La façade en copropriété au Maroc
partie commune, enseignes commerciales et indemnisation par expertise

1. La façade est expressément partie commune (art. 4 loi 18-00)

Le texte est sans ambiguïté. L'article 4 de la loi 18-00 modifiée par la loi 106-12 énumère limitativement les parties réputées communes, et la façade figure expressément dans la liste, au même titre que les gros œuvres, les fondations, les murs porteurs, les escaliers, les ascenseurs ou les entrées. La façade n'est donc pas un "extérieur" neutre dont chacun ferait ce qu'il veut au droit de son lot privatif — c'est une propriété collective des copropriétaires, gérée par le syndicat.

Conséquence : tout acte qui modifie, occupe, ou exploite la façade nécessite une autorisation du syndicat — concrètement, une décision de l'assemblée générale. À défaut, l'occupant est en situation d'occupation sans titre d'une partie commune, ce qui ouvre au syndicat le droit d'agir en cessation et en indemnisation.

2. La nuance de la jouissance exclusive (art. 3 loi 18-00)

L'article 3 introduit une subtilité essentielle : les parties communes sont "destinées à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de certains d'entre eux". La loi reconnaît donc la possibilité d'une jouissance exclusive d'une partie commune par un ou plusieurs copropriétaires identifiés — sans pour autant que la partie change de nature juridique. La façade reste commune, mais son usage peut être réservé à certains lots.

Concrètement, le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée générale peuvent attribuer à un lot précis le droit exclusif d'apposer une enseigne sur tel pan de façade, d'installer un climatiseur à tel emplacement, de poser un bandeau publicitaire visible du boulevard. Cette jouissance exclusive est encadrée :

• Elle doit être expressément stipulée (règlement, PV d'AG enregistré)
• Elle ne confère pas un droit de propriété — la partie reste commune (principe constant en jurisprudence)
• Elle peut être assortie de contreparties financières (redevance annuelle au syndicat)
• Elle est révocable selon les conditions prévues à l'acte d'attribution ou par décision d'AG à la majorité requise

3. Les autorisations nécessaires (art. 20 et 21 loi 18-00)

Deux régimes d'autorisation cohabitent :

L'article 20 prévoit explicitement que l'AG peut autoriser à la majorité relative "certains copropriétaires à réaliser, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur, sans porter préjudice à sa destination initiale". C'est la base juridique sur laquelle un commerce peut obtenir le droit d'apposer une enseigne. Sans vote, l'enseigne est posée sans titre.

4. Jurisprudence : la Cour de Cassation reconnaît le dommage esthétique

La Cour de Cassation marocaine, par son arrêt n° 22191 du 17 juin 2009, a posé un principe ferme : toute atteinte à la façade commune par modification (en l'espèce, remplacement d'éléments en bois par des fenêtres en fer) constitue un "dommage esthétique" qui ouvre droit à suppression. La Cour reconnaît également que chaque copropriétaire peut agir individuellement, sans devoir attendre une décision collective du syndicat, dès lors que ses droits sur la chose commune sont en cause.

En complément, deux arrêts de la même Cour du 20 octobre 2016 (n° 31208 et 31148) ont précisé qu'une simple reconnaissance théorique d'un droit ne suffit pas — la jouissance effective doit être démontrée, au besoin par expertise judiciaire. Ces décisions sécurisent la position du syndicat : tant que l'occupant ne peut justifier d'un titre régulièrement obtenu (PV d'AG, règlement modifié), il est en occupation sans titre.

Enfin, l'arrêt de la Cour d'Appel de Commerce de Casablanca du 23 janvier 2020 (n° 70039) confirme que l'action en réparation des dommages liés aux parties communes doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires lui-même, en application de l'article 13 de la loi 18-00 qui fait peser sur lui la responsabilité de la conservation et de l'entretien des parties communes.

5. La méthode d'indemnisation : constat huissier + expertise

La chaîne probatoire et indemnitaire suit un séquencement éprouvé :

1. Constat d'huissier de justice à date certaine — nature de l'élément posé en façade (enseigne lumineuse, bandeau, climatiseur, panneau publicitaire), surface exploitée en m², emplacement précis, durée constatable (ancienneté apparente, photographies datées, factures Google Street View le cas échéant)
2. Recherche des autorisations — vérification du règlement de copropriété, examen des PV d'AG, demande au syndic de produire les délibérations éventuelles. À défaut de PV autorisant l'exploitation, présomption d'occupation sans titre
3. Expertise immobilière RICS — chiffrage de la valeur locative théorique du m² de façade exploité, sur la base des prix de location de surfaces publicitaires (panneaux, totems, bandeaux) au prorata de l'emplacement et de la visibilité. Multiplication par la durée d'exploitation établie
4. Mise en demeure formelle adressée à l'occupant (commerce, bureau, propriétaire du lot), réclamant la cessation et l'indemnisation à l'amiable
5. Action judiciaire à défaut de règlement amiable — action en cessation et indemnisation devant le tribunal de première instance compétent, avec à l'appui le constat d'huissier et l'expertise contradictoire

6. Spécificités des bureaux et immeubles mixtes

Le contentieux est particulièrement fréquent dans les immeubles mixtes habitation + bureaux + commerces — typique de Casablanca, Maârif, Hassan-Rabat, Gueliz à Marrakech. Les bureaux de cabinets professionnels (avocats, notaires, médecins, experts-comptables) apposent des plaques, des bandeaux d'enseigne, voire des totems lumineux en partie haute de l'immeuble. Les commerces en RDC débordent souvent largement sur la façade, parfois jusqu'à occuper l'ensemble du nez de dalle au-dessus de la vitrine.

Trois cas particulièrement litigieux :

• Climatiseurs apposés en façade par un copropriétaire d'appartement — partie privative du climatiseur mais occupation de la façade commune. Beaucoup de règlements anciens ne le prévoient pas. Régularisation possible par PV d'AG à la majorité relative (art. 20) avec, le cas échéant, redevance annuelle au syndicat
• Bandeaux et totems de cabinets professionnels en étages — l'activité de bureau s'exerce dans le lot privatif, mais la signalétique sur la façade reste une occupation sans titre de partie commune. Souvent tolérée jusqu'à ce qu'un conflit éclate (syndic nouvellement formé, copropriétaire mécontent du bruit ou de la vue)
• Vitrophanie et habillage de façade par les commerces — quand le revêtement déborde de la simple vitrine sur les éléments de structure (poteaux, allèges), l'occupation est manifeste. L'arrêt 22191 traite précisément d'une telle modification d'aspect

7. Régularisation amiable vs contentieux

La voie la plus efficace reste la régularisation amiable. Une fois le constat d'huissier établi et l'expertise chiffrée, le syndic propose au commerce ou au cabinet trois options :

• Démontage immédiat de l'élément litigieux et remise en état de la façade
• Régularisation par redevance annuelle versée au syndicat, après autorisation expresse en AG à la majorité requise — solution gagnant-gagnant car le commerce conserve sa visibilité commerciale et le syndicat gagne une recette pour ses charges
• Rachat de la jouissance exclusive par un capital, contre intégration au règlement de copropriété — moins fréquent, mais possible pour des cas d'exploitation lourde (totem, panneau géant)

En cas de refus, le contentieux est intenté par le syndicat ou par un copropriétaire individuellement (jurisprudence 22191 et 70039). Le tribunal ordonne la cessation sous astreinte et fixe l'indemnité due, généralement au regard de l'expertise produite et confortée par expertise judiciaire si contestée.