Comment calculer la TPI sur une plus-value immobilière au Maroc ?

Calcul immédiat : le calculateur TPI applique la formule ci-dessous à votre prix d'acquisition, votre prix de cession et votre année d'achat, et donne le montant en trente secondes. La TPI est la taxe principale sur les plus-values immobilières au Maroc (le CGI parle d'« impôt sur le revenu au titre des profits fonciers »). Voici le calcul détaillé en 2026. Cadre légal : - Code Général des Impôts (CGI) : articles 61 à 65 (champ, exonérations, calcul), 73 (taux), 83 et 173 (déclaration et versement), 144 (cotisation minimale) - Arrêté fixant les coefficients de réévaluation 2026 (BO n° 7486) Formule générale : Profit net = (Prix de cession − Frais de cession) − (Prix d'acquisition + Frais d'acquisition + Dépenses d'investissement + Intérêts d'emprunt) × Coefficient de réévaluation TPI = le plus élevé entre 20 % × Profit net et 3 % × Prix de cession Le prélèvement de 20 % est libératoire de l'impôt sur le revenu : le barème progressif ne s'applique pas. Le CGI ne prévoit ni taux réduit pour les terrains ni abattement selon la durée de détention. Détail de chaque composant : 1. Prix de cession Prix de vente, ou valeur estimative déclarée par les parties, ou valeur déterminée selon l'article 224. Les frais de cession (annonces, courtage, frais d'actes à la charge du cédant, indemnités d'éviction) se déduisent s'ils sont dûment justifiés. Un prix qui ne paraît pas conforme à la valeur vénale à la date de cession est redressé. 2. Prix d'acquisition Prix d'achat initial. Pour un bien hérité : valeur vénale au jour du décès inscrite sur l'inventaire dressé par les héritiers ou, à défaut, valeur déclarée par le contribuable, sans tenir compte des partages ultérieurs. Cette valeur reste soumise au contrôle de l'article 224. 3. Coefficient de réévaluation Fixé chaque année par arrêté publié au Bulletin officiel (cessions 2026 : arrêté 230.26 du 6 février 2026, BO n° 7486 du 26 février 2026). Il multiplie le prix d'acquisition augmenté des frais, des dépenses d'investissement et des intérêts, et tient compte de l'évolution du coût de la vie depuis l'année d'acquisition. La grille complète — un coefficient par année d'acquisition de 1946 à 2025, reproduite depuis le Bulletin officiel, avec le fac-similé de l'arrêté en téléchargement — est publiée ici : tableau des coefficients de réévaluation 2026. 4. Frais d'acquisition, dépenses d'investissement et intérêts - Frais d'acquisition : droits d'enregistrement, frais de notaire, conservation foncière, courtage. Ils sont retenus d'office au forfait de 15 % du prix d'acquisition ; un montant supérieur est admis sur justificatifs. Le forfait est un plancher, pas un plafond. - Dépenses d'investissement : équipement du terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration, dûment justifiées. Le CGI ne fixe ni forfait ni plafond en pourcentage. - Intérêts d'emprunt : intérêts, rémunération convenue d'avance ou marge locative payés pour financer l'acquisition ou les travaux (établissements de crédit, Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik, etc.). - Si le prix d'acquisition ou les dépenses ne sont pas justifiés, l'administration les estime (article 224). 5. Taux applicable : 20 % 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de cession, dû même en l'absence de profit. Le minimum de 3 % l'emporte dès que le profit net est inférieur à 15 % du prix. Exemple de calcul complet Casablanca 2026 : Vente d'un appartement à Maarif - Prix de cession : 2 500 000 MAD (2026) - Prix d'acquisition : 1 800 000 MAD (2010) - Frais d'acquisition : forfait de 15 % = 270 000 MAD (supérieur aux frais réels de 108 000 MAD) - Intérêts de crédit sur la durée du prêt : 120 000 MAD - Travaux justifiés : 80 000 MAD - Total majoré : 1 800 000 + 270 000 + 120 000 + 80 000 = 2 270 000 MAD - Coefficient 2010→2026 : 1,296 - Prix d'acquisition réévalué : 2 270 000 × 1,296 = 2 941 920 MAD Profit net = 2 500 000 − 2 941 920 = −441 920 MAD (moins-value) TPI au taux de 20 % = 0 MAD Cotisation minimale : 3 % × 2 500 000 = 75 000 MAD TPI due : 75 000 MAD (cotisation minimale) Le minimum de 3 % s'applique même en cas de moins-value. Une moins-value n'est pas une exonération. Exonérations (articles 63 et 62) : 1. Cessions de l'année ≤ 140 000 DH : le profit est exonéré lorsque la valeur totale des cessions d'immeubles faites dans l'année civile n'excède pas 140 000 DH (art. 63-II-A). Au-delà, il n'y a pas de franchise partielle. 