Qu'est-ce que la juste valeur IFRS 13 en immobilier ?

**Définition : un prix de sortie, pas un coût d'acquisition** L'IFRS 13 (Fair Value Measurement), publiée par l'IASB en 2011, définit la juste valeur comme « le prix qui serait recevable pour vendre un actif ou payé pour transférer un passif dans une transaction normale entre participants de marché à la date d'évaluation ». Appliquée à l'immobilier, cette définition recouvre plusieurs concepts structurants : - **Prix de sortie (exit price)** : la valeur de cession potentielle, pas le coût d'entrée. - **Transaction normale** : hors vente forcée ou liquidation accélérée. - **Participants de marché** : acteurs hypothétiques, informés, sans contrainte. - **Date d'évaluation** : la mesure se fait à un instant T (la clôture du bilan), pas sur une moyenne historique. **Le highest and best use, concept central** Pour l'immobilier, l'IFRS 13 impose de mesurer la juste valeur en supposant le meilleur usage possible de l'actif (highest and best use), dès lors qu'il est physiquement possible, légalement admissible (urbanisme : PA homologué, COS, CES) et financièrement faisable. Concrètement, une villa située dans un quartier dont l'affectation a évolué vers du R+4/R+5 peut devoir être valorisée selon son usage promoteur (méthode résiduelle) et non selon son usage villa actuel. **La hiérarchie des inputs à trois niveaux** C'est la pierre angulaire du reporting de la juste valeur : - **Niveau 1** : prix cotés sur marché actif pour des actifs identiques. Rare en immobilier, chaque bien étant unique. - **Niveau 2** : inputs observables hors prix cotés directs (comparables récents, taux de capitalisation observés, loyers de marché, indices publiés type IPAI Bank Al-Maghrib). Le plus fréquent pour les bureaux, le retail et le résidentiel liquide. - **Niveau 3** : inputs non observables, fondés sur des hypothèses internes et de la modélisation (DCF, méthode résiduelle pour terrains constructibles, actifs spécialisés, opérations en développement). Le niveau 3 impose une disclosure renforcée : tableau de variation, analyse de sensibilité aux hypothèses-clés. **Fair Value IFRS 13 vs Market Value RICS** Les deux notions se rapprochent mais ne sont jamais totalement identiques. Les divergences subtiles portent sur le highest and best use (imposé en IFRS 13), les coûts de transaction (exclus de la Fair Value) et la hiérarchie des inputs (formellement requise en IFRS 13). Un rapport sérieux énonce explicitement la base retenue et justifie tout écart conceptuel — confondre les deux est la cause numéro un de réserve par les commissaires aux comptes. **Qui est concerné au Maroc ?** L'IFRS 13 s'impose aux entités qui consolident en normes IFRS : principalement les OPCI (loi 70-14), les foncières cotées à la Bourse de Casablanca, les filiales de groupes internationaux et les acteurs soumis au reporting AMMC. Les OPCI cotés appliquent l'IFRS 13 pour la juste valeur de leur portefeuille ; les OPCI non cotés peuvent rester sur les normes marocaines, mais l'AMMC encourage la convergence. L'évaluation doit être conduite par un expert externe indépendant. La pratique de marché s'aligne sur le RICS Red Book Global Standards 2025, reconnu par les commissaires aux comptes, l'AMMC et les investisseurs étrangers. **L'expertise ReaConsult** Nos experts certifiés RICS produisent des rapports conformes RICS Red Book Global Standards 2025 avec disclosure IFRS 13 (hiérarchie des inputs, sensibilité niveau 3) pour OPCI, foncières cotées, family offices et filiales de groupes internationaux. Pour cadrer votre mission de reporting IFRS 13 ou recevoir un devis sur dossier (expertise à partir de 3 500 MAD HT), contactez ReaConsult — coordination possible avec votre commissaire aux comptes.