Vente d'un lot en copropriété au Maroc
solidarité cédant/cessionnaire pour les charges impayées (art. 42)

1. Le piège : l'article 42 et la solidarité légale

L'article 42 de la loi 18-00 est sans ambiguïté : "En cas de cession d'une partie divise, le cessionnaire est solidairement responsable avec le cédant à l'égard du syndicat pour garantir le paiement des créances du syndicat dues au membre cédant". Cette solidarité est légale, donc imposée — elle n'a pas besoin d'être stipulée dans l'acte de vente pour s'appliquer.

Concrètement, le syndic peut choisir librement de poursuivre soit le vendeur, soit l'acheteur, soit les deux, pour obtenir le paiement des charges impayées au moment de la vente. Le syndicat peut intenter une action en remboursement des créances exigibles au cessionnaire conformément aux procédures prévues aux articles 25 et 25 bis (mise en demeure, injonction de payer). C'est l'article 42 qui ouvre cette action.

2. La parade : le récépissé de décharge du syndic (art. 26)

La loi a prévu un mécanisme protecteur très simple, encore mal connu en pratique : l'article 26 inscrit parmi les missions du syndic celle de "délivrer un récépissé de décharge aux copropriétaires en cas de vente s'il n'est pas débiteur à l'égard du syndicat". C'est la fameuse "quittance syndic".

La pratique notariale prudente est claire : aucun closing de vente de lot en copropriété ne devrait se faire sans la production du récépissé de décharge du syndic en exercice, daté de moins de 30 jours. Ce récépissé :

• Atteste que le copropriétaire vendeur est à jour de ses contributions à la date de délivrance
• Couvre l'acheteur contre les dettes antérieures à la vente
• Est exigé en pratique par le notaire ou l'avocat qui dresse l'acte authentique
• Est sans coût ou à coût symbolique pour le copropriétaire qui le demande

Si le syndic refuse de le délivrer en invoquant des dettes, c'est qu'il y a des charges impayées à régulariser avant la vente — sur le prix de vente, par compensation à la signature. Si le syndic est défaillant ou ne répond pas, le vendeur peut se faire délivrer une attestation par le conseil syndical à défaut.

3. La due diligence copropriété — checklist pré-achat

L'audit pré-achat va au-delà du seul récépissé. Une due diligence sérieuse couvre :

Cet audit prend 5 à 10 jours ouvrés. Son coût (4 000 à 8 000 MAD HT pour un immeuble standard) est dérisoire par rapport aux risques évités. Un acquéreur qui découvre après l'acte une dette syndicale de 35 000 MAD ou un appel de fonds exceptionnel de 50 000 MAD pour ravalement déjà voté regrettera amèrement de ne pas avoir audité.

4. La prescription de 5 ans (art. 43) et son interruption

L'article 43 prévoit une prescription de 5 ans pour les créances du syndicat relatives aux charges communes, à compter de leur approbation par l'assemblée générale. Une fois la prescription acquise, le syndic ne peut plus réclamer la dette. Mais attention : la mise en demeure formelle interrompt la prescription.

La Cour d'Appel de Casablanca, dans son arrêt n° 22208 du 3 février 2020, a confirmé que la mise en demeure adressée au copropriétaire ainsi que la signature d'un protocole d'accord de paiement étaient des actes interruptifs de la prescription. Conséquence : un acheteur qui se croit protégé par l'ancienneté de la dette doit vérifier qu'aucune mise en demeure récente n'a interrompu le délai. C'est précisément ce que vérifie l'audit.

5. La mention obligatoire dans l'acte de vente (art. 11)

L'article 11 alinéa 4 impose au vendeur de mettre à la disposition de l'acquéreur une copie du règlement de copropriété, des plans architecturaux et topographiques relatifs à la partie acquise et autres pièces. Et le dernier alinéa précise que "l'acte de vente doit mentionner obligatoirement que l'acquéreur a accédé et pris connaissance des dispositions du règlement de copropriété, des plans architecturaux et topographiques". Cette mention est désormais systématique dans les actes notariés et professionnels — elle scelle la connaissance du règlement par l'acheteur et limite ses recours ultérieurs pour vice du consentement sur ces points.

6. Le recours du cessionnaire contre le cédant

Si malgré tout l'acheteur se voit poursuivi par le syndic pour des charges antérieures à la vente, il dispose d'un recours en remboursement contre le vendeur, sur le fondement du droit commun (DOC). Deux fondements possibles :

• Garantie d'éviction contractuelle du vendeur (DOC) — pour les dettes occultes
• Action récursoire contre le débiteur principal (le cédant) — par celui qui a payé la dette d'autrui
• Action en nullité partielle de l'acte pour vice du consentement (dol, réticence dolosive) si l'ampleur des dettes était dissimulée

Ces recours sont lourds et incertains — mieux vaut prévenir par la due diligence. L'acte de vente bien rédigé prévoit aussi une clause de garantie par le vendeur pour toute dette syndicale antérieure non révélée, avec retenue sur le prix le cas échéant.