Les Bases de Valeur selon le RICS Red Book : guide exhaustif d'évaluation immobilière au Maroc

Market Value, Equitable Value, Fair Value IFRS 13, valeur vénale, valeur d'apport, valeur hypothécaire : comprendre quellebase de valeur s'applique à votre situation, c'est la première décision d'une expertise — et la plus stratégique.

Dans une mission d'expertise immobilière, la première question que pose un expert formé au cadre RICS n'est pas « combien vaut le bien ? ». Elle est « quelle valeur cherchez-vous ? ». Car deux experts compétents et indépendants, valorisant rigoureusement le même bien à la même date, peuvent légitimement aboutir à deux chiffres différents — non parce que l'un se trompe, mais parce qu'ils ont retenu deux Bases de Valeurdifférentes. La Market Value d'une villa à Anfa n'est pas sa Fair Value IFRS 13. La valeur hypothécaire d'un foncier promoteur n'est pas sa Market Value. La valeur vénale déclarée en succession peut ne pas être la valeur d'apport admise par l'administration fiscale. Cet article énumère exhaustivement les bases reconnues par le RICS Red Book Global Standards 2025, l'IVS 2025 et le contexte juridique marocain, explique laquelle convient à quel cas, et signale les pièges les plus fréquents.

1. Pourquoi le choix de la Base de Valeur change tout

Dans le cadre du RICS Red Book Global Standards 2025 (en vigueur depuis le 31 janvier 2025), la VPS 4 (Bases of value, assumptions and special assumptions) et la norme IVS 104 (Bases of Value) imposent à l'expert de définir précisément et explicitement la base retenue avant tout calcul. Ce n'est pas une formalité éditoriale : la base conditionne tout ce qui suit.

• Les comparables retenus diffèrent selon que l'on cherche une transaction libre ou une Fair Value comptable.
• Les hypothèses fondamentales (acheteur typique, durée de commercialisation, contraintes) varient totalement entre Market Value et Investment Value.
• La méthode pondérée (comparative, capitalisation, résiduelle, coût) doit être compatible avec la base.
• Le résultat final et son intervalle peuvent varier de 10 à 40 %, selon la base, sans que l'expert n'ait commis aucune erreur.
• La recevabilité juridique et fiscale du rapport dépend du choix de la base par rapport à l'objet de la mission (succession, apport, crédit, IFRS, etc.).

C'est pour cela qu'un rapport d'expertise sérieux énonce dès la première page la base de valeur retenue, sa source normative (IVS 104 §X ou article y du Code), et les hypothèses spéciales associées. Tout ce qui suit s'y appuie.

2. Les six bases principales de l'IVS 104 / RICS VPS 4

L'IVS 104, repris intégralement par le RICS Red Book, reconnaît six bases de valeur principales. Chacune répond à une question économique distincte : combien dans tel marché, telle hypothèse, telle perspective d'acheteur.

2.1 Market Value (Valeur de Marché) — IVS 104 §30

C'est la base la plus utilisée et la plus universellement reconnue. Définition officielle de l'IVS 104 : « Le montant estimé pour lequel un actif serait échangé entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction « at arm's length », après une commercialisation appropriée, où chacune des parties a agi de manière informée, prudente et sans contrainte. »

Elle implique six conditions cumulatives : acheteur consentant, vendeur consentant, transaction sans contrainte, commercialisation appropriée, comportement informé et prudent, et hypothèse d'« highest and best use » (meilleure utilisation possible légalement, physiquement, financièrement). La Market Value est l'équivalent technique de ce que le droit français et marocain appelle communément « valeur vénale ».

Usages typiques :transaction privée, succession, apport en société (avec ajustements), garantie bancaire, ventes amiables, dossiers d'assurance vie patrimoine.

2.2 Market Rent (Valeur Locative de Marché) — IVS 104 §40

Équivalent locatif de la Market Value : le loyer estimé pour lequel le bien serait loué entre bailleur et preneur consentants, dans des conditions libres et informées. Elle s'exprime généralement en MAD/m²/an ou MAD/m²/mois selon le segment, et tient compte des conditions usuelles du marché local (durée du bail, indexation, dépôt de garantie, prise en charge des charges).

