Comment calculer la TPI sur une plus-value immobilière au Maroc ?

La TPI est la taxe principale sur les plus-values immobilières au Maroc. Voici le calcul détaillé en 2026. **Cadre légal :** - Code Général des Impôts (CGI) articles 61 à 67 - Loi de finances 2026 - Doctrine de la DGI (Direction Générale des Impôts) **Formule générale :** **Plus-value nette = Prix de cession - (Prix d'acquisition × Coefficient de réévaluation) - Frais déductibles** **TPI = 20 % × Plus-value nette** (minimum 3 % du prix de cession) **Détail de chaque composant :** **1. Prix de cession** Prix effectif de vente diminué des frais à la charge du vendeur (commission d'agence, frais de publicité). Le prix déclaré doit être cohérent avec le référentiel des prix de la DGI, sinon redressement possible. **2. Prix d'acquisition** Prix d'achat initial. Si acquisition par succession, donation ou héritage : retenir la valeur déclarée à l'époque (ou évaluée par expert RICS). **3. Coefficient de réévaluation** Publié chaque année par la DGI. Il majore le prix d'acquisition pour tenir compte de l'inflation depuis l'achat. Exemples coefficients 2026 : - Acquisition en 2020 : coefficient 1,08 - Acquisition en 2015 : coefficient 1,15 - Acquisition en 2010 : coefficient 1,25 - Acquisition en 2000 : coefficient 1,65 - Acquisition en 1990 : coefficient 2,40 **4. Frais déductibles** Déductibles du prix d'acquisition pour réduire la plus-value : - **Frais d'acquisition** : droits d'enregistrement, frais de notaire, taxes (typiquement 5-7 % du prix d'achat) - **Intérêts de crédit immobilier** : intégralement déductibles (art. 65 CGI) - **Frais d'expertise hypothécaire** à l'acquisition - **Dépenses de travaux** : uniquement si justifiées par factures nominatives (entrepreneur déclaré fiscalement). Travaux au noir : non déductibles - **Frais de viabilisation** du terrain (si vente d'un terrain construit après acquisition nue) - **Frais de succession** si acquisition par héritage **5. Taux applicable : 20 %** 20 % de la plus-value nette, avec minimum de 3 % du prix de cession (pour éviter une TPI nulle ou quasi-nulle). **Exemple de calcul complet Casablanca 2026 :** Vente d'un appartement à Maarif - Prix de cession : 2 500 000 MAD (2026) - Prix d'acquisition : 1 800 000 MAD (2018) - Coefficient 2018→2026 : 1,12 - Prix d'acquisition réévalué : 1 800 000 × 1,12 = 2 016 000 MAD - Frais d'acquisition (6 %) : 108 000 MAD - Intérêts de crédit sur 8 ans : 120 000 MAD - Travaux justifiés (facture entrepreneur déclaré) : 80 000 MAD - **Total frais déductibles : 308 000 MAD** **Plus-value nette = 2 500 000 - 2 016 000 - 308 000 = 176 000 MAD** **TPI = 20 % × 176 000 = 35 200 MAD** Comparaison avec le minimum : 3 % × 2 500 000 = 75 000 MAD **TPI due : 75 000 MAD** (minimum applicable > taux normal) Dans ce cas, le minimum de 3 % s'impose car la plus-value est faible. **Exonérations totales (plus-value totalement exonérée) :** 1. **Résidence principale** : occupée depuis au moins 5 ans ET prix de vente ≤ 4 000 000 MAD 2. **Résidence principale occupée plus de 5 ans, prix > 4 M MAD** : exonération partielle (premier 4 M MAD exonérés, le surplus taxé) 3. **Transmissions entre ascendants/descendants** : parents-enfants, grands-parents-petits-enfants 4. **Transmissions entre conjoints** : par donation ou succession 5. **Logements sociaux** : occupés plus de 4 ans par le propriétaire 6. **Cessions à l'État ou aux collectivités** dans certaines conditions 7. **Donations entre frères et sœurs** (sous conditions) **Attention — Régime particulier terrains nus :** Les terrains nus vendus moins de 6 ans après l'acquisition sont taxés à 30 % de la plus-value (au lieu de 20 %), et le taux monte à 40 % pour les terrains détenus plus de 10 ans dans certaines zones urbaines. **Procédure administrative :** 1. Déclaration obligatoire auprès de la DGI dans les 30 jours suivant la cession 2. Paiement de la TPI au plus tard le 30e jour 3. Obtention du **quitus fiscal** (certificat attestant du paiement) sans lequel le notaire ne peut pas enregistrer l'acte 4. Rescrit fiscal possible (consultation préalable DGI) : permet de verrouiller le calcul avant signature **Optimisations légales :** - Conservez toutes les factures de travaux (obligation de factures d'entrepreneurs déclarés fiscalement) - Documentez les intérêts de crédit (demandez tableau d'amortissement à la banque) - Faites évaluer le bien avant cession pour optimiser le prix déclaré (expertise RICS) - Consultez la DGI en amont pour les cas complexes (rescrit fiscal) - Étalez les cessions dans le temps si plusieurs biens **Sanctions en cas d'erreur ou omission :** - Majoration de 15 % pour déclaration tardive - Majoration jusqu'à 100 % pour fraude caractérisée - Intérêts de retard : 0,5 % par mois - Contrôle fiscal avec droit de reprise sur 4 ans **Conseil ReaConsult :** Faites évaluer votre bien par un expert RICS **avant la cession** pour : - Justifier le prix déclaré devant la DGI - Optimiser les frais déductibles - Obtenir un rescrit fiscal rapidement - Éviter un redressement ultérieur L'expertise RICS (3 000-5 000 MAD) peut vous faire économiser 20 à 100 000 MAD de TPI dans les cas complexes.