Comment sont évalués les actifs d'un OPCI au Maroc ?

**Pourquoi une évaluation externe ?** Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) détient des immeubles, tandis que les investisseurs détiennent des parts. Le pont entre les deux est la **valeur liquidative** : le prix unitaire auquel on souscrit et on se retire. Cette valeur dépend directement de ce que valent les actifs au bilan. Si la société de gestion fixait elle-même cette valeur, elle serait juge et partie. C'est la raison d'être de l'**évaluation indépendante** : la valeur des actifs est établie par un **expert externe**, indépendant de la société de gestion. Le cadre OPCI marocain repose sur la **loi 70-14** et ses textes d'application, sous le contrôle de l'**AMMC** (Autorité Marocaine du Marché des Capitaux). **Sur quelle base de valeur ?** Pour les OPCI publiant en normes IFRS, la base retenue est la **juste valeur (Fair Value) au sens d'IFRS 13** : le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif lors d'une transaction normale entre intervenants de marché, à la date d'évaluation. Cette définition **converge avec la Market Value** des standards RICS (Red Book / IVS), ce qui aligne le travail de l'expert et le reporting comptable. IFRS 13 introduit une **hiérarchie des inputs** selon leur degré d'observabilité : - **Niveau 1** — prix cotés sur un marché actif pour un actif identique ; quasi-jamais applicable à l'immobilier. - **Niveau 2** — inputs observables pour des actifs similaires (transactions comparables documentées). - **Niveau 3** — inputs non observables (modèles internes : DCF, capitalisation, hypothèses opérateur), avec sensibilités explicites. Le plus fréquent sur le segment institutionnel. **Par qui : l'expert externe et son indépendance** L'évaluation est confiée à un expert externe **désigné par la société de gestion, mais indépendant de celle-ci**. Cette indépendance est le socle de la crédibilité de la valeur liquidative. Concrètement, l'expert est : - **indépendant** de la société de gestion et des actifs évalués ; - **qualifié et conforme aux standards reconnus** : en pratique, des **experts certifiés RICS** produisant des **rapports conformes au Red Book** (IVS) ; - **rémunéré indépendamment du résultat** : ses honoraires ne peuvent pas dépendre de la valeur conclue. Il s'agit ici d'une **expertise libre**, commandée dans un cadre contractuel et réglementaire pour éclairer une décision et un reporting. Elle se distingue de l'expertise judiciaire, où c'est le juge qui désigne l'expert. **À quelle cadence ?** Selon la réglementation AMMC applicable aux OPCI, l'évaluation périodique des actifs intervient **au moins deux fois par an** (cadence semestrielle minimum). Les OPCI grand public retiennent souvent une cadence plus rapprochée. La fréquence exacte applicable à un véhicule donné dépend de sa catégorie et de son règlement de gestion : confirmez-la au regard de la réglementation en vigueur. **Ce que contient le livrable** Une évaluation conforme ne se résume pas à un chiffre. Le livrable comprend typiquement un rapport d'évaluation par actif signé par l'expert, une synthèse de portefeuille consolidée, les sensibilités aux paramètres clés (taux de capitalisation, vacance, croissance des loyers), la réconciliation avec l'évaluation précédente, le classement IFRS 13 par actif et la méthodologie détaillée en annexe. **Cadrer votre évaluation avec ReaConsult** Nos missions d'expertise démarrent **à partir de 3 500 MAD HT** pour un actif unitaire, avec un devis ferme sous 24 h. Experts certifiés RICS, rapports conformes Red Book (IVS) et juste valeur IFRS 13 pour votre reporting AMMC : pour un actif unitaire ou un portefeuille multi-actifs, demandez votre devis ou cadrons l'évaluation en amont de votre arrêté semestriel.