Usages typiques :renouvellement de bail commercial, fixation du loyer initial, expertise contradictoire en cas de litige bailleur/preneur, valorisation par capitalisation (la Market Rent est l'input du calcul).

2.3 Equitable Value (Valeur Équitable) — IVS 104 §50

Anciennement appelée Fair Value (terme abandonné par l'IVS en 2020 pour éviter la confusion avec l'IFRS 13). L'Equitable Value est le prix estimé pour le transfert d'un actif entre deux parties identifiées, qui reflète les intérêts respectifs de chacune. Contrairement à la Market Value qui suppose un marché ouvert, l'Equitable Value s'applique à des transactions où l'identité des parties compte.

Usages typiques :partage en indivision familiale, sortie de pacte d'actionnaires, rachat de parts entre cohéritiers, séparation de patrimoine matrimonial, restructuration intragroupe.

2.4 Investment Value / Worth (Valeur d'Investissement) — IVS 104 §60

C'est la valeur de l'actif pour un investisseur spécifique identifié, compte tenu de ses objectifs, de son taux d'actualisation propre, de ses contraintes fiscales et de ses synergies éventuelles avec ses autres actifs. Elle peut être supérieure ou inférieure à la Market Value. L'Investment Value est intrinsèquement subjective et n'est jamaisla Market Value, même si elles s'en approchent parfois.

Usages typiques :arbitrages de portefeuille pour un OPCI ou family office, analyse « acheter ou louer » pour un occupant, calibration d'offre dans une opération de gré à gré, contrôle de gestion d'une foncière.

2.5 Synergistic Value / Marriage Value — IVS 104 §70

C'est la valeur supplémentaire créée par la combinaison de deux ou plusieurs actifs ou intérêts immobiliers, dont la valeur combinée excède la somme de leurs valeurs individuelles séparées. Cette synergie ne peut être captée que par les parties spécifiques en mesure de la réaliser.

Exemples typiques au Maroc :

• Réunion de deux parcelles villas mitoyennes, dont la fusion permet un projet immobilier R+5 conforme au PA, là où chaque parcelle isolée resterait sous-optimale.
• Rachat d'une bande étroite donnant accès à un grand parcellaire enclavé (servitude de passage levée).
• Acquisition par un voisin d'une portion en indivision pour clôturer une opération.
• Recombinaison de droits réels démembrés (usufruit + nue-propriété) chez un acheteur unique.

2.6 Liquidation Value (Valeur de Liquidation) — IVS 104 §80

C'est la valeur estimée de l'actif dans le contexte d'une vente forcée et accélérée, où le vendeur est contraint et la commercialisation est limitée. Elle se décline généralement en deux sous-bases : liquidation ordonnée (sale ordinaire mais en délai contraint) et liquidation forcée (vente aux enchères, saisie). Elle est toujours inférieure à la Market Value, parfois significativement (10 à 40 % de décote selon la nature de la contrainte).

Usages typiques : dossiers de procédure collective, garanties bancaires en stress-test, expertise contradictoire en saisie immobilière, contrôle de prudence pour un OPCI.

3. Les bases imposées par des standards externes

Au-delà des bases natives IVS, d'autres référentiels imposent leurs propres définitions de valeur. Un rapport d'expertise destiné à ces usages doit explicitement viser la base externe (et non se contenter de la Market Value).

3.1 Fair Value selon l'IFRS 13

L'IFRS 13 Fair Value Measurement définit la Fair Value comme « le prix qui serait recevable pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif dans une transaction normale entre participants de marché à la date d'évaluation. » Elle se mesure selon une hiérarchie à trois niveaux : niveau 1 (prix cotés sur marchés actifs), niveau 2 (inputs observables), niveau 3 (inputs non observables, modélisation).

Pour l'immobilier, la Fair Value IFRS 13 se rapproche conceptuellement de la Market Value IVS 104 mais s'en distingue notamment sur le highest and best use qui peut être restrictivement défini, et sur les ajustements requis pour les coûts de transaction (qui sont parfois exclus). Elle s'applique aux foncières cotées, aux OPCI (loi 70-14), et plus généralement à toute consolidation IFRS imposant la juste valeur.

