Le locataire en copropriété au Maroc
droits, obligations, règlement et charges (loi 18-00 / 106-12)

1. Le locataire est tenu par le règlement de copropriété (art. 31)

L'article 31 de la loi 18-00 modifiée par la loi 106-12 est explicite : le copropriétaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du règlement de copropriété, et le locataire s'engage à en respecter le contenu ainsi que les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. C'est une obligation légale d'ordre public — qui s'impose au locataire même si le bail est silencieux sur ce point.

Conséquences pratiques : le locataire doit respecter les horaires de bruit éventuels, les règles d'usage des parties communes (parking, ascenseur, hall, terrasse), les restrictions sur les animaux, l'affichage en hall, l'interdiction d'exercer certaines activités professionnelles dans un lot strictement résidentiel. Le non-respect peut conduire le syndicat à agir directement contre le locataire (action en cessation), tout en mettant en cause le copropriétaire bailleur pour défaut de surveillance.

2. Ce que le locataire ne peut pas faire

Trois limites majeures au statut du locataire en copropriété :

• Pas de voix en AG — l'article 14 réserve la qualité de membre du syndicat et le droit de vote au copropriétaire. Le locataire n'est pas convoqué et n'a pas accès aux délibérations
• Pas d'accès direct aux archives (art. 32) — seuls les copropriétaires peuvent demander au syndic communication des comptes, factures, contrats. Le locataire passe par son bailleur s'il a besoin d'information
• Pas de droit de contestation des décisions d'AG — le recours en annulation (art. 59 duodecies) est ouvert au copropriétaire opposant ou défaillant, pas au locataire

Ce déséquilibre est compensé par l'obligation du bailleur de protéger le locataire (jouissance paisible due en application du droit commun des baux et des lois 67-12 / 49-16). Si une décision d'AG trouble gravement la jouissance du lot loué (travaux longs, restriction d'usage), le locataire a son recours contre le bailleur, qui à son tour peut contester en AG ou en justice.

3. Les charges récupérables : ce que le bailleur peut refacturer

La loi 18-00 ne traite pas directement de la récupération des charges du copropriétaire bailleur sur le locataire — c'est le contrat de bail qui fixe les charges récupérables, dans les limites posées par la loi sur le bail (67-12 pour habitation/professionnel, 49-16 pour le commercial). En pratique, voici la ligne de partage habituelle :

4. Travaux décidés en AG dans le lot loué (art. 33 et 34)

L'article 33 traite d'une situation fréquente : l'AG vote des travaux sur les parties communes qui obligent à intervenir à l'intérieur du lot loué (passage de canalisations, réfection d'une colonne, intervention sur l'étanchéité d'une terrasse privative). Le locataire ne peut pas refuser ces travaux, mais il a deux protections :

• Information préalable de 8 jours sur la nature des travaux par le syndic — sauf urgence motivée pour la sécurité de l'immeuble ou des occupants
• Indemnisation par le syndicat des copropriétaires en cas de préjudice subi (art. 34) — le syndicat se retournant ensuite contre l'auteur du préjudice (entreprise mal exécutante, vice de matériel, etc.)

En cas de refus de l'accès par le locataire ou son bailleur, le syndic saisit le président du tribunal de première instance en référé qui peut ordonner l'exécution sous astreinte (art. 33 alinéa 3 et art. 59 terdecies 4).

5. Le levier du syndic : la saisie sur loyers

Quand un copropriétaire bailleur ne paie pas ses charges, le syndic dispose d'une arme particulièrement efficace : la saisie sur loyers. Une fois le titre exécutoire en main (injonction de payer définitive ou jugement), le syndic peut signifier au locataire l'ordre de verser directement les loyers au syndicat — dans la limite du montant dû. Le locataire qui continuerait à payer le bailleur après cette signification serait obligé de payer une seconde fois au syndic.

C'est pourquoi un locataire doit toujours vérifier la situation des charges du lot qu'il loue, et conserver les justificatifs de paiement. Une clause classique des baux commerciaux 49-16 prévoit d'ailleurs que le bailleur garantit l'absence d'impayés de charges au moment de la conclusion du bail.

6. Cas pratique — appartement à Hay Riad, Rabat

Un locataire signe un bail 67-12 pour un appartement de 110 m² dans une résidence neuve à Hay Riad. Loyer mensuel 11 000 MAD, charges fixes 1 200 MAD par mois (entretien, sécurité, eau froide commune, électricité communs, ascenseur, gardien). Six mois après le bail, l'AG vote la création d'un parking visiteurs souterrain — travaux importants, appel de fonds exceptionnel de 35 000 MAD par appartement.

Position juridique : l'appel de fonds est une charge d'amélioration (création d'un équipement nouveau), payée intégralement par le propriétaire bailleur. Le locataire n'est pas mis à contribution, sauf clause expresse du bail — mais une telle clause serait contestable au regard de la loi 67-12. Les charges courantes futures liées à l'exploitation du parking visiteurs (éclairage, ventilation, contrôle d'accès) seront en revanche partagées selon le régime habituel : récupérables sur le locataire pour leur part "exploitation", à la charge du propriétaire pour leur part "investissement / gros entretien".