بيع شقة في ملكية مشتركة — تضامن البائع والمشتري في الديون

من اشترى شقة في ملكية مشتركة فقد اشترى معها، في حالات كثيرة، ما عليها من ديون. فالمادة 42 من القانون 18-00 كما عدل وتمم بالقانون 106-12 تقيم تضامنا بين المفوت والمفوت له في أداء ديون اتحاد الملاك المستحقة على العضو المفوت. وهذا التضامن مقرر بنص القانون، فلا يحتاج إلى شرط في العقد لينتج أثره، ولا يدفع بجهل المشتري به. غير أن النص نفسه الذي يقيم الخطر يضع إلى جانبه دواءه: وثيقة الإبراء التي يسلمها وكيل الاتحاد في إطار المادة 26. يعرض هذا المقال آلية التضامن، ثم الوثيقة التي تغلقه، ثم ما يفعله كل طرف حين تنكشف ديون بعد التوقيع.

1. القاعدة — تضامن مقرر بنص المادة 42

تنص المادة 42 من القانون 18-00 على أنه في حالة تفويت جزء مفرز يكون المفوت له مسؤولا بالتضامن مع المفوت تجاه اتحاد الملاك عن ضمان أداء ديون الاتحاد المستحقة على العضو المفوت. وثلاث خصائص تجعل هذه القاعدة أثقل مما تبدو. أولاها أنها قانونية المصدر: لا يشترط النص عليها في عقد البيع لتسري، ولا ينفع المشتري أن يقول إنه لم يعلم. وثانيتها أنها تضامن لا توزيع: فاتحاد الملاك حر في أن يطالب البائع، أو المشتري، أو كليهما معا، دون أن يلزم بالبدء بمن نشأ الدين في ذمته. وثالثتها أن محلها التكاليف المرتبطة بالشقة نفسها، وهي تكاليف تتجدد وتتراكم بصمت شهرا بعد شهر، فقد يبلغ متراكمها ما لم يخطر ببال المشتري وهو يفاوض على الثمن.

2. الاتفاق بين الطرفين لا يواجه به الاتحاد

كثيرا ما يظن البائع والمشتري أن بندا في العقد يكفي. والحقيقة أن الاتفاق الخاص ينتج أثره بين من أبرمه، ولا يبدل شيئا في حق اتحاد الملاك المقرر في المادة 42. فبند يقول إن البائع يتحمل كل دين سابق على البيع بند نافع جدا، لكنه ينفع في العلاقة بين البائع والمشتري لا في مواجهة الاتحاد. ومعنى ذلك عمليا أن المشتري قد يطالب أولا ويؤدي، ثم يرجع على البائع بما أداه. فالبند يمنحه حق الرجوع، ولا يمنحه حق الامتناع. ومن هنا فإن الوقاية الحقيقية ليست في صياغة بند وإنما في تصفية الوضعية قبل التوقيع، حتى لا يبقى دين يطالب به أصلا.

3. وثيقة الإبراء من وكيل الاتحاد — المادة 26

أدرجت المادة 26 ضمن مهام وكيل الاتحاد تسليم وثيقة إبراء للمالك عند البيع إذا لم يكن مدينا تجاه الاتحاد. وهذه الوثيقة هي الجواب المباشر عن خطر المادة 42، ومع ذلك تظل قليلة الطلب في الممارسة. وما تفيده أنها تثبت أن الشقة في وضعية سليمة من التكاليف في تاريخ تسليمها، فتقطع الطريق على مطالبة لاحقة عن مدة سابقة. والممارسة الحذرة عند محرري العقود ألا يوقع بيع شقة في ملكية مشتركة دون إدراج هذه الوثيقة في الملف، على أن تكون حديثة العهد لا وثيقة قديمة أخرجت من ملف قديم. ولا يقصد بالحداثة أجل مرقم، وإنما أن تغطي الوثيقة المدة الفاصلة إلى يوم التوقيع.

4. حين يرفض وكيل الاتحاد تسليم الإبراء

رفض وكيل الاتحاد تسليم الإبراء ليس عائقا إداريا، وإنما هو في الغالب إشارة إلى وجود متأخرات ينبغي تصفيتها. والحل العملي معروف: تسوى المتأخرات عند التوقيع باقتطاعها من الثمن وأدائها مباشرة إلى الاتحاد، فيخرج الطرفان وقد أغلق الملف. أما إن كان وكيل الاتحاد نفسه متقاعسا أو لا يجيب، فيستعان بالمجلس النقابي لتحرير بيان عن وضعية الشقة، ويطلب كشف حساب الشقة وكشوف التكاليف الأخيرة كسند بديل. والمهم في الحالتين ألا يتحول الصمت إلى افتراض بالبراءة: فغياب الوثيقة ليس دليلا على انعدام الدين، بل هو سبب كاف للتوقف والتحقق قبل الالتزام.

