أول سؤال يطرحه خبير يشتغل وفق إطار RICS ليس «كم يساوي العقار؟» بل «أي قيمة تبحثون عنها؟». فأساس القيمة هو التعريف الذي يحدد ما يمثله الرقم في التقرير: من هو المشتري المفترض، وفي أي ظروف تتم المعاملة، وما الفرضية التي تحكم الحساب. ويفرض معيار IVS 102، الذي تعتمده معايير RICS Red Book Global Standards 2025، تحديد هذا الأساس صراحة قبل أي حساب. ولذلك قد يصل خبيران كفآن ومستقلان، يقيمان العقار نفسه في التاريخ نفسه، إلى رقمين مختلفين دون أن يخطئ أحدهما، لأنهما اعتمدا أساسين مختلفين. يعرض هذا الدليل الأسس الستة التي يعرفها معيار IVS 102، والأسس التي تفرضها مراجع أخرى كالمعيار المحاسبي IFRS 13، والأسس المستعملة في الممارسة المغربية، ثم يبين أي أساس يناسب أي غاية، وما الأخطاء التي تتكرر في اختياره.
1. لماذا يغير اختيار أساس القيمة كل شيء؟
أساس القيمة ليس عبارة شكلية تكتب في أول التقرير ثم تنسى، بل هو القرار الذي تتفرع عنه كل خطوات المهمة. فالمقارنات التي يختارها الخبير تختلف بحسب ما إذا كان يبحث عن ثمن معاملة حرة في السوق أو عن قيمة محاسبية في قوائم شركة. والفرضيات الأساسية، كصفة المشتري المعتاد ومدة التسويق والقيود المحيطة بالبيع، تتغير كليا بين القيمة السوقية وقيمة الاستثمار لمستثمر محدد. والمنهج نفسه، سواء كان المقارنة أو رسملة الدخل أو الكلفة أو الطريقة المتبقية، يجب أن ينسجم مع الأساس المختار. ثم إن صلاحية التقرير للغاية التي طلب من أجلها، كقسمة تركة أو مساهمة عينية في شركة أو إعداد قوائم مالية، تتوقف على أن يكون الأساس ملائما لتلك الغاية. ولهذا يذكر التقرير الجاد منذ صفحته الأولى أساس القيمة المعتمد، ومرجعه المعياري، والفرضيات الخاصة المرتبطة به إن وجدت، ثم يبنى عليه كل ما يليه. وحين يغيب هذا التحديد، يصعب على القارئ أن يفهم ما الذي يقيسه الرقم، ويسهل على أي طرف أن ينازع فيه بدعوى أنه لا يجيب عن السؤال المطروح.
2. القيمة السوقية والقيمة الكرائية السوقية
القيمة السوقية هي الأساس الأكثر استعمالا. ويعرفها معيار IVS 102 بأنها المبلغ المقدر الذي يتبادل به أصل في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب، في معاملة بين طرفين مستقلين، بعد تسويق ملائم، وقد تصرف كل منهما عن علم وتبصر ودون إكراه. وتفترض كذلك أفضل استعمال للعقار يكون ممكنا قانونيا وماديا ومجديا ماليا. وهي المقابل التقني لما يسمى في الممارسة المغربية القيمة التجارية أو القيمة البيعية للعقار. وتستعمل في البيع والشراء بالتراضي، وفي قسمة التركات، وفي المساهمة العينية في شركة مع بعض التكييف، وفي الضمانات. أما القيمة الكرائية السوقية فهي مقابلها في الكراء: الكراء المقدر الذي يكرى به العقار بين مكر ومكتر راغبين، في ظروف حرة وعن علم، مع مراعاة الأعراف المحلية في مدة العقد ومراجعة الواجب والضمانة وتوزيع التكاليف. وتستعمل في تجديد الكراء التجاري، وفي تحديد الكراء الأول، وفي الخلافات بين المكري والمكتري، كما أنها المعطى الذي تبنى عليه الرسملة حين يقيم عقار بدخله.
3. القيمة العادلة بين طرفين وقيمة الاستثمار
القيمة العادلة بين طرفين محددين (Equitable Value) كانت تسمى سابقا Fair Value، وغير اسمها لتفادي الخلط مع المعيار المحاسبي IFRS 13. وهي الثمن المقدر لانتقال أصل بين طرفين معروفين، يعكس مصالح كل منهما. فبخلاف القيمة السوقية التي تفترض سوقا مفتوحة ومشتريا غير محدد، تهم هوية الطرفين هنا. ومن استعمالاتها المعتادة الخروج من الشياع العائلي، وشراء وارث لحصص إخوته، وخروج شريك من شركة، وإعادة الهيكلة داخل مجموعة. أما قيمة الاستثمار فهي قيمة الأصل بالنسبة إلى مستثمر محدد، بحسب أهدافه ومعدل التحيين الذي يعتمده وقيوده وما قد يجمعه بأصوله الأخرى. وقد تكون أعلى من القيمة السوقية أو أدنى منها، لكنها ليست القيمة السوقية أبدا، لأنها ذاتية بطبيعتها. وتستعمل في المفاضلة داخل محفظة عقارية، وفي سؤال الشراء أو الكراء عند مستعمل للعقار، وفي ضبط عرض شراء في صفقة بالتراضي. وتحسب في الغالب بتحيين التدفقات بمعدل خاص بالمستثمر نفسه. وطلب قيمة استثمار دون تحديد المستثمر المعني يعطي جوابا تقريبيا لا يقوم مقام القيمة السوقية.
