Calculateur ROI investissement locatif Maroc 2026 — rendement net net
Le rendement brut surestime votre performance réelle de 30 à 50 %. Cet outil calcule le rendement net net après TSC (10,5 %), vacance locative, charges syndic, travaux et fiscalité (forfait 6/10 % ou IR au barème). Mode d'emploi pour investisseurs et MRE.
Pourquoi un rendement net net plutôt que brut
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. C'est le chiffre que les annonces immobilières mettent en avant — parce qu'il est flatteur. Sur un appartement à Casablanca acheté 1 500 000 MAD et loué 8 500 MAD/mois, le brut est de 6,8 %. Une fois la TSC (10 700 MAD), les charges (4 800 MAD), la vacance (5 100 MAD), les travaux (8 000 MAD) et l'impôt forfaitaire (3 060 MAD) retranchés, le rendement net net descend à environ 4,3 %. C'est cette deuxième valeur qui doit guider la décision d'achat.
Les 5 postes qui rongent le rendement
- Taxe de services communaux (TSC) — 10,5 % de la valeur locative en milieu urbain, soit plus d'un mois de loyer chaque année.
- Vacance locative — compter au minimum 5 % du loyer (3 semaines/an), 10 % sur des biens difficiles ou en saisonnier.
- Charges syndic — 200-600 MAD/mois en copropriété résidentielle, davantage en standing avec services.
- Travaux & provisions — règle empirique : 0,5 à 1 % du prix d'achat par an pour entretien et remise en état entre locataires.
- Fiscalité — 6 % ou 10 % forfaitaire après abattement 40 %, ou option IR au barème (jusqu'à 38 % de TMI).
Repères marché 2026
Fourchettes indicatives 2026 — sources : agrégation Mubawab, Avito, Sarouty, Agenz + données ReaConsult sur 5 000+ expertises délivrées.
Faites valider le prix et le loyer cible par une expertise RICS
Le rendement réel dépend d'un prix d'achat juste et d'un loyer de marché crédible. Notre expertise indépendante chiffre les deux — rapport Red Book opposable aux banques et au fisc.