3.2 Valeur Hypothécaire (Mortgage Lending Value, MLV)

Définie dans le cadre prudentiel européen (Directive CRD/CRR transposant Bâle III) et par les normes EBA, la Valeur Hypothécairereprésente la valeur de l'actif sur le long terme, en excluant les éléments spéculatifs et en filtrant les fluctuations conjoncturelles. Elle est structurellement plus conservative que la Market Value.

Au Maroc, les banques classiques travaillent généralement sur la base de la valeur vénale (Market Value) pour leurs garanties, en appliquant ensuite une décote prudentielle interne (typiquement LTV 70 % à 80 % selon le segment). Mais certaines opérations spécifiques — refinancement obligataire international, syndications avec banques européennes — peuvent requérir une expertise sur base MLV explicite.

3.3 Insurable Value (Valeur d'Assurance)

Définie comme le coût de reconstruction à neuf du bâtiment (excluant la valeur du foncier), majoré le cas échéant des frais accessoires (démolition, déblaiement, honoraires de maîtrise d'œuvre, frais de relogement). C'est une base techniquement étrangère à la Market Value : un immeuble peut avoir une Insurable Value très inférieure ou très supérieure à sa Market Value, selon les coûts de construction du moment et la nature du foncier sous-jacent.

4. Les bases spécifiques au contexte marocain

Le droit et la pratique marocaine imposent ou retiennent certaines bases spécifiques qu'il convient d'articuler avec les bases internationales.

4.1 La valeur vénale

Terme utilisé par le droit fiscal marocain (CGI), le droit civil (Dahir formant Code des obligations et contrats, Code des droits réels loi 39-08) et la pratique notariale. La valeur vénale s'aligne conceptuellement sur la Market Value de l'IVS 104, sous réserve des ajustements imposés par le contexte spécifique (abattements légaux, hypothèses spéciales). Pour une expertise destinée à un usage fiscal ou successoral au Maroc, l'expert RICS retient la Market Value en la qualifiant explicitement de « valeur vénale au sens du droit fiscal marocain ».

4.2 Valeur d'Apport

Lors d'un apport d'un bien immobilier au capital d'une société (constitution ou augmentation de capital), la valeur d'apport est arrêtée par les associés sous le contrôle d'un commissaire aux apports le cas échéant. Elle est généralement calquée sur la Market Value, mais peut intégrer des considérations stratégiques (apport à valeur historique, apport à valeur vénale actualisée, intégration fiscale). L'expert RICS produit la Market Value en référence, sur laquelle s'appuie la décision des associés et du commissaire aux apports.

4.3 Valeur de Succession et déclaration à l'ANCFCC / DGI

En matière successorale, la valeur retenue pour la déclaration auprès de la DGI et l'enregistrement auprès de l'ANCFCC correspond à la valeur vénale du bien à la date d'ouverture de la succession (décès du de cujus). Une expertise indépendante conforme RICS Red Book sécurise la déclaration, constitue une base défendable en cas de redressement fiscal, et permet d'objectiver le partage entre cohéritiers.

Pour le contexte spécifique des MRE ou des successions transfrontalières, voir notre guide succession immobilière au Maroc pour MRE.

4.4 Valeur d'Expropriation

En matière d'expropriation pour cause d'utilité publique, le régime applicable est défini par la loi 7-81. La valeur indemnitaire retenue suit des principes spécifiques (date de référence, abattement éventuel, indemnités accessoires) qui s'écartent de la pure Market Value. Une expertise contradictoire devant la commission administrative ou devant la juridiction compétente requiert une base spécifique, distincte de la valeur vénale d'une transaction libre.

5. Comment choisir la bonne base de valeur — arbre de décision

Le choix de la base découle directement de l'objet de la mission, du destinataire du rapport et du contexte juridique ou comptable. Voici le raisonnement en pratique :

Une mission complexe peut requérir plusieurs bases simultanément. Par exemple, un dossier d'apport en société préalable à une introduction sur la BVC peut nécessiter à la fois la valeur d'apport (pour le commissaire aux apports), la Market Value (pour la valorisation économique), et la Fair Value IFRS 13 (pour la consolidation post-introduction). L'expert RICS articule ces bases dans un rapport unique en distinguant explicitement chaque base et son rationale.

