يعامل القانون 106-12 في أحاديث كثيرة كأنه نص مستقل قائم بذاته، وهذا خطأ يفسد فهمه. فهو تعديل وتتميم للقانون 18-00 الصادر سنة 2002، جاء بعده بأربع عشرة سنة، وحمل تشخيصا صريحا لما لم يشتغل في هذه المدة: عمارات بلا مجلس نقابي، ووكلاء ارتجلوا المهمة، وجموع عامة لا تنعقد، وأشغال يصوت عليها ولا تنجز، ومتأخرات تتراكم. يعرض هذا المقال ما غيره إصلاح 2016 بالمقارنة مع نص 2002 بالذات: الحكامة، وعقد الوكيل، وصندوق الأشغال، وتيسير التصويت النافع، والمسؤولية — ثم ما لم يغيره، وأثر ذلك كله في قيمة الشقة الواحدة.
1. لماذا إصلاح بعد أربع عشرة سنة
وضع القانون 18-00 سنة 2002 الإطار المؤسس للملكية المشتركة للعقارات المبنية بالمغرب: تمييز بين الأجزاء المشتركة والأجزاء المفرزة، وتنظيم للجمع العام ولوكيل الاتحاد، ونظام للملكية المشتركة، وقواعد للتكاليف وللأشغال. وبعد أربع عشرة سنة كان تشخيص الممارسين واحدا تقريبا: كثير من العمارات لا تشتغل. لا مجلس نقابي، ووكيل ارتجل من بين الملاك فأثقلته المهمة، ومحاسبة غامضة، وجموع عامة لا تنعقد، وأشغال يصوت عليها ولا تنجز، ومتأخرات تتراكم بلا استخلاص. والنتيجة تدهور متسارع للعمارات، وخاصة المجموعات السكنية الكبرى التي سلمت في مطلع الألفية. ومن هذا التشخيص بالذات ولد القانون 106-12.
2. موقع النص — تعديل وتتميم لا نسخ
صدر القانون 106-12 بالظهير الشريف رقم 1-16-49 بتاريخ 27 أبريل 2016، وهو يعدل القانون 18-00 ويتممه ولا ينسخه. وهذا التمييز جوهري لأنه يفسر كيف يقرأ النص اليوم: فالقانون 18-00 يبقى هو الإطار المرجعي، ويقرأ مقرونا بما أدخله عليه الإصلاح. وقد جاء القانون 106-12 نصا تصحيحيا في جوهره، تدور مقاصده على أربعة: إضفاء الطابع المهني على التسيير، وإعطاء وضوح مالي للملكية المشتركة، وتيسير التصويت على الأشغال النافعة، وتشديد المسؤولية والجزاء. وهو لا يعيد بناء النظام من جديد، وإنما يسد الثغرات التي أظهرتها أربع عشرة سنة من التطبيق. ثم جاء بعده القانون 30-24 سنة 2024 فأضاف طبقة مسطرية أخرى دون أن يمس بمكتسبات 2016.
3. المجلس النقابي — من اختياري إلى إلزامي
أول ما غيره الإصلاح هو حكامة العمارة اليومية. ففي ظل القانون 18-00 كان المجلس النقابي اختياريا، فكانت عمارات كثيرة تخلو منه، ويبقى وكيل الاتحاد وحده أمام جمع عام لا ينعقد إلا مرة في السنة، بلا جهاز وسيط يراقبه بين دورتين. وقد جعل القانون 106-12 إحداث المجلس النقابي إلزاميا ابتداء من عدد من الشقق يحدده النص، ووضح اختصاصاته: مراقبة التسيير، ومؤازرة وكيل الاتحاد، وحق الاطلاع على الوثائق من كشوف حساب وفواتير وعقود ومراسلات. ولا نورد عتبة العدد هنا في صيغة مرقمة لأنها ترجع إلى النص: تحقق منها قبل أن تبني عليها قرارا. وأثر التغيير عملي جدا: صار أمام المالك جهاز داخل العمارة يخاطبه قبل أن يفكر في أي تصعيد.