2. Habitation principale depuis au moins 5 ans (art. 63-II-B) : le bien ne doit avoir été ni loué ni affecté à un usage professionnel ; l'exonération ne joue qu'une fois sur ces 5 ans ; le contribuable dispose d'un an au plus à compter de la vacance du logement pour vendre. Pour un MRE, le logement qu'il conserve au Maroc, ou celui occupé gratuitement par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants au premier degré, est retenu. Le terrain d'assiette est exonéré dans la limite de 5 fois la superficie couverte. 3. Habitation principale vendue plus de 4 000 000 DH : un minimum de 3 % reste dû sur la fraction du prix au-delà de 4 000 000 DH (art. 144-II-2°). Pour 5 000 000 DH, cela représente 30 000 DH. 4. Cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, entre le kafil et l'enfant pris en charge (art. 63-III). Une donation hors de ce cercle, par exemple entre oncle et neveu, est imposable sur la valeur déclarée dans l'acte. Les droits d'enregistrement de 1,50 % s'appliquent aux donations familiales (art. 133). 5. Logement social (art. 92-I-28°) destiné à l'habitation principale depuis au moins 4 ans, dans les conditions du point 2 (art. 63-II-D). 6. Droits indivis d'immeubles agricoles situés hors des périmètres urbains, cédés entre cohéritiers (art. 63-II-C). L'expropriation pour utilité publique figure parmi les profits imposables (art. 61-II). Ne sont pas imposables l'annulation d'une cession par décision judiciaire définitive, la résiliation amiable dans les 24 heures de la cession initiale et le retrait de réméré dans les 3 ans (art. 62-III). Procédure administrative : 1. Déclaration remise contre récépissé au receveur de l'administration fiscale dans les 30 jours de la cession, avec le versement de l'impôt (art. 83-I et 173-I), accompagnée des justificatifs des frais d'acquisition et des dépenses d'investissement 2. Pour une expropriation ou un transfert par décision judiciaire, les 30 jours courent à partir de l'encaissement ; pour un apport en société (161 bis-II), le délai est de 60 jours 3. Avis préalable facultatif (art. 234 quinquies) : demandé par voie électronique dans les 30 jours du compromis, réponse sous 60 jours, valable 6 mois ; une déclaration conforme à l'attestation dispense du contrôle fiscal sur ce profit 4. Sans avis préalable ni déclaration conforme à l'attestation, versement provisoire de la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession (les opérations exonérées de l'article 63, II et III, en sont dispensées) Sanctions en cas de retard : - Déclaration déposée en retard : majoration de 5 % (retard de 30 jours au plus) ou de 15 % (au-delà) ; 20 % en cas d'imposition d'office (art. 184) - Paiement tardif : pénalité de 10 % (5 % si le retard ne dépasse pas 30 jours), plus une majoration de 5 % pour le premier mois et de 0,50 % par mois supplémentaire (art. 208) - Redressement du prix : notification dans les 90 jours du dépôt de la déclaration, et jusqu'au 31 décembre de la 4e année dans les cas visés à l'article 224 Rôle d'une expertise : Le prix de cession et le prix d'acquisition peuvent être contrôlés sur la base de la valeur vénale. Une expertise indépendante documente la valeur de marché de façon vérifiable, à l'achat comme à la vente, en appui du dossier. Elle ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un fiscaliste. ReaConsult : expertise à partir de 3 500 MAD HT, devis sous 24 h.