1. Composition d'un dossier qui tient en comité
- États financiers 3 derniers exercices certifiés (entreprise) ou 3 dernières fiches de paie + relevés bancaires 6 mois (particulier).
- Business plan chiffré avec hypothèses sur 5 à 7 ans (opérations professionnelles ou investissement locatif).
- Expertise RICS Red Book Global Standards 2025 indépendante chiffrant la valeur de marché du bien à financer.
- Garanties proposées : hypothèque de premier rang, caution maison-mère, dépôt en compte bloqué.
- Plan de financement détaillé avec sources et emplois.
- Justificatifs apport (origine des fonds — anti-blanchiment).
- Documents juridiques du bien : titre foncier, plans, permis.
2. Les cinq ratios scrutés en comité
- LTV (Loan-to-Value) — résidentiel 70-80 %, locatif 60-70 %, commercial 50-65 %, industriel 50-60 %.
- LTC (Loan-to-Cost) — pour les opérations de promotion : standard 60-70 %, premier projet 50 %.
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — > 1,3x rental, > 1,4x hôtel, > 1,25x logistique.
- Capacité d'endettement — taux d'endettement global cible < 40 % du revenu net (particuliers).
- Cohérence projet — qualitative : le projet a-t-il du sens ? Le porteur est-il crédible ? L'asset est-il liquide ?
3. Les cinq erreurs typiques de refus
- Apport sous-évalué ou origine floue — sans justificatifs solides, le dossier ne passe pas la conformité.
- Avis de valeur fragile ou auto-fait — le comité ne valide qu'une expertise indépendante avec méthodologie tracée.
- Business plan optimiste sans sensibilités — un BP sans stress test sur taux, vacance, coûts est suspect.
- Garanties insuffisantes ou actif illiquide (Moulkia non immatriculée, foncier sans zonage clair).
- Historique bancaire problématique — incidents de paiement, restructurations, présence sur fichiers à risque.
4. Le rôle pivot de l'expertise indépendante
Une expertise RICS Red Book indépendante apporte au comité de crédit :
- Une valeur de marché documentée servant de base pour le calcul LTV.
- Une analyse de marché du segment et du quartier — démontre la liquidité de l'actif.
- Une modélisation DCF projetant les revenus locatifs — base pour le DSCR.
- Une sensibilité aux paramètres clés — rassure sur la robustesse du dossier.
- L'engagement RICS du signataire — responsabilité professionnelle qui pèse devant le comité.
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