4. وكيل الاتحاد — من التطوع إلى العقد المؤطر
ثاني التغييرات يخص صفة وكيل الاتحاد وعقده معا. فقد أطر الإصلاح وضعه، وجعل اللجوء إلى وكيل مهني — شخص معنوي يمارس النشاط على وجه الاعتياد — هو القاعدة في الملكيات المشتركة ذات الحجم المعين، مع بقاء الوكيل المتطوع ممكنا. والأهم من الصفة هو العقد: صار عقد وكيل الاتحاد يحرر كتابة، ويحدد المهام والمدة والأجرة وشروط التجديد والعزل. وهذا التفصيل هو ما ينهي في الممارسة الجزء الأكبر من النزاعات، إذ إن أتعابا غير محددة، ومهاما غير مكتوبة، ومدة مفتوحة، هي مصدر الغموض الذي عاشت عليه سنوات من التسيير المبهم. ولا يعني هذا أن المهني أفضل بالضرورة من المتطوع، وإنما أن الالتزامات صارت واحدة وأن العقد صار مكتوبا في الحالتين.
5. صندوق الأشغال — من الطلب الصادم إلى التكوين التدريجي
ثالث المستجدات، وربما أنفعها للمالك العادي، هو صندوق الأشغال. ففي ظل نص 2002 وحده كان الشغل الثقيل — ترميم الواجهة، أو إعادة عزل السطح عن الماء، أو تعويض المصعد — يترجم إلى طلب أموال استثنائي يوجه دفعة واحدة، فيقع على ميزانية الأسرة وقع الصدمة، ويولد من الامتناع عن الأداء ما يعطل الورش نفسه. وقد أدخل القانون 106-12 منطقا استباقيا: تكوين صندوق للأشغال بشكل تدريجي، بمساهمات دورية تحدد نسبة إلى ميزانية التسيير الجارية. وهذا الصندوق مشترك، وهو ملحق بالشقة لا بشخص المالك، فلا يسترده البائع عند البيع وإنما ينتقل مع الشقة إلى المشتري. ولا نورد نسبة مرقمة هنا لأنها ترجع إلى النص وإلى نظام الملكية المشتركة وإلى ما يصادق عليه الجمع العام.
6. تيسير التصويت على الأشغال النافعة
رابع التغييرات يعالج داء الشلل. فقد كانت شروط التصويت على بعض الأشغال ثقيلة إلى حد أن قرارات نافعة تظل معلقة سنوات لأن العدد المطلوب لا يجتمع أبدا. وقد خفف القانون 106-12 شروط التصويت على أصناف بعينها اعتبرها ذات نفع عام: أشغال الاقتصاد في الطاقة، وأشغال تيسير الولوج للأشخاص في وضعية إعاقة، وأشغال السلامة من الحريق التي تفرضها الضوابط أصلا. وفي المقابل بقيت الأصناف الأشد أثرا خاضعة لأغلبيات موصوفة أعلى: التعلية، وتفويت جزء مشترك، وتعديل نظام الملكية المشتركة، وتعديل الأنصبة. ونحن لا نورد الأغلبيات في صيغة كسرية: فهي مقررة في النصوص وفي نظام الملكية المشتركة الخاص بعمارتك، وتتحقق منها قبل إدراج أي نقطة في جدول الأعمال.
7. الاستخلاص والمسؤولية — الجانب الأشد حساسية
خامس التغييرات يخص المال. فقد عزز الإصلاح ضمانات اتحاد الملاك في استخلاص التكاليف غير المؤداة المقررة في النصوص، ومكن وكيل الاتحاد من الانطلاق من محضر الجمع العام المصادق على الحسابات لمباشرة المساطر المقررة. وفي الاتجاه المقابل شددت مسؤولية وكيل الاتحاد نفسه: فمن لا يدعو إلى الجمع العام السنوي، ولا يقدم الحسابات، ولا ينفذ الأشغال المصوت عليها، تقوم مسؤوليته، وتنص النصوص على غرامات في حق الوكلاء المهنيين. وقد فتح الإصلاح كذلك باب تعيين متصرف مؤقت عند تعطل تسيير العمارة، وهي مسطرة تباشر أمام رئيس المحكمة الابتدائية بصفته قاضيا للمستعجلات. والخلاصة أن الأدوات صارت موجودة، وأن استعمالها بقي رهين ملاك منظمين.
