1. Panorama du marché casablancais en 2026
Le marché immobilier de Casablanca, capitale économique du Maroc, affiche une stabilisation mesurée en 2026. Selon l'indice IPAI (Indice des Prix des Actifs Immobiliers) publié par Bank Al-Maghrib et l'ANCFCC, les prix ont progressé de +1,2 % au niveau national en 2025, avec des écarts significatifs entre quartiers. Casablanca, qui concentre plus de 45 % des transactions immobilières du Royaume, connaît une dynamique à deux vitesses : les quartiers premium (Anfa, CFC, Racine) continuent d'augmenter lentement (+3 à +5 %) tandis que les quartiers émergents comme Bouskoura et Sidi Maarouf affichent des hausses plus marquées (+6 à +8 %) portées par les projets d'infrastructure.
Cet article présente les prix au m² réels observés par nos experts RICS sur 15 quartiers, avec les fourchettes basses (bâti ancien, étages bas) et hautes (neuf premium, étages élevés). Pour approfondir l'analyse macro, consultez notre rétrospective de 20 ans d'IPAI.
2. Prix au m² par quartier — tableau de référence 2026
| Quartier | Prix m² (MAD) | Rdt locatif brut | Segment |
|---|---|---|---|
| Anfa Supérieur | 25 000 – 35 000 | 3.8 % | Premium ultra-luxe |
| CFC (Casablanca Finance City) | 22 000 – 28 000 | 4.2 % | Premium business |
| Ain Diab / Corniche | 20 000 – 28 000 | 4.0 % | Premium littoral |
| Anfa (classique) | 18 000 – 25 000 | 4.5 % | Premium résidentiel |
| Racine | 16 000 – 23 000 | 4.8 % | Haut de gamme |
| Gauthier | 14 000 – 19 000 | 5.2 % | Bourgeois central |
| Maarif Extension | 13 000 – 18 000 | 5.5 % | Intermédiaire chic |
| Bourgogne | 10 000 – 14 000 | 5.8 % | Intermédiaire |
| Palmier / CIL | 12 000 – 16 000 | 5.8 % | Intermédiaire résidentiel |
| Bouskoura (Green City) | 9 000 – 13 000 | 6.8 % | Périphérie neuve |
| Sidi Maarouf | 8 000 – 12 000 | 7.2 % | Business émergent |
| Hay Hassani | 7 000 – 10 000 | 7.5 % | Populaire en mutation |
| Oulfa | 6 000 – 9 000 | 8.0 % | Populaire |
| Dar Bouazza | 7 000 – 11 000 | 6.5 % | Résidence secondaire |
| Derb Omar (commercial) | 15 000 – 28 000 | 7.5 % | Commerce gros |
* Fourchettes observées sur le segment résidentiel neuf et ancien rénové. Données 2026 issues des transactions observées par ReaConsult et des référentiels ANCFCC / DGI. Rendement locatif brut = loyer annuel / prix d'acquisition.
3. Les quartiers premium : Anfa, CFC, Ain Diab
Anfa Supérieur reste le quartier le plus cher de Casablanca avec des prix atteignant 25 000 à 35 000 MAD/m²pour les villas et appartements haut standing. Les projets Casa Anfa (ex-aérodrome) ont redéfini cette zone autour d'un urbanisme contemporain. Le rendement locatif reste faible (3,8-4,2 % brut) car le prix d'acquisition prime sur le revenu, mais la plus-value long terme est historiquement très solide.
CFC (Casablanca Finance City) concentre le tertiaire premium. Les appartements résidentiels au sein de la zone (Financial District, The Garden) se négocient 22 000 à 28 000 MAD/m² pour le neuf. Les bureaux CFC offrent les meilleurs rendements de la zone avec 7 à 8 % brut (cf. notre article dédié bureaux Casablanca 2026).
Ain Diab et la Corniche offrent la prime mer : vues océan, restaurants, hôtels. Prix 20 000-28 000 MAD/m² pour les résidences avec vue. Forte demande locative saisonnière (Airbnb) qui peut doubler le rendement locatif face à la location longue durée.
4. Les quartiers intermédiaires : Maarif, Gauthier, Racine, Bourgogne
Ces quartiers représentent le cœur du marché familial et professionnel casablancais. Racine (16 000-23 000 MAD/m²) et Gauthier (14 000-19 000 MAD/m²) sont recherchés pour leur centralité, leurs commerces, leurs écoles et leur mixité. Maarif Extension (13 000-18 000 MAD/m²) attire les jeunes actifs et les couples primo-accédants. Bourgogne (10 000-14 000 MAD/m²) offre le meilleur rapport qualité-prix en centre-ville avec un patrimoine bâti art-déco rénové.
Les rendements locatifs dans ces quartiers oscillent entre 4,8 et 5,8 % bruts, avec une vacance locative faible (5-7 %). C'est la zone idéale pour un investissement locatif équilibré rendement/plus-value.
5. Les quartiers émergents : Bouskoura, Sidi Maarouf, Dar Bouazza
Bouskoura (Green City, Casa Green) concentre les programmes neufs premium avec de grands espaces verts, des infrastructures complètes et une fiscalité avantageuse (souvent hors TVA pour les primo-accédants). Prix 9 000-13 000 MAD/m² pour un neuf de qualité. Rendement locatif brut 6,5-7,5 %, excellente option pour investisseurs long terme cherchant cashflow et valorisation.