6. Les cinq erreurs les plus courantes

1. Confondre Market Value et Fair Value IFRS 13

L'erreur la plus fréquente, particulièrement dans les dossiers d'OPCI ou de foncières cotées. La Fair Value IFRS 13 n'est pasidentique à la Market Value, même si elles se rapprochent souvent. Confondre les deux dans un rapport de consolidation peut conduire à un rejet par l'auditeur ou par l'AMMC.

2. Vouloir une « Market Value liquide » dans un contexte de vente forcée

Un client en difficulté financière demande parfois « la vraie valeur de mon bien » en sous-entendant ce qu'il pourrait obtenir en vendant rapidement. Ce n'est pas la Market Value (qui suppose une commercialisation appropriée), c'est la Liquidation Value — une base distincte qui produit un chiffre inférieur, parfois significativement.

3. Demander une « Investment Value » en pensant à la Market Value

L'Investment Value est subjective— elle dépend de l'investisseur identifié. Demander « la valeur d'investissement » de votre bien à un expert sans préciser l'investisseur cible mène à une réponse approximative qui n'a pas la portée d'une Market Value.

4. Confondre valeur vénale et valeur d'apport en société

La valeur d'apport est généralement calquée sur la Market Value, mais elle peut s'en écarter pour des raisons fiscales ou stratégiques. L'expert produit la Market Value en référence ; le commissaire aux apports et les associés arrêtent la valeur d'apport finale.

5. Vouloir comparer un terrain ayant changé d'affectation urbanistique à des comparables sous l'ancienne affectation

Sur un foncier ayant fait l'objet d'un changement d'affectation urbanistique R+4 ou R+5 après homologation d'un Plan d'Aménagement, la Market Value ne se chiffre pas par comparaison avec d'autres villas. Elle se chiffre par méthode résiduelle, sur la base du programme promoteur que le PA permet de réaliser.

7. Articulation Bases de Valeur ↔ Méthodes d'évaluation

Une fois la base retenue, l'expert sélectionne la méthode (comparative, capitalisation/DCF, coût, résiduelle) la plus adaptée. Toutes les méthodes ne sont pas compatibles avec toutes les bases :

• La Market Value peut être chiffrée par méthode comparative, capitalisation, coût, ou résiduelle selon l'actif.
• La Market Rent se chiffre presque exclusivement par méthode comparative locative.
• L'Investment Value se chiffre presque toujours par DCF (Discounted Cash Flow), avec un taux d'actualisation propre à l'investisseur.
• La Liquidation Value dérive généralement de la Market Value diminuée d'une décote justifiée.
• La Synergistic Value requiert une approche par scenarii combinés (avant/après synergie).
• La Fair Value IFRS 13 impose la hiérarchie des inputs (niveau 1, 2, 3) qui module le choix de méthode.

Pour le détail des méthodes appliquées au cas par cas, consultez notre page Méthodologie.

8. Ce qu'un rapport RICS Red Book conforme contient toujours

Un rapport d'expertise immobilière conforme au RICS Red Book Global Standards 2025 énonce systématiquement, dans cet ordre :

1. L'identification du commanditaire et du destinataire du rapport.
2. L'objet précis de la mission et son contexte (transaction, succession, IFRS, garantie, etc.).
3. La Base de Valeur retenue, avec référence normative (IVS 104 §X ou cadre externe applicable).
4. Les hypothèses fondamentales et hypothèses spéciales le cas échéant.
5. La date d'évaluation et la date du rapport.
6. Les méthodes mobilisées et leur pondération.
7. Les comparables retenus et leur traitement.
8. L'analyse de sensibilité.
9. Le résultat final assorti de son intervalle de confiance ou de sa fourchette.
10. Les conditions générales et limites de responsabilité (RICS PSPS).

9. Pour aller plus loin

Pour comprendre la méthode résiduelle utilisée sur foncier promoteur, consultez notre dossier méthode résiduelle. Pour la valeur vénale au sens du droit français/marocain, voir notre guide valeur vénale. Pour comprendre l'ensemble du cadre normatif appliqué, voir notre page Méthodologie.

ReaConsult est un cabinet d'expertise immobilière indépendante au Maroc. Nos experts certifiés RICS produisent des rapports conformes RICS Red Book Global Standards 2025, IVS 2025 et IFRS 13 pour les particuliers, MRE, promoteurs, foncières et institutions.