Le vote en assemblée générale de copropriété au Maroc
3 régimes de majorité loi 106-12 + jurisprudence

1. Calcul des voix : tantièmes, pas têtes

En copropriété marocaine, le vote ne se fait jamais par tête. L'article 14 de la loi 18-00 modifiée énonce que "chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à l'importance de ses droits sur sa partie divise dans l'immeuble". Un copropriétaire détenant 800 millièmes pèse donc 8 fois plus qu'un détenteur de 100 millièmes. Le règlement de copropriété précise pour chaque lot le nombre de voix correspondant aux tantièmes.

La loi 106-12 a toutefois introduit, à l'article 16 decies, une limitation anti-domination essentielle : si un copropriétaire dispose d'un nombre de voix supérieur à la moitié de la somme des voix revenant au reste des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la moitié des voix dont dispose l'ensemble. Cette règle protège la copropriété contre la mainmise d'un copropriétaire ultra-majoritaire (typiquement, le promoteur qui n'a pas encore tout vendu, ou un copropriétaire ayant racheté plusieurs lots).

2. Quorum et tenue de l'assemblée

L'article 18 de la loi 18-00 fixe les règles de quorum. Pour qu'une réunion soit valable, la moitié au moins des copropriétaires ou de leurs représentants doivent être présents — entendons : la moitié des voix exprimées en tantièmes, pas la moitié des personnes physiques. Si ce quorum n'est pas atteint, une seconde réunion est tenue dans un délai de trente jours, et elle peut prendre ses décisions à la majorité quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Ce mécanisme est essentiel : il évite qu'une copropriété soit paralysée par l'absentéisme des copropriétaires. La pratique courante est de convoquer la 1ère AG en sachant qu'elle n'aura pas le quorum, puis de tenir la 2e quelques jours plus tard sans condition de quorum. La convocation doit toutefois respecter rigoureusement le délai légal de 15 jours pour chaque convocation (art. 16 quinquies).

3. La majorité relative (art. 20) — la gestion courante

La majorité relative — entendre : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés — s'applique aux décisions de gestion courante listées à l'article 20 :

• Entretien de l'immeuble et sécurité des habitants
• Autoriser certains copropriétaires à réaliser, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur sans porter préjudice à la destination initiale (cas typique : pose d'une enseigne, d'un climatiseur, d'un store)
• Installer des antennes et paraboles communes
• Aménager les lieux destinés aux rituels religieux sacrificiels
• Mesures d'accessibilité pour les personnes en situation de handicap
• Désigner, révoquer et définir les conditions de travail du concierge

4. La majorité des 3/4 (art. 21) — les décisions importantes

Beaucoup ignorent que la désignation et la révocation du syndic relèvent de l'article 21 — donc d'une majorité qualifiée des 3/4 des voix des copropriétaires (et non d'une majorité simple). C'est l'une des erreurs les plus fréquentes qui conduit à l'annulation de décisions d'AG. L'article 21 énumère :

• Élaboration ou amendement du règlement de copropriété
• Réalisation de travaux d'amélioration de l'immeuble (changement ou addition d'équipements)
• Désignation et révocation du syndic et de son adjoint
• Révision de la répartition des charges communes
• Fixation des émoluments du syndic et de son salaire le cas échéant
• Approbation du budget du syndicat, fixation des charges, plafond des dépenses, réserve pour grands travaux
• Réalisation des grands travaux d'entretien
• Souscription à une assurance collective (incendie, explosion, dégâts des eaux)
• Institution d'un droit de préférence pour les immeubles d'au plus 20 titres fonciers (art. 39)
• Démolition partielle de l'immeuble

5. L'unanimité (art. 22) — les décisions structurelles

L'unanimité est exigée pour les décisions qui touchent à la structure même de l'immeuble ou à sa destination. L'article 22 vise :

• Édification d'un nouveau bâtiment, surélévation d'un ancien bâtiment, création de locaux à usage individuel
• Conclusion d'actes portant cession d'une partie de l'immeuble ou constitution de droits immobiliers au profit du syndicat
• Création ou aménagement de locaux à usage collectif
• Cession du droit de surélévation
• Réalisation de travaux destinés à apporter des transformations aux parties communes

L'article 44 renvoie également à l'unanimité pour l'exercice du droit de surélévation ou d'excavation, et l'article 45 pour la décision de reconstruction en cas de destruction totale.

6. Le mandat : encadrement strict (art. 16 decies)

Un copropriétaire absent peut donner pouvoir à un autre copropriétaire ou à un tiers — la loi 106-12 a clarifié ce point. Mais l'article 16 decies pose deux limites cumulatives au mandat :

• Un même mandataire ne peut représenter plus de 3 copropriétaires
• Le total des quotes-parts représentées par le mandataire ne peut excéder 10 % des voix de l'ensemble des copropriétaires
• Le mandat doit être écrit, daté, signé, et désigner précisément le mandataire et l'AG concernée

Au-delà de ces seuils, les pouvoirs excédentaires sont nuls — c'est-à-dire que les voix associées ne sont pas comptabilisées. Cette règle anti-domination empêche un copropriétaire de récolter des procurations en blanc pour contrôler les votes. Le syndic ne peut être désigné mandataire d'aucun copropriétaire pour une AG qu'il convoque (principe d'indépendance).

7. Le procès-verbal et la notification (art. 16 nonies et 30)

Toute AG donne lieu à un procès-verbal consignant pour chaque résolution : le libellé exact, le nombre de voix favorables, défavorables et abstentions, et le sort de la résolution. Le PV est signé par le président de séance et le secrétaire (jamais par le syndic seul). Il est notifié à tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou défaillants, dans un délai n'excédant pas huit jours à compter de la date de la prise des décisions (art. 16 nonies et art. 30).

La notification fait courir le délai de recours en annulation : deux moisà compter de la notification du PV (art. 59 duodecies). Tout copropriétaire qui n'a pas voté en faveur de la résolution litigieuse peut saisir le tribunal compétent. Au-delà de deux mois, le recours est prescrit.

8. Jurisprudence : abus de majorité et nullités

Le TPI de Marrakech, dans sa décision n° 22524 du 26 septembre 2022, a annulé une résolution prise en AG dans l'intérêt particulier de la majorité et au détriment de la minorité — c'est l'application classique de la théorie de l'abus de majorité. La majorité ne peut pas tout : ses décisions doivent servir l'intérêt collectif de la copropriété, et non écraser systématiquement une minorité identifiable.

Le TPI de Casablanca, dans sa décision n° 29029 du 30 septembre 2024, a prononcé la nullité d'une AG tenue alors que le mandat du syndic en exercice était expiré sans renouvellement. La désignation du nouveau syndic, organisée sous cette AG irrégulière, a également été frappée de nullité — rappel important : sans syndic en exercice régulièrement mandaté, pas de convocation valable.

Enfin, le TPI de Casablanca, dans sa décision n° 29032 du 17 juillet 2024, a annulé une convocation d'AG faute de saisine préalable du syndic conformément à l'article 16 ter. Le mécanisme est simple : si le syndic refuse de convoquer, les copropriétaires (1/3 d'entre eux) doivent d'abord saisir le syndic ; ce n'est qu'après un délai de 8 jours sans réponse qu'une convocation directe par les copropriétaires est valable (art. 16 quater).