الإنجليزية العقارية المهنية بالمغرب

ظل المهني العقاري المغربي زمنا طويلا قادرا على بناء مسار كامل بالفرنسية والعربية، ولم يعد ذلك صحيحا تماما. فالفاعلون الذين يثقلون اليوم في العمليات الكبرى — صناديق الاستثمار، والشركات العقارية الجهوية، والعلامات الدولية الباحثة عن مواقع، والمكرون المؤسساتيون، ومكاتب العائلات في الخليج، والمقتنون البريطانيون وأمريكا الشمالية والإسكندنافيون — يشتغلون بالإنجليزية. لا لتفضيل ثقافي، وإنما لأن لجان استثمارهم ومدققيهم وممولي مشاريعهم يستدلون بهذه اللغة وينتظرون وثائق يقرؤونها بلا مترجم. ويعرض هذا المقال مصطلحات القيمة والمعايير الدولية، ثم مصطلحات المعاملة وعقد الكراء، ثم أشباه النظائر بين الفرنسية والإنجليزية التي تكلف غاليا، ثم المواقف المهنية التي ينبغي إتقانها وما ينبغي أن يتضمنه تكوين جاد. ولا نورد فيه نسبة ولا معطى مرقما لا تسنده مصادر مسماة.

1. لماذا لم تعد الإنجليزية زيادة

النتيجة ملموسة جدا. فالوكيل الذي لا يحسن وصف أصل بالإنجليزية يفقد وكالة لفائدة زميل يحسنها. والمنعش الذي يقدم برنامجه بمصطلحات تقريبية يسأل السؤال نفسه ثلاث مرات ويفقد الثقة. والخبير الذي يسلم تقريرا لا تطابق مصطلحاته المعايير الدولية يرى عمله يعاد قراءته ومساءلته وربما إعادته. والمحامي في الأعمال الذي يترجم مفاهيم القانون المغربي ترجمة حرفية ينشئ سوء فهم تعاقديا. وفي كل مرة ليست الكفاءة المهنية هي المتهمة، وإنما غياب الكلمات الدقيقة لإظهارها. وينبغي هنا الفصل بين أمرين كثيرا ما يخلط بينهما: الإنجليزية الجارية تتيح الحديث والاستقبال والزيارة؛ أما الإنجليزية العقارية المهنية فلغة تخصص، معجم محدود وصيغ متكررة وأعراف في التحرير. والبشرى للمهنيين المغاربة أن هذا المعجم يتعلم أسرع بكثير من لغة كاملة، لأن المفاهيم مملوكة أصلا ولا ينقص إلا التسمية.

2. مصطلحات القيمة والمعايير الدولية

هذا هو الميدان الذي يكلف فيه التقريب أغلى ثمن، لأن لكل مصطلح تعريفا مقننا. والمرجع الدولي في التقييم العقاري هو RICS Valuation – Global Standards، المعروف بالكتاب الأحمر، وهو مبني في معايير مهنية VPS وفي تطبيقات إرشادية للممارسة VPGA. ولا يلزم استظهار مواده للحديث عنه بصواب، لكن يلزم استعمال معجمه بدقة. فأسس القيمة: market value وهي القيمة التجارية أو قيمة السوق، أي المبلغ المقدر الذي يتبادل به الأصل بين مشتر وبائع راغبين في ظروف منافسة عادية؛ و market rent وهي القيمة الكرائية للسوق؛ و fair value وهي القيمة العادلة، مفهوم محاسبي أساسا لا يستعمل مرادفا لقيمة السوق؛ و investment value أو worth وهي قيمة الاستثمار عند مستثمر بعينه بالنظر إلى أهدافه، وقد تخالف قيمة السوق؛ و basis of value وهو أساس القيمة الذي ينبغي التصريح به؛ و highest and best use وهو الاستعمال الأمثل، أي الأكثر مردودية الممكن ماديا والمسموح به قانونا والقابل للتحقيق ماليا. وأما مصطلحات المهمة فـ terms of engagement وهي رسالة المهمة التي تؤطر العمل قبل كل شيء؛ و valuation report وهو تقرير الخبرة؛ و valuation date وهو تاريخ القيمة، ويتميز عن تاريخ المعاينة وعن تاريخ التقرير؛ و special assumptions وهي الفرضيات الخاصة التي تحيد عن الواقع المعاين وينبغي الإشارة إليها؛ ثم scope of work و assumptions و limitations، أي المجال والفرضيات والقيود المصرح بها. ومن استعمل هذه المصطلحات في محلها أشعر مخاطبه الأجنبي فورا بأنه يشتغل في إطار معترف به؛ ومن قال price وهو يقصد market value، أو estimation وهو يقصد valuation، كفى ذلك ليشكك في باقي الوثيقة.

