Comment calculer la TPI sur une plus-value immobilière au Maroc ?

Calcul immédiat : le calculateur TPI applique la formule ci-dessous à votre prix d'acquisition, votre prix de cession et votre année d'achat, et donne le montant en trente secondes. La TPI est la taxe principale sur les plus-values immobilières au Maroc. Voici le calcul détaillé en 2026. Cadre légal : - Code Général des Impôts (CGI) articles 61 à 67 - Loi de finances 2026 - Doctrine de la DGI (Direction Générale des Impôts) Formule générale : Plus-value nette = Prix de cession - (Prix d'acquisition × Coefficient de réévaluation) - Frais déductibles TPI = 20 % × Plus-value nette (minimum 3 % du prix de cession) Détail de chaque composant : 1. Prix de cession Prix effectif de vente diminué des frais à la charge du vendeur (commission d'agence, frais de publicité). Le prix déclaré doit être cohérent avec le référentiel des prix de la DGI, sinon redressement possible. 2. Prix d'acquisition Prix d'achat initial. Si acquisition par succession, donation ou héritage : retenir la valeur déclarée à l'époque (ou évaluée par expert RICS). 3. Coefficient de réévaluation Fixé chaque année par arrêté du Ministre de l'Économie et des Finances publié au Bulletin officiel (cessions 2026 : arrêté du 6 février 2026, BO n° 7486 du 26 février 2026). Il majore le prix d'acquisition pour tenir compte de l'inflation depuis l'achat. La grille complète — un coefficient par année d'acquisition de 1946 à 2025, reproduite depuis le Bulletin officiel, avec le fac-similé de l'arrêté en téléchargement — est publiée ici : tableau des coefficients de réévaluation 2026. 4. Frais déductibles Déductibles du prix d'acquisition pour réduire la plus-value : - Frais d'acquisition : droits d'enregistrement, frais de notaire, taxes (typiquement 5-7 % du prix d'achat) - Intérêts de crédit immobilier : intégralement déductibles (art. 65 CGI) - Frais d'expertise hypothécaire à l'acquisition - Dépenses de travaux : uniquement si justifiées par factures nominatives (entrepreneur déclaré fiscalement). Travaux au noir : non déductibles - Frais de viabilisation du terrain (si vente d'un terrain construit après acquisition nue) - Frais de succession si acquisition par héritage 5. Taux applicable : 20 % 20 % de la plus-value nette, avec minimum de 3 % du prix de cession (pour éviter une TPI nulle ou quasi-nulle). Exemple de calcul complet Casablanca 2026 : Vente d'un appartement à Maarif - Prix de cession : 2 500 000 MAD (2026) - Prix d'acquisition : 1 800 000 MAD (2010) - Coefficient 2010→2026 : 1,296 - Prix d'acquisition réévalué : 1 800 000 × 1,296 = 2 332 800 MAD - Frais d'acquisition (6 %) : 108 000 MAD - Intérêts de crédit sur la durée du prêt : 120 000 MAD - Travaux justifiés (facture entrepreneur déclaré) : 80 000 MAD - Total frais déductibles : 308 000 MAD Plus-value nette = 2 500 000 - 2 332 800 - 308 000 = −140 800 MAD (négative) TPI au taux de 20 % = 0 MAD Comparaison avec le minimum : 3 % × 2 500 000 = 75 000 MAD TPI due : 75 000 MAD (cotisation minimale) Dans ce cas, le minimum de 3 % s'impose car la plus-value nette est nulle après réévaluation du prix d'acquisition. Exonérations totales (plus-value totalement exonérée) : 1. Résidence principale : occupée depuis au moins 5 ans ET prix de vente ≤ 4 000 000 MAD 2. Résidence principale occupée plus de 5 ans, prix > 4 M MAD : exonération partielle (premier 4 M MAD exonérés, le surplus taxé) 3. Transmissions entre ascendants/descendants : parents-enfants, grands-parents-petits-enfants 4. Transmissions entre conjoints : par donation ou succession 5. Logements sociaux : occupés plus de 4 ans par le propriétaire 6. Cessions à l'État ou aux collectivités dans certaines conditions 7. Donations entre frères et sœurs (sous conditions) Attention — Régime particulier terrains nus : Les terrains nus vendus moins de 6 ans après l'acquisition sont taxés à 30 % de la plus-value (au lieu de 20 %), et le taux monte à 40 % pour les terrains détenus plus de 10 ans dans certaines zones urbaines. Procédure administrative : 1. Déclaration obligatoire auprès de la DGI dans les 30 jours suivant la cession 2. Paiement de la TPI au plus tard le 30e jour 3. Obtention du quitus fiscal (certificat attestant du paiement) sans lequel le notaire ne peut pas enregistrer l'acte 4. Rescrit fiscal possible (consultation préalable DGI) : permet de verrouiller le calcul avant signature Optimisations légales : - Conservez toutes les factures de travaux (obligation de factures d'entrepreneurs déclarés fiscalement) - Documentez les intérêts de crédit (demandez tableau d'amortissement à la banque) - Faites évaluer le bien avant cession pour optimiser le prix déclaré (expertise RICS) - Consultez la DGI en amont pour les cas complexes (rescrit fiscal) - Étalez les cessions dans le temps si plusieurs biens Sanctions en cas d'erreur ou omission : - Majoration de 15 % pour déclaration tardive - Majoration jusqu'à 100 % pour fraude caractérisée - Intérêts de retard : 0,5 % par mois - Contrôle fiscal avec droit de reprise sur 4 ans Conseil ReaConsult : Faites évaluer votre bien par un expert RICS avant la cession pour : - Justifier le prix déclaré devant la DGI - Optimiser les frais déductibles - Obtenir un rescrit fiscal rapidement - Éviter un redressement ultérieur L'expertise RICS (à partir de 3 500 MAD HT) peut vous faire économiser 20 à 100 000 MAD de TPI dans les cas complexes.