Administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté
procédure référé loi 106-12 (art. 59 bis à terdecies)

1. Qui peut saisir et dans quels cas (art. 59 bis)

L'article 59 bis introduit par la loi 106-12 a la précision suivante : "Lorsque le syndicat des copropriétaires est incapable de s'acquitter de dettes exigibles ou de conserver la copropriété, le président du tribunal de première instance, statuant en référé, peut désigner un administrateur provisoire à la demande du syndic ou de 10 % de l'ensemble des copropriétaires". Deux entrées de saisine, donc :

• Le syndic lui-même — qui constate que sa gestion ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou le paiement des dettes exigibles. C'est une démarche responsable plutôt qu'une admission d'échec — le syndic met la copropriété sous protection judiciaire
• 10 % de l'ensemble des copropriétaires — calculés en têtes ou en tantièmes selon l'interprétation prudente (lire en tantièmes par cohérence avec le reste de la loi). Cette voie permet à une minorité organisée de contourner un syndic défaillant ou de débloquer une situation où l'AG ne peut plus se tenir

Conditions de fond : incapacité à payer les dettes exigibles (factures fournisseurs en souffrance, dettes fiscales, jugements non exécutés) ouincapacité à conserver la copropriété (dégradation accélérée par défaut d'entretien, sinistres non gérés, sécurité menacée). Une seule des deux conditions suffit. La preuve est rapportée par les pièces (mises en demeure des créanciers, rapports techniques, photos, expertises).

2. Qui peut être administrateur provisoire

L'article 59 bis pose une règle d'incompatibilité essentielle : le syndic, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ses employés ne peuvent être administrateurs provisoires. La logique est claire : il faut un tiers indépendant qui n'ait pas d'intérêt à protéger la gestion antérieure ou à dissimuler des manquements.

En pratique, sont nommés des administrateurs judiciaires, des experts-comptables, des syndics professionnels expérimentés issus d'autres cabinets, ou des avocats spécialisés en copropriété. Le tribunal choisit en fonction de la complexité du dossier. L'administrateur peut, si la continuité du syndicat l'exige, se faire assister par toute autre personne désignée par le président du tribunal sur sa proposition (art. 59 sexies).

3. La mission et la durée (art. 59 ter)

L'ordonnance du président du tribunal fixe la mission de l'administrateur provisoire et sa durée — qui ne doit pas dépasser une année. L'ordonnance peut être modifiée, prorogée ou rapportée selon l'évolution de la situation. C'est cette ordonnance qui constitue le titre de l'administrateur — elle est opposable aux copropriétaires, au syndic révoqué, aux créanciers, aux banques, aux fournisseurs.

La mission est par nature de redressement : prendre les mesures susceptibles de redresser la situation de la copropriété (art. 59 quater). À cet effet, l'administrateur est investi des mêmes pouvoirs que le syndic — gestion des comptes, signature des contrats, engagement et paiement des dépenses, représentation en justice du syndicat, gestion du personnel. Le mandat du syndic et de son adjoint cesse de plein droit, ainsi que la tenue des AG (sauf l'AG de clôture prévue à l'article 59 nonies).

4. L'effet protecteur : suspension des actions des créanciers (art. 59 septies)

C'est l'article le plus puissant de la procédure. La désignation de l'administrateur provisoire suspend de plein droit, pour la durée de son mandat :

• Toute action en justice intentée par les créanciers avant la décision de désignation, tendant à condamner le syndicat au paiement d'une somme d'argent
• Toute action tendant à résilier des contrats (fourniture, assurance) pour défaut de paiement
• Toute voie d'exécution (saisie, vente forcée) des créanciers à l'encontre du syndicat
• Les délais impartis sous peine de déchéance sont interrompus

En d'autres termes, la procédure crée une bulle de protection autour de la copropriété pendant que l'administrateur restructure. Les créanciers ne peuvent plus saisir, harceler, ou exiger paiement immédiat — ils doivent attendre la fin du mandat. C'est ce qui permet à l'administrateur de négocier des plans de paiement, de relancer la facturation des charges, de boucler les recouvrements, sans subir simultanément la pression des poursuites.

5. Pilotage opérationnel (art. 59 octies)

Sauf urgence, l'administrateur provisoire est tenu de consulter le conseil syndical avant de prendre les décisions qu'il juge nécessaires. Il peut également convoquer les copropriétaires pour information et avis — ce n'est pas une AG décisionnelle, mais une AG de transparence. Il doit fixer le mode de financement de chaque décision (appel de fonds, recours aux réserves, étalement).

Les décisions prises sont notifiées aux copropriétaires dans un délai de 8 jours et inscrites sur un registre numéroté visé par le président du tribunal compétent. Cette traçabilité protège l'administrateur en cas de contestation ultérieure et constitue le journal de bord du redressement.

6. Fin de mission et retour à la normale

Avant la fin de son mandat, l'administrateur provisoire est tenu de convoquer l'assemblée générale dans les conditions de l'article 16 quinquies, pour deux objectifs (art. 59 nonies) :

• Approuver le projet de budget prévisionnel pour l'exercice à venir
• Désigner un nouvel adjoint au syndic (le rétablissement complet de la gouvernance se fera ensuite par AG ordinaire)

À l'expiration du mandat, l'administrateur dépose un rapport écrit au greffe du tribunal de première instance compétent (art. 59 decies), retraçant sa mission, les décisions prises, les sommes manipulées, l'état de la trésorerie remise au syndic successeur.

7. Jurisprudence : Cour d'Appel de Tanger 30 avril 2025

La Cour d'Appel de Tanger, dans son arrêt n° 35675 du 30 avril 2025, a confirmé la voie du référé pour les copropriétés en difficulté. Elle a rappelé que la suspension des décisions de l'assemblée générale est possible si l'urgence est caractérisée, et a validé l'exigence des 10 % de voix de demandeurs minimum pour la désignation d'un administrateur provisoire (art. 59 bis al. 1). Cette décision a sécurisé la nouvelle procédure et envoyé un signal fort : la voie est ouverte, les tribunaux savent l'utiliser, les copropriétés ne sont plus condamnées à se dégrader silencieusement.