Combien vaut un boutique hôtel à Marrakech ? méthode DCF + cap rate hospitalité
Un boutique hôtel à Marrakech ne s'évalue pas comme un riad résidentiel ni comme un immeuble locatif. La valeur dépend de la performance opérationnelle (RevPAR, GOP, EBITDA), de la marque, de la localisation, et du potentiel de saturation. Ce guide expose la méthode RICS VPGA 4 appliquée au contexte marocain avec benchmarks par quartier (Médina, Hivernage, Palmeraie).
Évaluer un boutique hôtel impose de distinguer la valeur immobilière de la valeur opérationnelle (going concern).
1. Real Estate vs Going Concern — distinction critique
Quand un investisseur achète un boutique hôtel, il acquiert deux choses superposées : (1) le bâtiment et le terrain (la pierre), et (2) l'exploitation en cours (la marque, les contrats fournisseurs, la clientèle récurrente, le personnel formé, les contrats OTA). RICS VPGA 4 impose à l'évaluateur de distinguer ces deux valeurs.
La valeur real estate est ce que paierait un acquéreur immobilier pour le seul bâtiment (sans exploitation reprise). La valeur going concernest la valeur totale comprenant l'activité en cours. L'écart peut atteindre 20-40 % selon la maturité et la rentabilité.
2. Les KPIs hôteliers et leur impact
KPI
Définition
Benchmark Marrakech 2026
RevPAR
Revenu par chambre disponible
600-1 800 MAD/jour
ADR
Tarif moyen vendu
900-2 500 MAD/nuit
Taux d'occupation
Chambres vendues / disponibles
55-75 %
GOP margin
Marge brute opérationnelle
30-42 %
EBITDA / chambre
EBITDA / nombre de chambres
60-180 k MAD/an
3. Cas pratique — boutique hôtel 12 chambres Médina Marrakech
Boutique hôtel établi depuis 6 ans dans la Médina de Marrakech (Derb prime, près Bahia). 12 chambres réparties autour de 2 patios, restaurant 30 couverts, hammam, terrasse rooftop. Bâtiment ancien rénové haut de gamme, surface utile 850 m².