8. ما لم يغيره الإصلاح — وأثر ذلك في قيمة الشقة
يبقى القانون 106-12، بعد كل هذا، إصلاح حكامة لا إصلاح قيمة. فهو يعطي العمارة الأدوات ويترك للملاك أن يستعملوها؛ وعمارات كثيرة ما زالت تسير اليوم كما كانت تسير قبل 2016 لأن أحدا لم يطالب بتطبيقه. ومن هنا يبتدئ الأثر المالي المباشر: عمارة بمجلس نقابي عامل، وعقد وكيل مكتوب، وحسابات تقدم في وقتها، وصندوق أشغال ممول، تباع شققها أفضل من عمارة تشبهها في كل شيء عدا ذلك — والفارق حقيقي وإن لم يعلن في أي إعلان. ولذلك تدمج الخبرة العقارية المستقلة حالة الملكية المشتركة وتكاليفها وأشغالها المرتقبة في القيمة المعتمدة. وخبراؤنا معتمدون RICS، وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS: تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يفرض نفسه على أحد. عرض ثمن في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم خارج الرسوم. ReaConsult مكتب تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة في 6 مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓ظهير 1-16-49 بتاريخ 27 أبريل 2016: تعديل وتتميم للقانون 18-00 لا نسخ
- ✓المجلس النقابي: اختياري في نص 2002، إلزامي ابتداء من عدد يحدده النص
- ✓عقد وكيل الاتحاد صار مكتوبا: مهام ومدة وأجرة وشروط تجديد وعزل
- ✓صندوق الأشغال: تكوين تدريجي بدل طلب الأموال الاستثنائي الصادم
- ✓الصندوق ملحق بالشقة: لا يسترده البائع وينتقل مع الشقة إلى المشتري
أسئلة متكررة
هل ألغى القانون 106-12 القانون 18-00؟
لا. فقد صدر بالظهير الشريف رقم 1-16-49 بتاريخ 27 أبريل 2016 معدلا للقانون 18-00 ومتمما له لا ناسخا. ويبقى القانون 18-00 هو الإطار المرجعي للملكية المشتركة للعقارات المبنية بالمغرب، ويقرأ مقرونا بما أدخله عليه إصلاح 2016. ثم جاء بعد ذلك القانون 30-24 سنة 2024 فأضاف طبقة مسطرية أخرى دون أن يمس بمكتسبات 106-12.
ما الذي تغير في المجلس النقابي مع إصلاح 2016؟
كان المجلس النقابي اختياريا في ظل نص 2002، فصار إحداثه إلزاميا مع القانون 106-12 ابتداء من عدد من الشقق يحدده النص، مع توضيح اختصاصاته: مراقبة التسيير، ومؤازرة وكيل الاتحاد، وحق الاطلاع على كشوف الحساب والفواتير والعقود والمراسلات. ولا نورد عتبة العدد في صيغة مرقمة لأنها ترجع إلى النص: تحقق منها قبل أن تبني عليها قرارا.
ما صندوق الأشغال ومن يستفيد منه عند البيع؟
هو احتياطي يكون بشكل تدريجي بمساهمات دورية تحدد نسبة إلى ميزانية التسيير الجارية، أدخله القانون 106-12 ليعوض طلب الأموال الاستثنائي الذي كان يوجه دفعة واحدة عند كل شغل ثقيل. وهو ملحق بالشقة لا بشخص المالك: فلا يسترده البائع عند البيع، وإنما ينتقل مع الشقة إلى المشتري. ولا نورد نسبة مرقمة لأنها ترجع إلى النص وإلى نظام الملكية المشتركة وإلى مصادقة الجمع العام.
هل خفف إصلاح 2016 أغلبيات التصويت على الأشغال؟
خفف شروط التصويت على أصناف بعينها اعتبرها ذات نفع عام: أشغال الاقتصاد في الطاقة، وتيسير الولوج للأشخاص في وضعية إعاقة، والسلامة من الحريق. وبقيت الأصناف الأشد أثرا خاضعة لأغلبيات موصوفة أعلى، كالتعلية وتفويت جزء مشترك وتعديل نظام الملكية المشتركة وتعديل الأنصبة. ولا نورد الأغلبيات في صيغة كسرية: فهي مقررة في النصوص وفي نظام عمارتك، وتتحقق منها قبل إدراج النقطة في جدول الأعمال.
ماذا يواجه وكيل الاتحاد المتقاعس بعد 2016؟
شدد الإصلاح مسؤوليته: فمن لا يدعو إلى الجمع العام السنوي، ولا يقدم الحسابات، ولا ينفذ الأشغال المصوت عليها، تقوم مسؤوليته، وتنص النصوص على غرامات في حق الوكلاء المهنيين. وفتح القانون 106-12 كذلك باب تعيين متصرف مؤقت عند تعطل تسيير العمارة، وهي مسطرة تؤطر مع مهني قبل الشروع فيها.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية