1. Cadre légal — loi 44-00 et compléments
La loi 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA), promulguée en 2002 et complétée par la loi 107-12 de 2016, encadre les ventes sur plan au Maroc. Elle impose : (a) un contrat préliminaire écrit avec mention obligatoire du délai de livraison ; (b) une garantie d'achèvement ou de restitution bancaire ; (c) le versement de fonds en compte séquestre jusqu'à la levée des étapes contractuelles ; (d) une livraison conforme au descriptif joint au contrat.
2. Le contrat préliminaire — points à vérifier
- Date de livraison ferme (avec ou sans clause de prorogation pour cause de force majeure).
- Pénalités de retard contractuelles (souvent 0,1 à 0,5 % du prix par mois de retard).
- Conditions de résolution et de restitution des sommes versées.
- Garantie bancaire ou caution d'achèvement / restitution annexée.
- Identification du promoteur et du compte séquestre.
- Descriptif technique et plans détaillés du logement vendu.
3. Recours en cas de délai dépassé
- (1) Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, sommant le promoteur de livrer dans un nouveau délai raisonnable. Pièce indispensable pour tout recours ultérieur.
- (2) Pénalités contractuelles — réclamation des sommes calculées selon la clause du contrat préliminaire.
- (3) Résolution du contrat (article 254 et suivants du DOC) avec restitution intégrale des sommes versées, majorées des intérêts de droit.
- (4) Dommages-intérêts distincts des pénalités, pour préjudice complémentaire (loyer payé pendant l'attente, perte de chance d'acquérir ailleurs).
- (5) Référé pour faire constater l'état d'avancement et sécuriser les preuves.
4. Stratégie face à un promoteur défaillant
Étapes recommandées :
- Documenter immédiatement : photos datées, copies de toutes les correspondances, relevés du compte séquestre.
- Vérifier la garantie bancaire annexée au contrat — c'est l'élément le plus sécurisant en cas de défaillance.
- Adresser une mise en demeure par avocat — plus efficace qu'une démarche personnelle.
- Réunir les autres acquéreurs du même programme — une action collective pèse beaucoup plus.
- Saisir le tribunal de commerce compétent — référé pour mesures conservatoires, puis fond pour résolution + dommages.
- Si liquidation du promoteur — déclarer la créance auprès du syndic, faire valoir la garantie bancaire.
5. Précédents jurisprudentiels — restitution intégrale
La Cour d'Appel Commerciale de Casablanca a rendu plusieurs arrêts ordonnant la restitution intégrale des sommes versées majorées de dommages-intérêts, notamment lorsque le promoteur n'a pas livré dans le délai contractuel et n'a pas justifié de force majeure. Un précédent emblématique : restitution de 332 500 MAD versés + 20 000 MAD de dommages-intérêts (CA Com Casa n° 4775 du 7 octobre 2021, projet Bouskoura). La régularité du dépôt en séquestre et la conformité du contrat préliminaire à la loi 44-00 sont déterminants pour la défense de l'acquéreur.