4. القيمة التآزرية وقيمة التصفية
القيمة التآزرية (Synergistic Value)، وتسمى أحيانا قيمة الاقتران، هي القيمة الإضافية التي تنشأ حين يجمع أصلان أو أكثر فتفوق قيمتهما مجتمعين مجموع قيمتيهما منفصلين. ومن أمثلتها توحيد قطعتين متجاورتين يسمح بمشروع أفضل مما تسمح به كل قطعة وحدها في حدود تصميم التهيئة، وشراء شريط ضيق يفتح منفذا لقطعة كبيرة محصورة، وشراء جار لحصة على الشياع تكمل عملية، وجمع حق الانتفاع وملكية الرقبة عند مشتر واحد. وهذه القيمة لا يحققها إلا الطرف القادر على الجمع، فهي ليست قيمة سوقية، وتقدر بمقارنة وضعين: قبل الجمع وبعده. أما قيمة التصفية فهي المبلغ الذي يتحقق حين يباع الأصل في سياق تصفية، بعد خصم كلفة تهيئته للبيع وكلفة البيع نفسه. ويحددها معيار IVS 102 على إحدى فرضيتين: تصفية منظمة بمدة تسويق معتادة، أو تصفية قسرية بمدة تسويق مختصرة. وهي في الغالب أدنى من القيمة السوقية، ويقدر الخبير الفارق بخصم معلل بحسب طبيعة الضغط ومدته، لا بنسبة جاهزة. والخلط بينها وبين القيمة السوقية من أكثر الأخطاء شيوعا عند من يحتاج إلى البيع بسرعة ويسأل عن القيمة الحقيقية لعقاره.
5. أسس تفرضها مراجع أخرى: IFRS 13 وقيمة التأمين
إلى جانب أسس IVS 102، تفرض مراجع أخرى تعريفاتها الخاصة، ويجب على التقرير الموجه إلى هذه الاستعمالات أن ينص على الأساس المعني صراحة بدل الاكتفاء بالقيمة السوقية. فالقيمة العادلة بمفهوم المعيار المحاسبي IFRS 13 هي الثمن الذي يقبض لبيع أصل في معاملة عادية بين متدخلين في السوق في تاريخ القياس، وتقاس وفق تراتبية من ثلاثة مستويات بحسب درجة ملاحظة المعطيات. وهي قريبة من القيمة السوقية في الغالب، لكنها تختلف عنها في بعض الجوانب، كطريقة تحديد أفضل استعمال ومعالجة كلفة المعاملة. وتعني الشركات العقارية المدرجة وهيئات التوظيف الجماعي العقاري، وكل شركة تعد قوائمها وفق المعايير الدولية. أما قيمة التأمين فهي كلفة إعادة بناء المبنى جديدا دون قيمة الأرض، مضافا إليها عند الاقتضاء المصاريف الملحقة كالهدم وإزالة الأنقاض وأتعاب التصميم والتتبع. وهي غريبة تقنيا عن القيمة السوقية: فقد تكون أدنى منها بكثير أو أعلى منها، بحسب كلفة البناء ووزن الأرض. وتوجد كذلك قيمة رهنية أكثر تحفظا تطلبها بعض عمليات التمويل الدولية، ولها تعريفها الخاص.
6. الأسس المستعملة في الممارسة المغربية
تستعمل النصوص والممارسة المغربية عبارة القيمة التجارية أو القيمة البيعية، في المعاملات لدى الموثقين والعدول وفي التصريحات المختلفة. وهي تلتقي في مفهومها مع القيمة السوقية بمعيار IVS 102، مع ما قد يفرضه سياق خاص من فرضيات. ولذلك ينص الخبير، حين يكون التقرير موجها إلى استعمال مغربي، على أن القيمة المحددة قيمة سوقية بالمعنى المعروف في الممارسة الوطنية. وفي المساهمة العينية بعقار في رأسمال شركة، يحدد الشركاء قيمة المساهمة تحت مراقبة مراقب الحصص عند الاقتضاء، ويقدم الخبير القيمة السوقية مرجعا يبنى عليه قرارهم، وقد تبتعد القيمة النهائية للمساهمة عنها لاعتبارات يقررها الشركاء. وفي التركات، القيمة المعتبرة هي قيمة العقار في تاريخ الوفاة، وتقرير مستقل في هذا التاريخ يسهل القسمة بين الورثة ويوضح الأساس لكل الأطراف. أما نزع الملكية لأجل المنفعة العامة فله نظام تعويض خاص تحدده النصوص المنظمة له، بتاريخ مرجعي وتعويضات ملحقة، ويبتعد عن القيمة السوقية لمعاملة حرة، فلا يصح الخلط بينهما.
