

1. Les 4 catégories de travaux en copropriété

Le législateur distingue les travaux selon leur finalité, ce qui détermine la procédure de décision et le mode de financement. La classification n'est pas toujours évidente — un même chantier peut comporter plusieurs catégories qu'il faut isoler comptablement.

2. Cas pratique — le ravalement de façade

Un ravalement classique relève de la conservation : il préserve l'immeuble du vieillissement, ne change pas son aspect ni son confort. Vote à la majorité simple, paiement selon quotes-parts. Tous les copropriétaires participent, y compris les commerces du RDC (la façade leur sert aussi).

En revanche, si le ravalement s'accompagne d'une isolation thermique par l'extérieur (ITE) ou d'un changement de couleur radical avec architecte, on glisse vers l'amélioration : majorité 2/3 et clé de financement à débattre. Les travaux d'ITE bénéficient toutefois du régime allégé de la loi 106-12 (vote à la majorité simple) au titre de l'économie d'énergie.

3. L'ascenseur — le piège des RDC

L'ascenseur est le sujet le plus conflictuel en copropriété marocaine. Trois scénarios à distinguer :

• Entretien et révisions périodiques : conservation, majorité simple, payés selon quotes-parts ; cependant, la jurisprudence et la pratique admettent une clé pondérée par l'étage (un copropriétaire du 6e paie plus qu'un du 1er) si le règlement de copropriété le prévoit
• Réparation lourde / remplacement : conservation si l'ascenseur doit être remplacé pour ne plus tomber en panne ; amélioration si le nouvel ascenseur est plus grand, plus rapide, va plus haut — alors majorité 2/3 et clé spécifique
• Création ex nihilo dans un immeuble sans ascenseur : amélioration claire, majorité 2/3, financement à débattre (souvent excluant les RDC qui n'y accèdent pas)

Les commerces du RDC bataillent souvent pour être exonérés des charges d'ascenseur. Si le règlement de copropriété ne le prévoit pas explicitement, ils participent. Une modification du règlement (3/4 des tantièmes) peut introduire cette exonération, mais elle est rarement acceptée par les autres copropriétaires.

4. Parking, gardien, compteurs — qui paie quoi

Parking sous-sol— si toutes les places sont privatives (vendues lot par lot), l'entretien des aires communes (rampes, éclairage, ventilation, badge) est payé par les seuls propriétaires des places, en proportion. Si certaines places restent en partie commune (visiteurs), tous les copropriétaires participent.

Gardien et conciergerie— salaire et charges de personnel relèvent du budget courant, payés par tous selon quotes-parts. Le logement du gardien, s'il est partie commune, est entretenu par la copropriété ; s'il est partie privative attribuée par bail au gardien, c'est une charge salariale.

Compteurs individuels eau/électricité— installation initiale = amélioration (2/3) ; remplacement à l'identique = conservation (simple). Les coûts de gestion (relève, facturation) sont charges courantes. Si certains lots refusent l'individualisation, la copropriété peut imposer le passage en AG.

5. L'urgence : la marge du syndic

En cas de péril imminent (fuite de gaz, effondrement de plafond, fissure structurelle, panne ascenseur bloquant des occupants), le syndic peut engager des travaux d'urgence sans AG préalable. Il doit alors :

• Faire intervenir sans délai (entreprise sous astreinte, expert)
• Informer immédiatement les copropriétaires (mail, affichage cage d'escalier)
• Documenter l'urgence (photos, devis, rapport technique)
• Convoquer une AG extraordinaire dans les meilleurs délais pour ratification
• Présenter les factures et obtenir leur approbation par vote

La marge est étroite : un syndic qui qualifie d'"urgent" ce qui ne l'est pas (rénovation de hall d'entrée par exemple) engage sa responsabilité et peut être contraint de rembourser personnellement les sommes engagées si l'AG refuse de ratifier.