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Méthodologie · Ancien bâti1 juin 2026 · 10 min de lecture

Évaluer une maison ancienne multi-unités
la méthode mixte DRC + comparaison + capitalisation

Une maison construite dans les années 70-80 à Hay Mohammadi, Hay Saïda, Aïn Sebaâ ou Derb Sultan, hébergeant aujourd'hui 3 à 6 unités (appartements + magasins) ne s'évalue pas comme un appartement standard. Le bâti est vétuste, les comparables rares, mais les revenus locatifs cumulés peuvent justifier une valeur très supérieure à la seule reconstruction. La méthode mixte DRC + comparaison + capitalisation des revenus est la seule défendable.

Maison ancienne multi-unités au Maroc
Une maison ancienne en zone dense urbaine combine une valeur de reconstruction faible et une valeur d'usage souvent élevée.

1. Pourquoi un bien ancien échappe à la simple comparaison

Le quartier de Hay Mohammadi à Casablanca compte des dizaines de maisons construites entre 1965 et 1985. Beaucoup ont été surélevées, divisées en unités, ou converties en mixité (commerce au RDC + appartements aux étages). Comparer la vente d'une de ces maisons à un appartement neuf de même surface dans le même quartier ne donne aucun résultat fiable : la nature des biens diffère radicalement.

Il faut donc trois méthodes en parallèle : (1) coût de remplacement déprécié (DRC VPGA 5) pour cadrer la valeur du bâti, (2) capitalisation des loyers en place pour la valeur d'usage actuelle, (3) comparaison avec les rares ventes similaires de l'ilot pour calibrer.

2. La dépréciation — au-delà de la simple vétusté

Pour un bâti de 40-50 ans, la dépréciation s'analyse en 3 composantes additives selon RICS VPGA 5 :

  • Dépréciation physique (vétusté technique) : 30-50 % typiquement pour un bâti années 70-80 non rénové. Plus faible si rénovations significatives (toiture, électricité, plomberie refaites) : 15-25 %
  • Obsolescence fonctionnelle : hauteurs sous-plafond limitées, distribution des pièces inadaptée aux standards actuels, absence d'ascenseur sur R+3, pas de parking. Ajoute 10-20 %
  • Obsolescence économique (parfois) : si le quartier perd en attractivité, ajoute 5-15 %. Si au contraire en gentrification : pas d'obsolescence économique (ou négative)

3. Cas pratique — maison 82,5 m² Hay Saïda Casa (1973)

Maison sur 82,5 m² de terrain, construite en 1973. RDC : 2 magasins loués (commerce de proximité + boutique d'artisan). 4 appartements aux étages (R+1 à R+4) tous loués au régime bail d'habitation 67-12, avec des locataires en place depuis 5 à 25 ans (loyers très inférieurs au marché). 1 terrasse au dernier niveau (potentiel surélévation R+5 selon plan d'aménagement).

Trois méthodes — résultats
Méthode 1 — DRC VPGA 5
Coût neuf reconstruction (82,5 × 4 niveaux × 4 500 MAD/m²)
1 485 k MAD
- Dépréciation 55 % (physique 35 % + fonctionnelle 20 %)
−817 k
+ Valeur du terrain (82,5 × 18 k MAD/m²)
+1 485 k
Total DRC
2 153 k MAD
Méthode 2 — Capitalisation revenus
Loyers en place (2 commerces + 4 appts)
185 k MAD/an
Capitalisation à 8,5 %
2 176 k MAD
+ Plus-value de reversion (loyers libres > loyers en place)
+340 k
Total capitalisation
2 516 k MAD
Méthode 3 — Comparaison
2 ventes proches de maisons similaires Hay Mohammadi
2 200 k MAD
Total comparaison ajusté
2 280 k MAD
Fourchette retenue (arbitrage)
2,15 - 2,52 M MAD

La valeur centrale retenue : 2,35 M MAD. Note importante : la valeur de capitalisation (2,52 M) est la plus élevée car les loyers en place sont sous-évalués vs marché — un acquéreur investisseur projette de relouer aux conditions de marché à terme. Si le vendeur veut maximiser : démolir et vendre le terrain pur (potentiellement 2 M sans bâti) ne fait pas sens — la valeur d'usage actuelle domine.

Évaluation d'une maison ancienne multi-unités

Méthode mixte RICS · Rapport conforme banque, succession, vente

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