Les 12 articles du dossier
À lire dans l'ordre (chaque article est aussi autoporteur) — légal, pratique, contentieux, jurisprudence réelle marocaine à l'appui.
Loi 106-12 — la réforme 2016 de la copropriété au Maroc, analyse complète
Ce qui a changé entre la loi 18-00 (2002) et la loi 106-12 (2016) : conseil syndical obligatoire, syndic professionnel, nouvelles majorités, fonds de travaux, sanctions. Un avant/après article par article.
Le vote en assemblée générale — 3 régimes de majorité loi 106-12 + jurisprudence
Typologie complète : relative (art. 20), 3/4 (art. 21), unanimité (art. 22). Calcul des voix, mandat encadré ≤ 3 et 10 %. Jurisprudence : abus de majorité TPI Marrakech 26/09/2022 + nullité pour mandat syndic expiré TPI Casablanca 30/09/2024.
Assemblée générale — les règles strictes (convocation, quorum, PV, contestation)
Délai de convocation 15 jours, ordre du jour fermé, feuille de présence, PV signé président + secrétaire, notification 8 jours, recours 2 mois. Les erreurs qui font annuler une AG entière.
Travaux en copropriété — qui décide, qui paie (entretien, urgence, amélioration)
Comment qualifier un travail (entretien, conservation, amélioration, urgence) détermine qui vote, quelle majorité, et qui paie. Cas du ravalement, de l'ascenseur, du parking, du gardien, des compteurs.
Façade en copropriété — partie commune, enseignes et indemnisation par expertise
Art. 4 : la façade est partie commune. Enseignes, climatiseurs, panneaux de bureaux sans autorisation = occupation sans titre. Constat huissier + expertise RICS = indemnisation. Arrêt Cour de Cassation 17/06/2009.
Charges impayées — la procédure de recouvrement complète
Mise en demeure, injonction de payer, saisie conservatoire, action au fond, hypothèque légale du syndicat : la chaîne complète pour recouvrer les charges impayées, avec délais et tarifs réels constatés au Maroc.
Garanties du syndicat — hypothèque forcée, privilège mobilier, prescription 5 ans
Art. 40 / 40 bis / 41 / 43 loi 18-00. Méthodologie d'inscription, mainlevée, jurisprudence d'extension aux titres divisés (TPI Marrakech 1997) et d'interruption de la prescription (CA Casablanca 2020).
Vente d'un lot — solidarité cédant/cessionnaire pour les charges impayées (art. 42)
L'acheteur hérite des dettes du vendeur. Parade : récépissé de décharge du syndic (art. 26) + checklist due diligence pré-achat. Jurisprudence sur l'interruption de la prescription.
Le locataire en copropriété — droits, obligations, règlement, charges
Art. 31 : le locataire est tenu de respecter le règlement et les décisions du syndicat. Pas de voix en AG mais subit les travaux. Partage des charges entre propriétaire et locataire. Saisie sur loyers possible.
Problèmes avec le syndic — droits et recours gradués
Syndic qui ne convoque pas d'AG, ne produit pas les comptes, refuse l'accès aux documents : la palette des recours, du conseil syndical au mandataire ad hoc.
Administrateur provisoire — procédure référé pour copropriétés en difficulté
Nouveauté de la loi 106-12 (art. 59 bis à terdecies). Saisine en référé par le syndic ou 10 % des copropriétaires, suspension des actions des créanciers. Arrêt CA Tanger 30/04/2025.
Conseil syndical d'un ensemble immobilier — art. 29 + résidences fermées
Quand plusieurs immeubles gérés par plusieurs syndicats forment un ensemble (Hay Riad, Anfa Place, lotissements fermés). Conseil syndical de plein droit, dépenses, jurisprudence CA Commerce Casa 2020.
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