1. Pourquoi parler de « grille » et non d'un taux
Un apport immobilier en société superpose deux logiques d'enregistrement : celle de l'opération sur le capital (constitution ou augmentation) et celle de la mutation de l'immeuble. Selon la qualification de l'apport — pur et simple (rémunéré uniquement en titres) ou à titre onéreux(prise en charge d'un passif) — et selon que l'opération entre ou non dans un régime de faveur du CGI, le coût d'enregistrement peut varier d'un simple droit forfaitaire à un droit proportionnel sur la valeur vénale du bien. C'est cette combinaison qui rend une grille nécessaire.
Cet article reprend la logique générale détaillée dans notre guide procédure et fiscalité de l'apport en sociétéet la décompose sous l'angle propre des droits d'enregistrement, pour les praticiens qui cadrent l'opération chiffre en main.
2. Le droit de 1 % sur la constitution et l'augmentation de capital
Premier étage de la grille : l'opération sur le capital. Selon le CGI en vigueur, la constitution de société et l'augmentation de capital sont soumises à un droit d'enregistrement de 1 %, avec un minimum de perception de 1 000 DH. Ce droit frappe l'acte sociétaire — la souscription au capital — indépendamment de la nature de l'actif apporté.
Lorsque l'apport est en numéraire, l'analyse s'arrête souvent là. Lorsque l'apport porte sur un immeuble, ce droit de 1 % se combine — ou s'efface — selon le régime mobilisé pour la mutation immobilière elle-même, examiné aux sections suivantes. La qualification précise de l'opération est à confirmer avec votre conseil fiscal.
3. Le droit fixe de 1 000 DH — apports sous le régime de l'article 161 bis (LF 2025)
Deuxième étage, et le plus structurant pour les groupes : le droit fixe de 1 000 DH. La loi de finances 2025 a institué ce droit fixe pour les apports et transferts d'immobilisations remplissant les conditions du régime de l'article 161 bis du CGI. Deux situations relèvent de ce régime :
- Article 161 bis-I — transfert d'immobilisations entre sociétés d'un même groupe (IS, hors OPCI) : la plus-value n'est pas prise en compte au moment du transfert. La LF 2025 a abaissé le seuil de détention à deux tiers (2/3) au lieu de 80 %, autorisé l'évaluation à la valeur nette comptable, et transformé le différé d'imposition en sursis de paiement. Le régime est applicable dès le 1er janvier 2025. La sortie de l'immobilisation du groupe entraîne une régularisation traitée comme une cession (renvoi à l'article 224 du CGI).
- Article 161 bis-II — apport d'un immeuble ou d'un droit réel par une personne physique à une société : exonération de l'IR sur le profit foncier au moment de l'apport, la taxation étant différée à la cession ultérieure du bien par la société. Une déclaration sous 60 jours doit être déposée auprès de l'inspecteur du lieu de situation de l'immeuble.
Pour l'enregistrement, l'effet est puissant : au lieu d'un droit proportionnel sur la valeur de l'immeuble, l'opération éligible n'acquitte que 1 000 DH. Encore faut-il sécuriser l'éligibilité (conditions de détention, de conservation, de maintien dans le groupe) — un point à valider impérativement avec votre conseil fiscal avant de retenir ce traitement.
💡 Apport en immobilisation ou apport au stock : la distinction qui précède tout
Avant de raisonner sur le taux, il faut qualifier l'apport. Un immeuble apporté par un lotisseur ou un promoteur dont c'est l'objet d'exploitation constitue un apport au stock — il ne relève pas de la même logique qu'un apport en immobilisation, qui vise un actif destiné à être conservé et productif. Les régimes de neutralité de l'article 161 bis et le droit fixe associé s'articulent autour de la notion d'immobilisation. Cette qualification, qui se lit dans la comptabilité et l'objet social, conditionne donc l'ensemble du traitement : elle est à arrêter avec votre conseil fiscal en amont du traité d'apport.
4. L'apport d'immeuble en droit commun — 4 % et 5 %
Hors régime de faveur, l'apport d'un immeuble suit le barème de droit commun de l'enregistrement applicable aux immeubles. Selon le CGI en vigueur :
- 4 % pour un immeuble à usage d'habitation.
- 5 % pour les locaux à usage professionnel ou commercial et les terrains nus.
Ce sont les taux qui s'appliquent notamment à la part onéreuse d'un apport mixte (prise en charge d'un passif par la société), traitée comme une mutation à titre onéreux. La ventilation entre part pure et simple et part onéreuse, ainsi que la qualification exacte du bien, déterminent l'assiette finale — à confirmer avec votre conseil fiscal. Le détail des barèmes d'enregistrement applicables aux mutations immobilières figure dans notre guide des droits d'enregistrement cas par cas.
5. Fusions et scissions — l'exonération de l'article 162
Au sommet de la grille, le régime de faveur des restructurations. Les opérations de fusion et de scission relevant de l'article 162 du CGI bénéficient d'une exonération des droits d'enregistrement, ainsi que d'un traitement spécifique de la plus-value :
- Exonération de la plus-value nette d'apport ; la réintégration diffère selon que les terrains représentent ≥ 75 % ou < 75 % de l'actif net immobilisé.
- Prime de fusion exonérée ; les gains des actionnaires ne sont imposés qu'à la cession ultérieure de leurs titres.
- Déclaration sous 30 jours pour bénéficier du régime.