7. كيف يختار الأساس وما الذي يتضمنه التقرير؟
اختيار الأساس يتبع غاية المهمة والجهة الموجه إليها التقرير. بيع أو شراء حر: القيمة السوقية. كراء أو تجديد كراء: القيمة الكرائية السوقية. خروج من الشياع بين أطراف معروفين: القيمة العادلة بين طرفين. قرار مستثمر محدد: قيمة الاستثمار. جمع قطع أو حقوق: القيمة التآزرية. بيع مستعجل تحت الضغط: قيمة التصفية. قوائم مالية بالمعايير الدولية: القيمة العادلة IFRS 13. تأمين: كلفة إعادة البناء. وقد تتطلب مهمة واحدة عدة أسس، يميز التقرير بينها بوضوح. ويحدد الأساس في رسالة التكليف قبل بدء العمل، مع تعليل اختياره. ثم يتضمن التقرير المطابق لمعايير RICS دائما: هوية الآمر بالمهمة والموجه إليه التقرير، والغاية من المهمة، وأساس القيمة ومرجعه، والفرضيات والفرضيات الخاصة، وتاريخ التقييم وتاريخ التقرير، والمناهج المعتمدة، والمقارنات وطريقة معالجتها، وتحليل الحساسية، ثم قيمة واحدة معللة. إنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا. خبراؤنا معتمدون من RICS، وعرض السعر خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم لخبرة شقة.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓أساس القيمة يحدد قبل أي حساب، وهو ما يفسر اختلاف رقمين صحيحين للعقار نفسه
- ✓معيار IVS 102 يعرف ستة أسس: السوقية، والكرائية السوقية، والعادلة بين طرفين، والاستثمار، والتآزرية، والتصفية
- ✓القيمة العادلة IFRS 13 قريبة من القيمة السوقية لكنها ليست هي
- ✓قيمة التأمين كلفة إعادة بناء دون الأرض، ولا تستنتج من ثمن البيع
- ✓التقرير المطابق لمعايير RICS يذكر الأساس ومرجعه وفرضياته، وينتهي إلى قيمة واحدة معللة
أسئلة متكررة
ما هو أساس القيمة في معايير RICS؟
هو التعريف الذي يحدد ما يمثله الرقم في التقرير: من المشتري المفترض، وفي أي ظروف تتم المعاملة، وما الفرضية التي تحكم الحساب. ويعرف معيار IVS 102، الذي تعتمده معايير RICS Red Book، ستة أسس رئيسية، تضاف إليها أسس تفرضها مراجع أخرى كالمعيار المحاسبي IFRS 13. واختيار الأساس أول قرار في الخبرة.
ما الفرق بين القيمة السوقية والقيمة العادلة IFRS 13؟
القيمة السوقية ثمن معاملة بين بائع ومشتر راغبين ومستقلين بعد تسويق ملائم. والقيمة العادلة IFRS 13 ثمن بيع أصل في معاملة عادية بين متدخلين في السوق، يقاس وفق تراتبية للمعطيات. يتقاربان غالبا لكنهما لا يتطابقان. للمعاملة الخاصة تعتمد القيمة السوقية، وللقوائم المالية وفق المعايير الدولية القيمة العادلة IFRS 13.
أي أساس قيمة يعتمد في قسمة تركة؟
القيمة المعتبرة في التركة هي القيمة السوقية للعقار في تاريخ الوفاة. وحين يتعلق الأمر بشراء وارث لحصص إخوته، قد تفيد كذلك القيمة العادلة بين طرفين محددين، لأنها تعكس مصالح أطراف معروفة. ويحدد الأساس المناسب في رسالة التكليف بحسب ما يريده الورثة.
ما هي القيمة التآزرية؟
هي القيمة الإضافية التي تنشأ حين يجمع أصلان فتفوق قيمتهما مجتمعين مجموع قيمتيهما منفصلين، كتوحيد قطعتين متجاورتين أو جمع حق الانتفاع وملكية الرقبة عند مشتر واحد. ولا يحققها إلا الطرف القادر على الجمع، ولذلك فهي ليست قيمة سوقية.
كيف أعرف أي أساس يناسب حالتي؟
الأساس يتبع الغاية: بيع حر، أو كراء، أو قسمة، أو قرار استثماري، أو قوائم مالية، أو تأمين. صفوا لنا الغاية والجهة التي سيوجه إليها التقرير، ونحدد الأساس وتعليله في رسالة التكليف قبل بدء العمل، وقد تتطلب مهمة واحدة أكثر من أساس.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية