1. Pourquoi évaluer ensemble plutôt que séparément
Évaluer cinq biens séparément donne cinq fourchettes indépendantes. Évaluer le portefeuille donne une valeur cohérente: référencement croisé des comparables (un même quartier qui revient plusieurs fois), application uniforme de la même date de valeur, détection des synergies (deux lots contigus valent plus qu'une somme), et identification des décotes (concentration excessive sur un quartier saturé).
La méthodologie portefeuille est aussi indispensable dès que vous présentez ces biens à un tiers institutionnel : banque privée pour calculer une LTV globale, notaire pour préparer une succession, expert-comptable pour évaluer un apport en société, juge pour un partage de divorce.
2. Inventaire structuré — la base
Pour chaque bien du portefeuille, l'inventaire collecte :
- Référence cadastrale ou ANCFCC (titre foncier ou réquisition)
- Statut juridique : Melk, Habous, collectif, indivision, copropriété, démembrement
- Surface (au sol, bâtie utile, terrasse)
- Affectation : habitation, commerce, bureau, industriel, vacant, agricole
- Année construction + état général + dernière rénovation
- Bail(s) en cours : durée, loyer, type (49-16 commercial, 67-12 habitation, libre)
- Charges et taxes annuelles
- Hypothèques inscrites, servitudes, restrictions d'urbanisme
3. Méthodes par typologie
- Résidentiel libre (villa, appartement vacant) : comparaison directe, ajustements quartier/surface/état
- Résidentiel loué : Term & Reversion (voir notre article valorisation bien loué)
- Commerce / bureau : capitalisation des revenus + ajustement passing rent vs ERV
- Terrain à bâtir : résiduelle VPGA 10 si potentiel constructible identifié, sinon comparaison
- Agricole : voir évaluation domaine agricole multi-sites
- Bien atypique (riad, ancien) : DRC VPGA 5 ou mix avec comparaison
4. Cas pratique — portefeuille 4 biens, valeur 18,5 M MAD
5. Stratégies post-évaluation
Une fois la valeur consolidée connue, plusieurs leviers stratégiques :
- Apport en société (SCI ou SARL patrimoniale) — facilite la transmission progressive et l'optimisation fiscale
- Donation entre vifs — transmission anticipée avec valeur figée à la date de donation
- Banque privée / Wealth Management — la valeur portefeuille devient le collatéral pour une ligne de crédit Lombard ou un effet de levier
- Restructuration — céder un bien sous-performant pour acquérir un actif plus rentable
- Préparation succession — voir notre guide expertise pour succession
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