5. المادة 11 — التسليم والتنصيص في العقد

تلزم المادة 11 البائع بأن يضع رهن إشارة المشتري نسخة من نظام الملكية المشتركة، والتصاميم المعمارية والطبوغرافية المتعلقة بالجزء المبيع، وما يتصل بها من وثائق. ويضيف النص أن عقد البيع يجب أن ينص وجوبا على أن المشتري اطلع على مقتضيات نظام الملكية المشتركة وعلى التصاميم. وهذا التنصيص ليس صيغة أسلوبية: فهو يثبت علم المشتري بما التزم به، ويضيق عليه لاحقا مجال الاحتجاج بالجهل بقواعد العمارة. ومصلحة المشتري إذن أن يقرأ ما يوقع على أنه قرأه لا أن يمر على البند مرورا. والقراءة الجادة لنظام الملكية المشتركة تكشف في الغالب ما لا يقوله أحد: قواعد توزيع التكاليف، وحدود استعمال الأجزاء المشتركة، والقيود المفروضة على التغيير.

6. الدين الذي لا يظهر في كشف الحساب

ليست كل الأعباء المستقبلية ديونا قائمة اليوم. فقد يكون الجمع العام صادق على أشغال ثقيلة — عزل السطح عن الماء، أو ترميم الواجهة، أو تعويض المصعد — دون أن يوجه طلب الأموال إلى الملاك بعد. فلا يظهر شيء في كشف حساب الشقة، ثم يصل الطلب بعد التوقيع إلى المالك الجديد. ومحاضر الجموع العامة هي الموضع الوحيد الذي تقرأ فيه هذه القرارات قبل أن تتحول إلى فاتورة. وإلى جانب ذلك فإن للديون المرتبطة بالتكاليف أمد تقادم مقرر في النصوص يبتدئ من مصادقة الجمع العام على الحساب، وقد ينقطع بأعمال مقررة قانونا كالإعذار. ولا نورد هذا الأمد هنا في صيغة مرقمة: فهو يرجع إلى النص وإلى تاريخ المصادقة، ويتحقق منه مع محرر العقد قبل الاعتماد على قدم الدين.

7. رجوع المشتري على البائع حين يقع المحظور

إذا طولب المشتري رغم كل شيء بتكاليف سابقة على البيع، فإن باب الرجوع على البائع يبقى مفتوحا. وأساسه في قانون الالتزامات والعقود مزدوج: ضمان البائع لما فوته، ورجوع من أدى دين غيره على المدين الأصلي. ويضاف إليهما، حين يثبت أن حجم الديون أخفي عمدا عند التفاوض، ما يتصل بعيوب الرضا. غير أن هذه المسالك ثقيلة وبطيئة ومآلها غير مضمون، وهي تصلح علاجا لا وقاية. ولذلك تكون العناية الأنفع في العقد نفسه: بند صريح يضمن به البائع كل دين سابق غير مصرح به، مع اقتطاع جزء من الثمن يحبس إلى حين تسليم وثيقة الإبراء. وهذا الترتيب الودي يغني في الغالب عن كل ما بعده.

8. من الوثيقة إلى الثمن — وما ننجزه

كل ما سبق ينتهي إلى سؤال واحد: كم تساوي هذه الشقة فعلا بحالتها وبأعبائها؟ فمتأخرات قائمة، أو أشغال ثقيلة صودق عليها ولم تنجز، أو احتياطي شبه فارغ أمام عمارة متقادمة، كلها عناصر تثقل القيمة التبادلية وتثقل قابلية الشقة للتسويق. وخبرة عقارية مستقلة تقرأ محاضر الجموع وكشوف وكيل الاتحاد، وتعاين حالة الأجزاء المشتركة، وتدمج أثر ذلك في القيمة المعتمدة، فتتحول الوثيقة إلى حجة مرقمة في التفاوض على الثمن أو على تحمل الأشغال. وخبراؤنا معتمدون RICS، وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS: تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يفرض نفسه على أحد. عرض ثمن في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم خارج الرسوم. ReaConsult مكتب تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة في 6 مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓المادة 42: تضامن بين المفوت والمفوت له في ديون اتحاد الملاك
• ✓التضامن مقرر بالقانون: لا يحتاج شرطا في العقد ولا يدفع بالجهل
• ✓المادة 26: وثيقة إبراء يسلمها وكيل الاتحاد إن لم يكن المالك مدينا
• ✓بند التحمل بين الطرفين يمنح حق الرجوع لا حق الامتناع
• ✓أشغال صودق عليها ولم يطالب بها بعد لا تظهر في كشف الحساب

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.