3. مصطلحات المعاملة وعقد الكراء

الكتلة الثانية التي لا غنى عنها كلمات العملية نفسها، من الاقتناء إلى الاستغلال. ففي الاقتناء والسندات: freehold وهي الملكية التامة و leasehold وهو الحق المملوك بموجب كراء طويل الأمد، وهو التمييز البنيوي في الأسواق الأنجلوسكسونية؛ و title deed أي سند الملكية، و land registry أي المحافظة العقارية؛ و due diligence أي تدقيق ما قبل الاقتناء، ومضمونه عند مستثمر أجنبي أوسع مما يظن؛ و purchase agreement و deposit و completion؛ ثم conveyancing و escrow. وفي الكراء التجاري والاستثمار: lease و tenant و landlord؛ و rent review أي مراجعة الواجب، و break option أي إمكان الإنهاء المبكر، وهما الشرطان اللذان يفحصهما كل مستثمر أولا؛ و service charge أي التكاليف المشتركة المعاد فوترتها؛ و net operating income و yield و capitalisation rate؛ و discounted cash flow و IRR و NPV؛ و occupancy rate، و WAULT وهو المدة المتبقية المتوسطة المرجحة للعقود، مؤشر مفتاح في أمان المدخول الكرائي. وفي البناية والاستغلال: gross floor area و net lettable area، والخلط بينهما يفسد النسب كلها؛ و snagging أي رفع التحفظات، و fit-out أي تهيئة المكتري؛ و common areas و facility management؛ ثم CAPEX و OPEX، وهو التمييز الذي يبني كل خطة أعمال تعرض على لجنة.

4. أشباه النظائر التي تكلف غاليا

أشد الأخطاء ضررا ليست أخطاء النحو، وإنما الكلمات التي تبدو صائبة وليست كذلك؛ فلا يصححها أحد، ويفهم المخاطب شيئا آخر، ولا ينكشف سوء الفهم إلا لاحقا وربما داخل عقد. فـ promoteur تقال developer لا promoter، إذ إن promoter بالإنجليزية منظم تظاهرات أو حامل مشروع بالمعنى المالي لا منعشا عقاريا. و expertise تترجم valuation أي تقدير القيمة أو survey أي المعاينة التقنية للمبنى بحسب المهمة، ولا تترجم expertise لأنها بالإنجليزية دراية لا تقرير. و expert تقال valuer أو surveyor، وأن تقدم نفسك an expert لا يقول شيئا عن المهمة الممارسة. وأما notaire فلا نظير مباشر له في بلاد القانون العام، حيث يوزع الدور بين solicitor و conveyancer وأحيانا notary public باختصاصات مختلفة، فتوصف الوظيفة — ضابط عمومي يحرر العقد ويوثقه — بدل فرض ترجمة مضللة. و bail تقال lease لا bail، فهذه الأخيرة بالإنجليزية الكفالة القضائية، وهو شبه نظير تام ولذلك مخيف. و domaine تقال estate أو property أو land بحسب السياق، أما domain فتحيل على حقل معرفي أو على اسم نطاق. وأما société civile immobilière فلا تقابلها بنية أنجلوسكسونية بعينها، فتشرح الآلية — أداة لحيازة العقار، ونظام المسؤولية، وكيفية تفويت الحصص — بدل ارتجال نظير. و terrain تقال land أو plot أو site، أما terrain فتوجد بالإنجليزية لكنها تعني تضاريس الأرض. و actuel تقال current لا actual التي تعني الحقيقي، وهو خطأ متكرر في وصف الإشغال. والقاعدة العرضية بسيطة وتصدق على كل المفاهيم القانونية المغربية: متى لم يكن للمؤسسة نظير شرحت ولم تترجم، فالمستثمر الأجنبي يفضل دائما شرحا واضحا على نظير زائف مطمئن.

