Charges impayées en copropriété au Maroc
la procédure complète de recouvrement loi 106-12

1. Étape 1 — la relance amiable (le réflexe à ne pas sauter)

Beaucoup d'impayés relèvent d'un oubli, d'une difficulté ponctuelle ou d'un désaccord non exprimé sur un poste de charges. Avant toute procédure, le syndic doit envoyer une relance écrite simple, rappelant le montant dû, la nature des charges concernées, la date d'exigibilité, et proposant un échéancier le cas échéant. Cette relance se fait à 30 jours du défaut, puis à 60 jours si rien ne bouge.

En pratique, un copropriétaire sur trois régularise à ce stade. Ceux qui ne répondent ni à la première ni à la deuxième relance sont les vrais cas à traiter — il faut alors basculer vers la phase contentieuse sans attendre, car plus le retard s'accumule, plus le débiteur prend l'habitude de ne pas payer et plus la procédure devient longue.

2. Étape 2 — la mise en demeure formelle

La mise en demeure est une lettre recommandée avec accusé de réception (ou exploit d'huissier) qui fait courir les intérêts moratoires et constitue le point de départ formel du contentieux. Elle doit :

• Détailler le décompte précis des sommes dues (par exercice, par poste, intérêts compris)
• Rappeler la base juridique (PV d'AG, règlement de copropriété, loi 106-12)
• Fixer un délai raisonnable de paiement (15 à 30 jours)
• Annoncer explicitement la procédure judiciaire en cas de non-paiement
• Être signée par le syndic en exercice et envoyée à l'adresse du débiteur figurant au registre des copropriétaires

Coût indicatif : 200 à 600 MAD (huissier) ou frais d'envoi recommandé. C'est aussi à ce stade que le syndic doit faire inscrire l'hypothèque légale du syndicat sur le lot du débiteur (point 5 ci-dessous) — c'est gratuit ou très peu coûteux et très protecteur.

3. Étape 3 — l'injonction de payer (la voie rapide)

Pour les créances liquides et exigibles non contestées, le code de procédure civile marocain ouvre la voie de l'injonction de payer — une procédure simplifiée, non contradictoire au départ, qui permet d'obtenir rapidement un titre exécutoire. Le syndic, par son avocat, dépose une requête au tribunal de première instance compétent, accompagnée du PV d'AG approuvant les comptes, du décompte chiffré, et de la mise en demeure restée infructueuse.

Le juge rend une ordonnance, signifiée au débiteur par huissier. Ce dernier dispose d'un délai pour faire opposition. S'il ne s'y oppose pas, l'ordonnance devient définitive et exécutoire — saisies possibles. S'il s'oppose, l'affaire bascule en procédure ordinaire contradictoire devant le même tribunal. Délai courant : 3 à 6 mois pour obtenir l'ordonnance, 6 à 12 mois supplémentaires en cas d'opposition.

4. Étape 4 — saisie conservatoire et exécution forcée

Une fois le titre exécutoire en poche (ordonnance d'injonction définitive ou jugement au fond), le syndicat peut engager :

• Saisie sur compte bancaire du débiteur (si compte connu, signification à la banque)
• Saisie sur salaire si le débiteur est salarié (signification à l'employeur, dans la limite de la quotité saisissable)
• Saisie sur loyers si le lot impayé est loué — le locataire verse directement au syndicat
• Saisie immobilière du lot en dernier ressort, avec vente aux enchères publiques sous contrôle judiciaire

Une saisie conservatoire peut être obtenue dès l'injonction signifiée, sans attendre l'épuisement des recours du débiteur, pour bloquer ses actifs et empêcher l'organisation d'une insolvabilité. C'est une mesure préventive très utile, notamment pour la saisie sur loyers d'un lot loué.

5. L'arme silencieuse : l'hypothèque légale du syndicat

La loi 106-12 confirme et renforce l'hypothèque légale du syndicat sur le lot d'un copropriétaire en impayé. Concrètement, le syndic peut, dès la mise en demeure, faire inscrire au registre foncier (conservation foncière) une hypothèque légale garantissant les sommes dues. Cette inscription a deux effets puissants :

• Effet psychologique immédiat — le copropriétaire débiteur ne peut plus vendre son lot sans purger les impayés, et son banquier hypothécaire est alerté ; cela suffit souvent à débloquer un paiement
• Effet juridique : si le lot est vendu (volontairement ou par saisie d'un autre créancier), le syndicat est payé par préférence, dans la limite du rang de son inscription

C'est l'outil le plus sous-utilisé au Maroc — beaucoup de syndics l'ignorent ou ne savent pas l'activer. Pourtant, son coût est marginal et son rendement excellent. Tout syndic compétent l'inscrit dès qu'un copropriétaire a plus de deux trimestres de retard.