Calculateur TPI Maroc 2026 — taxe sur les profits immobiliers

Simulez en 30 secondes la TPI due lors de la vente d'un bien immobilier au Maroc. Calcul automatique du gain net, comparaison 20 % vs cotisation minimale 3 %, vérification des exonérations de l'article 63 (habitation principale depuis 5 ans, cessions de l'année jusqu'à 140 000 MAD).

Comment fonctionne la TPI au Maroc ?

La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) est le nom d'usage de l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, dû par le vendeur lors de la cession d'un immeuble au Maroc. Elle est régie par les articles 61 à 65, 73 et 144 du Code Général des Impôts (CGI). Le taux est de 20 % sur le profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession même en l'absence de profit (art. 144-II-1°). Une cession exonérée par l'article 63 n'y est pas soumise, sauf le cas de l'habitation principale vendue plus de 4 000 000 DH.

Coefficients de réévaluation 2026

La grille ci-dessous est celle de l'arrêté n° 230.26 du 17 chaabane 1447 (6 février 2026), publiée au Bulletin officiel n° 7486 du 26 février 2026, p. 1355-1356. Elle sert à actualiser le prix d'acquisition selon l'année d'achat ; voir la méthode détaillée.

Formule (articles 65, 73 et 144)

Exonérations principales (article 63 CGI)

• Cessions de l'année jusqu'à 140 000 DH au total (art. 63-II-A) : le critère est la somme des prix de cession de l'année, pas le profit. Au-delà, le droit commun s'applique
• Habitation principale depuis au moins 5 ans (art. 63-II-B) : le délai court sur la période où le bien est l'habitation principale, tant qu'il n'a été ni loué ni affecté à un usage professionnel. Le terrain est exonéré dans la limite de 5 fois la superficie couverte. Au-delà de 4 000 000 DH de prix, 3 % restent dus sur la fraction excédentaire (art. 144-II-2°)
• Logement social de l'article 92-I-28°, occupé en habitation principale depuis au moins 4 ans (art. 63-II-D)
• Cession de droits indivis d'immeubles agricoles hors périmètre urbain, entre cohéritiers (art. 63-II-C)
• Donations entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, ou entre le kafil et l'enfant pris en charge (art. 63-III), avec des droits d'enregistrement de 1,5 % (art. 133). Une donation hors de ce cercle est imposable sur la valeur déclarée dans l'acte
• À noter : l'expropriation pour utilité publique n'est pas exonérée, elle figure parmi les profits imposables (art. 61-II)

Limites du calculateur

Cet outil donne une estimation indicative. Le calcul officiel de la TPI dépend également :

• Du coefficient de réévaluation de l'année d'acquisition, fixé par arrêté (Bulletin Officiel) : le calculateur l'applique si vous renseignez l'année d'acquisition
• Des frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, conservation foncière, courtage), retenus d'office à 15 % du prix d'acquisition, et davantage sur justificatifs (art. 65)
• Des dépenses d'investissement justifiées (construction, agrandissement, rénovation, amélioration), sans plafond en pourcentage dans le texte, et des intérêts d'emprunt payés
• Du cas du vendeur : un bien hérité (prix d'acquisition = valeur vénale au décès), les autres cessions de l'année, la situation d'un MRE

Pour un calcul officiel, consultez votre notaire ou un fiscaliste. Pour une valeur vénale fiable de votre bien — indispensable au calcul réel de la plus-value — une expertise immobilière conforme aux standards RICS la documente de façon vérifiable. Le prix de cession exprimé dans l'acte peut être redressé s'il ne paraît pas conforme à la valeur vénale (art. 65-I et 224 CGI).

Ressources liées

• Fiscalité immobilière Maroc 2026 — TPI, droits d'enregistrement, TVA
• Glossaire : TPI — définition et cas particuliers
• Suite calculateurs immobiliers (rentabilité, crédit, frais notaire...)
• Frais de notaire — guide acheteur Maroc
• Expertise immobilière au Maroc — méthodes RICS
• Topographie & expertise immobilière — bornage, levé, surfaces

Nos guides pour aller plus loin