Pour un groupe qui réorganise un patrimoine immobilier par voie de fusion plutôt que d'apport isolé, l'économie de droits peut être déterminante. Les conditions d'application étant strictes, leur respect est à valider avec votre conseil fiscal opération par opération.
6. La grille en synthèse
En lecture rapide, du moins coûteux au droit commun proportionnel :
- Fusion / scission (art. 162) : exonération des droits d'enregistrement, déclaration sous 30 jours.
- Apport éligible art. 161 bis (LF 2025) : droit fixe de 1 000 DH (transfert intra-groupe, ou apport d'immeuble par une personne physique avec IR différé, déclaration sous 60 jours).
- Constitution / augmentation de capital : 1 %, minimum 1 000 DH, sur l'opération sociétaire.
- Apport d'immeuble en droit commun : 4 % (habitation) / 5 % (professionnel, commercial, terrain nu), notamment sur la part onéreuse.
Cette grille fixe les ordres de grandeur ; tout autre taux, condition ou date doit être vérifié dans le CGI en vigueur et confirmé avec votre conseil fiscal. Le choix entre ces régimes — neutralité, droit fixe, exonération de fusion ou droit commun — est un arbitrage de structuration qui se décide avant la rédaction du traité d'apport.
7. Le point qui décide de l'assiette : la valeur d'apport
Une fois le régime choisi, reste le nerf de la liquidation : la valeur retenue au traité d'apport. Pour les droits proportionnels (1 %, 4 %, 5 %), l'assiette est cette valeur. Pour les régimes à droit fixe ou exonérés, la valeur conditionne le capital émis, la base d'amortissement, et la plus-value différée qui ressortira à la cession ultérieure (art. 161 bis, art. 224 pour la régularisation). Dans tous les cas, une valeur fragile fragilise l'opération entière :
- Sous-évaluation : exposition à un redressement et contestation possible de l'assiette par l'administration.
- Surévaluation : gonflement artificiel du capital, mise en cause de la responsabilité des associés et du commissaire aux apports.
C'est pourquoi l'expertise immobilière conforme RICS au Maroc est la pièce maîtresse du dossier : un rapport conforme RICS Red Book, établi par des experts certifiés RICS, fournit une valeur défendable — comparables documentés, méthodologie explicite, état du bien constaté — opposable au commissaire aux apports comme à l'administration. C'est exactement l'objet de notre offre dédiée aux cabinets : évaluation immobilière pour apport en société destinée aux experts-comptables. Rapport sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT, devis ferme sous 24 h.
8. FAQ
Le droit de 1 % et le droit sur l'immeuble se cumulent-ils toujours ?
Pas mécaniquement. Le droit de 1 % vise l'opération sur le capital (constitution, augmentation). Le traitement de la mutation de l'immeuble dépend du régime retenu : droit fixe de 1 000 DH sous l'article 161 bis, exonération en fusion sous l'article 162, ou droit commun de 4 % / 5 % hors régime de faveur. La combinaison exacte dépend de la qualification de l'apport — à confirmer avec votre conseil fiscal.
Quelles conditions pour le droit fixe de 1 000 DH de l'article 161 bis ?
Le régime de l'article 161 bis couvre, depuis la LF 2025, le transfert d'immobilisations entre sociétés d'un même groupe (IS, hors OPCI, seuil de détention de deux tiers, possibilité d'évaluer à la valeur nette comptable, sursis de paiement) et l'apport d'un immeuble par une personne physique à une société (IR sur profit foncier exonéré au moment de l'apport, différé à la cession ultérieure, déclaration sous 60 jours). Le maintien des conditions est essentiel : une sortie peut entraîner une régularisation comme une cession. Vérifiez l'éligibilité avec votre conseil fiscal.
Une fusion d'absorption portant des immeubles est-elle exonérée de droits d'enregistrement ?
Les opérations de fusion et de scission relevant du régime de l'article 162 du CGI bénéficient d'une exonération des droits d'enregistrement, sous réserve du respect des conditions du régime, dont une déclaration sous 30 jours. Le détail (plus-value, terrains représentant 75 % ou plus de l'actif net immobilisé, prime de fusion) relève du CGI en vigueur : à confirmer avec votre conseil fiscal.
Un commissaire aux apports peut-il s'appuyer sur notre rapport RICS ?
Oui. Le commissaire aux apports apprécie la valeur retenue ; un rapport d'évaluation conforme RICS Red Book lui fournit une base méthodologique documentée et indépendante. Cela fiabilise sa propre conclusion et sécurise l'assiette des droits d'enregistrement proportionnels. C'est précisément l'usage que font de nos rapports les cabinets partenaires.
L'expertise RICS est-elle obligatoire pour un apport ?
Aucun texte ne l'impose explicitement comme telle. Mais la valeur d'apport est l'assiette des droits proportionnels et la base de la fiscalité différée ; elle doit être documentée et défendable. Un rapport établi par des experts certifiés RICS, conforme Red Book, est la pièce qui sécurise l'opération côté capital comme côté fiscal. Rapport sous 5 à 8 jours, à partir de 3 500 MAD HT, devis sous 24 h.
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Note : Taux et régimes cités selon le CGI en vigueur (art. 161 bis et droit fixe de 1 000 DH issus de la loi de finances 2025, applicables dès le 1er janvier 2025 ; art. 162 pour les fusions ; art. 224 pour la régularisation). Tout autre taux, date ou condition doit être confirmé avec votre conseil fiscal et au regard des textes en vigueur. Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé. Pour documenter la valeur de l'immeuble apporté, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.