Conseil syndical d'un ensemble immobilier au Maroc
art. 29 loi 18-00 + cas pratique résidences fermées

1. Qu'est-ce qu'un ensemble immobilier au sens de la loi

L'article 1er alinéa 2 de la loi 18-00 modifiée vise "les ensembles immobiliers bâtis constitués d'immeubles, villas ou locaux contigus ou séparés, répartis en parties privatives et parties communes appartenant dans l'indivision à l'ensemble des copropriétaires". La caractéristique structurante : il existe des parties communes à plusieurs immeubles, distinctes des parties communes internes à chaque immeuble.

Cas typiques au Maroc :

• Résidences fermées (gated communities) à Hay Riad, Anfa Aïn Diab, Bouskoura — plusieurs immeubles dans une enceinte commune, avec voiries, sécurité, jardin, piscine, club house
• Complexes résidentiels multi-immeubles type Hay Riad Eden, Casa Green Town, Marina Smir — bâtiments séparés mais services collectifs (parc, terrains de sport, conciergerie)
• Lotissements avec voiries privatives non rétrocédées à la commune — typique des projets de promotion familiale ou MRE
• Centres commerciaux et bureaux mixtes type Anfa Place, Morocco Mall, Ghandi Mall — espaces collectifs (parkings, allées, sécurité, climatisation centrale)

2. La création de plein droit du conseil syndical (art. 29)

L'article 29 est central : "Lorsqu'il s'agit d'un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriétaires, il est créé, de plein droit, un conseil syndical ayant pour mission d'assurer la gestion des parties communes, conformément au règlement de copropriété de l'ensemble des syndicats et aux décisions prises par les assemblées générales de ces syndicats".

Trois points cruciaux à retenir :

• De plein droit — pas besoin d'une décision constitutive, le conseil syndical existe par la seule présence de plusieurs syndicats sur un même ensemble
• Mission limitée aux parties communes de l'ensemble — pas aux parties communes internes à chaque immeuble, qui restent gérées par leur syndicat propre
• Référence au règlement de copropriété de l'ensemble — qui doit donc exister et préciser ce qui relève de l'ensemble vs ce qui relève de chaque immeuble

3. Composition et désignation

La composition est imposée par la loi : le conseil syndical est composé d'office des syndics et de leurs adjoints de tous les syndicats des copropriétaires de l'ensemble. Il ne s'élit pas, il se compose. Une fois constitué, il désigne à la majorité absolue parmi ses membres, lors de sa première réunion, un syndic du conseil syndical (l'équivalent du président) et son adjoint, pour un mandat de 2 ans renouvelable.

Le syndic du conseil syndical peut être révoqué à la majorité absolue des syndics et de leurs adjoints présents ou représentés dans l'assemblée générale du conseil. L'autorité administrative locale est informée de la désignation des organes de gestion (art. 19 in fine).

4. Fonctionnement opérationnel

Le conseil syndical tient ses réunions à la demande de 2 ou plusieurs de ses membres, au moins une fois tous les 6 mois, et toutes les fois qu'il est jugé nécessaire. Les convocations et la tenue de l'AG du conseil syndical sont effectuées selon les mêmes modalités prévues pour le syndicat des copropriétaires : convocation 15 jours, ordre du jour précis, feuille de présence, PV signé.

Les décisions du conseil syndical sont prises à la majorité absolue des syndics de l'ensemble immobilier et de leurs adjoints présents ou représentés à l'assemblée générale (art. 29 bis). C'est une majorité plus exigeante que la majorité relative — il faut plus de la moitié des membres réellement présents pour adopter.

5. Dépenses et financement (art. 29 quater)

La règle est limpide : "Les dépenses de gestion et d'entretien des parties communes de l'ensemble immobilier sont à la charge des syndicats des copropriétaires de l'ensemble immobilier" (art. 29 quater). Chaque syndicat d'immeuble appelle donc auprès de ses propres copropriétaires une quote-part destinée à financer les dépenses de l'ensemble, puis reverse cette somme au conseil syndical.

La clé de répartition entre les différents syndicats d'immeubles est fixée par le règlement de copropriété de l'ensemble. Critères usuels :

• Au prorata du nombre de lots de chaque immeuble
• Au prorata de la surface bâtie de chaque immeuble
• Selon une clé mixte (surface + standing + utilité des services pour chaque immeuble)
• Avec exonérations partielles si certains services ne profitent pas à un immeuble particulier (ex : un immeuble qui n'accède pas à la piscine)

6. Cas pratique — résidence fermée 4 immeubles à Hay Riad

Résidence fermée à Hay Riad Rabat : 4 immeubles de R+5 (24 lots chacun, soit 96 lots au total), enceinte commune sécurisée, jardin paysager 2 500 m², piscine, salle de sport, conciergerie 24/7. Chaque immeuble a son syndicat (4 syndicats), donc 4 syndics et 4 syndics adjoints. Conseil syndical : 8 membres.

Budget annuel de l'ensemble : 720 000 MAD (sécurité 360 000, jardin 96 000, piscine 60 000, conciergerie 120 000, maintenance équipements 60 000, assurance 24 000). Clé de répartition : 1/4 par syndicat (égalité car immeubles identiques). Chaque syndicat appelle donc 180 000 MAD / an auprès de ses copropriétaires soit 7 500 MAD par lot et par an (625 MAD / mois), à intégrer dans le budget propre à chaque immeuble.

7. Jurisprudence : la primauté de la désignation par le conseil

La Cour d'Appel de Commerce de Casablanca, dans son arrêt n° 68961 du 22 juin 2020, a tranché un conflit révélateur : un copropriétaire prétendait avoir désigné un syndic en AG particulière, mais cette désignation était postérieure à une désignation régulière par le conseil syndical de l'ensemble immobilier (art. 29). La Cour a confirmé la primauté de la désignation par le conseil syndical et a ordonné à la banque concernée de reconnaître ce syndic dans ses relations bancaires. Le PV du conseil syndical conserve toute sa validité.