Sidi Maarouf (Technopark, Park Avenue) est le hub bureau-résidentiel du sud. Prix 8 000-12 000 MAD/m² pour le résidentiel. Rendement bureau 8,5-10,5 % brut. Forte connexion autoroutière, tramway prévu.
Dar Bouazza : résidence secondaire en pleine expansion. Villas et résidences balnéaires à 7 000-11 000 MAD/m². Rendement saisonnier potentiel élevé (8-12 % brut en location courte durée).
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Retrouvez notre guide complet de l'investisseur à Casablanca 2026 : quartiers à fort rendement, promoteurs fiables, projets d'infrastructure.
Télécharger le guide →6. Projets d'infrastructure 2026-2030 et impact sur les prix
- Tramway T3 et T4 : mise en service progressive 2026-2028. Extension vers Sidi Maarouf, Aïn Sebaâ, Hay Hassani. Impact estimé : +5 à +12 % sur les quartiers traversés dans les 2 années suivant l'ouverture.
- LGV Casablanca-Marrakech : chantier en cours, livraison prévue 2029. Nouvelle gare à Casablanca impactant le quartier Ain Sebaâ.
- Casa Anfa (ex-aérodrome) : 350 hectares en cours d'urbanisation. 100 000 habitants à terme. Prix déjà tirés à 25 000+ MAD/m² pour le neuf.
- Wessal Casa-Port : réaménagement du port, nouvelle marina, tours mixed-use. Anfa / Centre bénéficient directement de la dynamique.
- Grand Théâtre Casablanca + Parc Mohammed V : valorise le centre historique. Revitalisation de Derb Omar et Habous.
7. Rendements locatifs par segment — synthèse
| Segment | Rendement brut | Rendement net estimé |
|---|---|---|
| Résidentiel premium (Anfa, CFC) | 3,8-4,8 % | 2,3-3,2 % |
| Résidentiel intermédiaire (Maarif, Gauthier) | 5,0-6,2 % | 3,4-4,5 % |
| Résidentiel émergent (Bouskoura, Sidi Maarouf) | 6,5-8,0 % | 4,5-5,8 % |
| Bureaux prime (CFC, Anfa) | 7,0-8,0 % | 5,5-6,5 % |
| Bureaux secondaires (Sidi Maarouf) | 8,5-10,5 % | 6,5-8,0 % |
| Entrepôts / logistique (zones industrielles) | 9,0-11,0 % | 7,0-8,5 % |
8. Pièges à éviter avant d'acheter à Casablanca
- Se fier uniquement aux prix affichés par les agences : ce sont les prix désirés, pas les prix de transaction réels (généralement 8-15 % en dessous).
- Négliger le rendement net : les charges de copropriété, la vacance, la fiscalité IR peuvent réduire un 6 % brut à 3,5 % net.
- Acheter dans un programme sur plan (VEFA) sans due diligence du promoteur : consultez notre guide VEFA.
- Oublier la fiscalité TPI à la revente : 20 % de plus-value nette, minimum 3 % du prix de cession.
- Acheter un bien non titré (melkia) sans expertise juridique : décote de valeur 15-40 %, banques refusent souvent le financement.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans les résidences neuves premium (200-500 MAD/mois).
- Signer sans expertise indépendante : l'expert mandaté par la banque protège la banque, pas vous.
Questions fréquentes
Quel est le quartier le plus cher à Casablanca en 2026 ?
Anfa Supérieur et CFC sont les deux quartiers les plus chers, avec des prix atteignant 28 000 à 35 000 MAD/m² pour le neuf premium. Anfa Boulevard et Ain Diab Corniche suivent à 22 000-30 000 MAD/m².
Où investir à Casablanca pour un bon rendement locatif ?
Sidi Maarouf (7-8 % brut), Bouskoura (6,5-7,5 %) et Hay Hassani (6,8-8,5 %) offrent les meilleurs rendements résidentiels. Pour le commercial, les bureaux Sidi Maarouf atteignent 8,5-10,5 % brut.
Quel budget prévoir pour un appartement à Maarif en 2026 ?
Un appartement de 80-100 m² à Maarif coûte 1 040 000 à 1 800 000 MAD en 2026, soit 13 000-18 000 MAD/m². Maarif Extension est légèrement plus accessible (12 000-16 000 MAD/m²) avec un bâti plus récent.
Comment connaître la valeur exacte d'un bien à Casablanca ?
Les prix au m² sont des moyennes. Pour connaître la valeur précise, une expertise RICS est indispensable. L'expert analyse l'étage, l'exposition, l'état, les comparables réels et l'urbanisme pour produire une valeur opposable aux banques et tribunaux.
Les prix vont-ils monter en 2026 ?
L'IPAI Bank Al-Maghrib indique +1,2 % en 2025 avec une stabilisation attendue à +2 à +5 % en 2026 selon les quartiers. Les zones bénéficiant des projets d'infrastructure (T3, LGV, Casa Anfa) devraient connaître une hausse plus soutenue.
Expertise immobilière RICS — Casablanca
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