5. المواقف المهنية ومضمون التكوين

معرفة الكلمات لا تكفي، وإنما ينبغي استحضارها تحت الضغط في مواقف تتكرر؛ ولذلك يبنى التكوين النافع حول سيناريوهات لا حول لوائح تحفظ. أولها الاتصال الأول: أن تعرف بنفسك، وتحدد الحاجة، وتطرح الأسئلة الصائبة في الميزانية والأفق والاستراتيجية، وتعلن ما يلي. وثانيها الزيارة الموجهة لأصل: وصف الموقع والمساحات والحالة والتجهيزات والوضع الكرائي، بلا خلط بين gross floor area و net lettable area. وثالثها عرض فرصة استثمار: بناء الحجاج حول المدخول و yield وملمح المكترين و WAULT، والقدرة على الجواب عن الاعتراضات. ورابعها رسالة المتابعة: فللسجل الكتابي الأنجلوسكسوني أعرافه من إيجاز وموضوع صريح وصيغة نداء وطلب فعل واضح. وخامسها إرسال تقرير: عرض terms of engagement و valuation date و assumptions والقيود، بلا وعد زائد. وسادسها اجتماع التفاوض: صوغ موقف، والتنازل، والاشتراط، وإعادة صوغ الاتفاق — وهو أصعب الأجزاء لأنه يقتضي صيغا دقيقة الفروق. وسابعها اللقاء المرئي مع لجنة استثمار: صيغة قصيرة، وأسئلة مباشرة، وأرقام يدافع عنها، ولهجات إنجليزية متعددة ينبغي فهمها. وأما التكوين الجاد فيجمع أربع لبنات: قاعدة معجمية منظمة بالأسر — القيمة والمعاملة والكراء والبناية — لا بالترتيب الألفبائي؛ ووثائق حقيقية تقرأ وتنتج، من مقتطف تقرير تقييم وملخص عقد كراء ورسالة مهنية وعرض استثمار موجز؛ ووضعيات شفوية مصورة أو ثنائية بتصحيح موجه؛ ومعجم شخصي يعود به كل مشارك ليستعمله في ملفاته. وما لا ينفع دروس إنجليزية عامة ترش عليها بعض المصطلحات العقارية.

6. إطار المكتب — الممارسة قبل الكتاب

مشروعية المكتب في هذا الموضوع لا تأتي من قاعة درس وإنما من الميدان. فمنذ سنة 2019 أنجز أكثر من خمسة آلاف خبرة في ست مدن من المملكة، منها تدفق منتظم من المهام لزبناء دوليين ولمغاربة العالم: مقتنون أجانب، ومستثمرون مؤسساتيون، ومجموعات في طور التنصيب، وأفراد مقيمون بالخارج. وخبراؤه المعتمدون RICS ينتجون تقارير موافقة لمعايير RICS، وهذا يفترض تداول المصطلح الإنجليزي في التقييم كل يوم — basis of value و valuation date و special assumptions — والقدرة على شرحه بالفرنسية لزبون مغربي. وهذه الكفاءة المزدوجة، المهنية واللغوية، هي ما تنقله أكاديمية ReaConsult. وقد أنجز المكتب إحدى وعشرين دورة تكوينية لمهنيي العقار، وينشر آراء زبنائه على Google. وتقترح صيغتان: حصص عن بعد بـ 150 أورو تناسب المهنيين الموزعين على عدة مدن أو بالخارج، ويوم حضوري بـ 1 500 درهم بجميع الرسوم، أكثف، يتمحور حول الوضعيات الشفوية والعمل على الوثائق. والمقاولات الراغبة في تكوين فريق كامل يمكنها طلب صيغة داخلية على المقاس، وقد تقدم في إطار عقود التكوين الخاصة لمكتب التكوين المهني وإنعاش الشغل بعد دراسة الملف.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓الإنجليزية العقارية لغة تخصص: معجم محدود وصيغ متكررة، تتعلم أسرع من لغة كاملة
• ✓أسس القيمة مقننة: market value و market rent و fair value و investment value لا ترادف بينها
• ✓قل price وأنت تقصد market value يكف ذلك للتشكيك في باقي الوثيقة
• ✓أشباه النظائر أخطر من أخطاء النحو: promoteur ليست promoter، و bail ليست bail
• ✓متى لم يكن للمؤسسة نظير شرحت ولم تترجم — وهذا يصدق على notaire وعلى SCI
• ✓التكوين النافع يبنى على سيناريوهات ووثائق حقيقية لا على لوائح تحفظ

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.