Retenue à la source 5 % sur les loyers : ce que bailleurs et locataires pros doivent savoir

À compter du 1ᵉʳ juillet 2026, une nouvelle retenue à la source modifie le circuit des loyers immobiliers au Maroc. Qui prélève, qui paie, comment calculer.

La Loi de Finances 2026 introduit une mesure structurante pour le marché de l'immobilier locatif au Maroc : une retenue à la source de 5 % sur les produits de location d'immeubles bâtis ou non bâtis, ainsi que sur les constructions, versés à compter du 1ᵉʳ juillet 2026. Sur le papier, c'est un changement de plomberie fiscale. Dans la pratique, ça redessine la trésorerie de tout bailleur loué à un professionnel et impose de nouvelles obligations administratives au locataire.

Voici, sans jargon, ce qui change, qui est concerné, comment calculer, et ce qu'il faut faire avant le 1ᵉʳ juillet.

Ce qui change concrètement

Aujourd'hui, un bailleur perçoit son loyer en intégralité puis acquitte son impôt sur les revenus fonciers à l'échéance déclarative. Demain, dès qu'il loue à un locataire professionnel au sens fiscal, le locataire prélève 5 % du loyer hors TVA et le reverse au Trésor. Le bailleur reçoit le solde, et déduit ensuite la retenue de son IR (ou IS) dû.

C'est une retenue d'acompte, pas un impôt nouveau. Mais elle change deux choses :

• La trésorerie du bailleur — il encaisse 95 % du loyer au lieu de 100 %, l'État perçoit immédiatement sa quote-part.
• Les obligations du locataire — il devient collecteur d'impôt et doit verser ce qu'il a retenu dans le mois qui suit.

Qui est le « locataire pro » qui doit prélever ?

La RAS est due par les locataires suivants, quand ils payent un loyer immobilier :

• Les personnes morales soumises à l'IS (SARL, SA, etc.) ;
• Les personnes physiques relevant de l'IR selon le régime du résultat net réel (RNR) ou simplifié (RNS) ;
• L'État, les collectivités territoriales, les établissements publics ;
• Les établissements de crédit et organismes assimilés ;
• Les sociétés d'assurance et de réassurance ;
• Certaines sociétés privées selon leur chiffre d'affaires HT (application progressive — d'abord les plus grandes).

À l'inverse, un particulier qui loue un appartement à un autre particulier en location d'habitation classique n'est pas concerné par cette retenue. La RAS vise spécifiquement les flux où le locataire est dans un cadre professionnel (entreprise, profession libérale au régime RNR/RNS, administration).

Comment se calcule la retenue ?

Base de calcul : le montant du loyer hors TVA. Taux : 5 %. C'est tout.

Si l'impôt final du bailleur, calculé sur ses revenus fonciers nets, est inférieur au cumul des retenues opérées, le bailleur récupère la différence à la régularisation annuelle. À l'inverse, s'il est supérieur, il complète au moment de la déclaration.

Les obligations du locataire (le « collecteur »)

Le locataire concerné devient un tiers payeurau sens fiscal. Concrètement, il doit :

• Prélever 5 % du loyer hors TVA à chaque paiement (ou mise à disposition / inscription en compte) ;
• Verser au Trésor le montant retenu dans le mois qui suit celui du paiement ;
• Tenir une comptabilité claire des sommes retenues, avec identification du bailleur bénéficiaire ;
• Souscrire les déclarations prévues par le Code Général des Impôts (états récapitulatifs des RAS opérées) ;
• Remettre au bailleur une attestation permettant à ce dernier d'imputer la retenue sur son impôt final.

En cas de défaillance, c'est le locataire (et non le bailleur) qui s'expose aux pénalités fiscales prévues par le CGI.

Trois profils, trois impacts

Profil A — Propriétaire bailleur d'un bureau loué à une SARL

Impact direct sur la trésorerie. Le loyer perçu chaque mois sera amputé de 5 % dès juillet 2026. Cela ne change pas le total annuel après régularisation, mais cela change le rythme de la trésorerie — à anticiper si le bien est financé par crédit.

Profil B — Propriétaire d'un appartement loué à un particulier en habitation

Pas concerné par la RAS.Le régime de déclaration habituel des revenus fonciers continue de s'appliquer normalement.

Profil C — Entreprise locataire de ses bureaux

Doit mettre à jour son process comptable : ajouter la ligne RAS sur chaque paiement de loyer, programmer un versement mensuel au Trésor, produire les attestations pour ses bailleurs, et inclure la RAS dans ses déclarations.

Ce qu'il faut faire avant le 1ᵉʳ juillet 2026

Côté bailleur :

• Vérifier le profil fiscal de chaque locataire et identifier ceux qui seront « collecteurs » ;
• Mettre à jour ses prévisions de trésorerie 2ᵉ semestre 2026 (–5 % sur les loyers concernés) ;
• Demander systématiquement l'attestation de retenue au locataire pour pouvoir l'imputer sur l'impôt final.

Côté locataire pro :

• Identifier tous les baux concernés et calculer la RAS mensuelle ;
• Mettre en place le process de versement mensuel + l'émission des attestations ;
• Former la comptabilité interne et briefer le commissaire aux comptes ;
• Anticiper le contrôle : une RAS oubliée engage la responsabilité du locataire.

Notre conseil RICS : profiter de cette obligation pour réviser la valeur locativede vos biens et le rendement net réel après cette nouvelle mécanique de trésorerie. Sur certains baux longs signés à l'ancienne, la rentabilité nette change matériellement — c'est le bon moment pour un audit locatif.

FAQ

Pour aller plus loin

• Fiscalité immobilière Maroc 2026 — TPI, droits d'enregistrement, TVA
• Coefficient d'actualisation TPI — comment ajuster le prix d'acquisition
• Calculateurs immobilier Maroc — rentabilité locative, crédit, TPI

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