Loi 67-12 location habitation au Maroc — guide complet 2026

La loi 67-12 s'applique aux baux conclus pour un usage d'habitation(résidence principale, secondaire, étudiant) et à certains usages professionnels non commerciaux (cabinet libéral notamment). Sont exclus : les baux commerciaux régis par la loi 49-16, les locations meublées de courte durée (Airbnb) qui relèvent en pratique d'un régime spécifique, les baux Habous, les baux à construction. La loi s'applique aux locaux situés sur le territoire marocain, quelle que soit la nationalité du bailleur ou du locataire — donc bien pour les MRE bailleurs ou locataires.

Le bail peut être verbal ou écrit, mais la loi recommande fortement l'écrit pour la sécurité juridique des parties. En pratique, un bail écrit est indispensable : il fixe les obligations respectives, la durée, le montant du loyer, le dépôt de garantie, l'état des lieux d'entrée. Mentions à inclure : identité bailleur/locataire, désignation précise du logement, montant du loyer et modalités de paiement, durée, charges récupérables, dépôt de garantie, conditions de restitution, clauses de révision si prévues. Un bail rédigé par notaire ou contresigné par avocat offre une opposabilité renforcée et facilite l'exécution en cas de contentieux.

La loi 67-12 prévoit que le bail à usage d'habitation est généralement conclu pour une durée minimale de 3 ansau profit du locataire (durée plus courte possible pour le bail d'étudiant). À l'expiration, le bail est tacitement reconduit si aucune des parties n'a donné congé dans les formes et délais légaux. La reconduction se fait aux mêmes conditions, sauf si le bailleur a régulièrement notifié une modification (notamment de loyer) en respectant la procédure de réévaluation. Cette stabilité protège le locataire mais oblige le bailleur à anticiper s'il souhaite reprendre son bien ou augmenter substantiellement le loyer.

Le loyer initial est librement fixé entre les parties. Sa révision en cours de bail ou en fin de bail est en revanche encadrée :

Révision périodique conventionnelle. Si le bail prévoit une clause de révision (indexation, hausse fixe annuelle), elle s'applique selon les modalités contractuelles.

Révision judiciaire en l'absence de clause ou en cas de litige. Si bailleur et locataire ne s'accordent pas sur une augmentation, l'une des parties peut saisir le tribunal de première instance qui statue sur la valeur locative du logement compte tenu du marché actuel. Le juge se fonde généralement sur un rapport d'expertise immobilière.

Loyer manifestement sous-marché. Cas fréquent : un bail conclu il y a 10-15 ans à un loyer désormais bien inférieur au marché. Le bailleur peut demander réévaluation. L'expertise RICS détermine la valeur locative actuelle par comparaison avec des locations récentes de biens similaires dans le même secteur — c'est la base sur laquelle le juge fixera le nouveau loyer.

Loyer manifestement sur-marché. Inverse : un locataire confronté à un loyer disproportionné peut demander révision à la baisse. Idem : expertise RICS sur la valeur locative de marché.

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail (ou de sa reconduction), en respectant un délai de préavis et un motif légitime :

· Reprise pour habiter par le bailleur ou un membre proche de sa famille (conjoint, parent, enfant), avec justification.

· Reprise pour reconstruction ou travaux substantiels rendant impossible le maintien dans les lieux.

· Non-paiement répété du loyer, motif de résiliation devant le tribunal.

· Violation grave des obligations du locataire (sous-location interdite, troubles de voisinage répétés, dégradations).

Le congé doit être notifié par acte adoulaire, acte notarié ou exploit d'huissier, dans les délais prescrits. Un congé mal notifié est nul et peut entraîner reconduction automatique du bail pour une nouvelle période.

Le dépôt de garantie (souvent 1 à 2 mois de loyer) doit être restitué au locataire à son départ, déduction faite des sommes éventuellement dues (loyers impayés, charges, réparations locatives à la charge du locataire). En cas de désaccord sur les retenues, le locataire peut saisir le tribunal. L'expertise est utile pour chiffrer objectivement les dégradations imputables au locataire vs vétusté normale du bien. Sans expertise, le contentieux dérive souvent sur des affirmations contradictoires non documentées.

ReaConsult intervient en expertise valeur locative dans plusieurs contextes loi 67-12 :

· Pré-bail : détermination du loyer de marché objectif pour calibrer un loyer correct ni sous-marché (rendement locatif réduit) ni sur-marché (vacance, risque de réévaluation à la baisse).

· Réévaluation amiable : avant saisine du tribunal, expertise contradictoire pour faciliter accord bailleur/locataire sur un nouveau loyer.

· Réévaluation judiciaire : rapport RICS Red Book remis à l'avocat du bailleur ou du locataire pour étayer la demande devant le tribunal. Méthode comparative principale (locations récentes biens similaires même secteur), croisement avec capitalisation des revenus, prise en compte de l'état du bien, des prestations, de l'exposition.

· Restitution dépôt : expertise chiffrage dégradations imputables au locataire vs vétusté.

· Expertise contradictoire face à une expertise judiciaire jugée défavorable.

MRE bailleur d'un appartement Casa Maarif loué depuis 12 ans. Loyer de 4 000 MAD/mois vs loyer de marché actuel estimé 7 000-7 500 MAD/mois pour le même bien. Expertise RICS pour calibrer demande de réévaluation devant le tribunal — fourchette défendable, méthodologie écrite, comparables actés.

Locataire confronté à demande d'augmentation de 80 %. Le bailleur revendique un alignement marché jugé excessif. Expertise contradictoire RICS pour démontrer que le loyer actuel n'est en réalité que 15-20 % sous le marché, et négocier hausse modérée vs procédure longue.

Restitution dépôt contestée — bailleur retient 80 % pour « dégradations ». Expertise des dégradations imputables au locataire vs vétusté normale après 8 ans de bail. Le tribunal s'appuie sur l'expertise pour trancher le montant à restituer.

Bailleur souhaite reprise pour habitation par son fils. Notification précise via acte adoulaire ou huissier, respect du délai, justification du motif. Expertise utile en amont pour vérifier la cohérence économique de la décision (bailleur ne se prive pas d'un loyer significativement supérieur à la valeur locative).

• Bail écrit complet et signé (durée, loyer, dépôt, charges)
• État des lieux d'entrée détaillé avec photos datées
• Calibrer loyer initial sur valeur locative de marché (expertise)
• Inclure clause de révision contractuelle si possible
• Conserver tous documents (quittances, échanges)
• Anticiper congé avec notification dans les formes
• En cas de contentieux : expertise locative RICS dès le début

• Bail verbal — exiger l'écrit
• Demande d'augmentation manifestement excessive
• Refus de fournir quittances
• Pas d'état des lieux d'entrée
• Charges récupérables non détaillées
• Dépôt > 2 mois de loyer
• Congé non notifié dans les formes (verbal, SMS) — non valable