Qu'est-ce que la prescription acquisitive (hiyaza) au Maroc ?

**La hiyaza, en deux mots** La hiyaza désigne la possession susceptible de fonder une **prescription acquisitive** : le fait, pour celui qui détient et exploite un bien comme s'il en était le propriétaire, de voir sa détention reconnue comme un **mode d'acquisition de la propriété**. C'est une notion classique du droit des biens, organisée au Maroc par le **code des droits réels (loi 39-08)**. La logique est ancienne : le droit n'aime pas les situations indéfiniment incertaines, et une possession longue, paisible et incontestée finit, sous conditions, par consolider en droit une situation de fait. **Les conditions de la possession utile** Toute occupation ne vaut pas hiyaza. Pour qu'une possession puisse fonder une prescription acquisitive, elle doit réunir des qualités cumulatives : - **Paisible** : exercée sans violence ni voie de fait. - **Continue** : non interrompue par des absences ou des reprises de possession par autrui. - **Publique** : visible, connue, non clandestine. - **Non équivoque** : exercée à titre de propriétaire, et non comme locataire, gardien ou occupant toléré. - **Pendant la durée fixée par la réglementation en vigueur** : la prescription suppose l'écoulement d'un délai, dont la longueur relève des textes — à confirmer auprès d'un avocat foncier ou de vos adouls pour votre situation précise. Nous ne citons volontairement **aucun délai chiffré** : la durée exacte et ses conditions d'application relèvent du juriste, pas de l'évaluateur. **La règle centrale : la hiyaza ne court jamais contre un bien immatriculé** Voici le point que tout acheteur, héritier ou investisseur doit retenir : **la prescription acquisitive ne peut jamais jouer contre un immeuble immatriculé et son propriétaire inscrit.** Le titulaire d'un titre foncier ne risque pas de perdre son bien parce qu'un tiers l'aurait occupé longtemps. La raison tient au régime du titre foncier, issu du **dahir du 12 août 1913** et modernisé par la **loi 14-07** : l'immatriculation au livre foncier tenu par l'**ANCFCC** rend la propriété **opposable à tous**. Le droit inscrit prime et ne s'éteint pas par la seule possession prolongée d'un occupant. Conséquence nette : **la hiyaza ne concerne que le foncier non titré** — melkia, possession coutumière, biens encore régis par le seul acte adoulaire. **Pourquoi cette frontière change tout pour l'acheteur** Sur un bien immatriculé, le titre foncier est l'information reine : une occupation par un tiers pose un problème pratique d'expulsion, pas un risque de perte de propriété par prescription. Sur un bien non titré, en revanche, tout repose sur la **qualité de la possession et de la chaîne de preuves**. Une **moulkia adoulaire** constate une possession mais a une force probante limitée ; elle reste contestable par un tiers revendiquant un droit antérieur ou une possession concurrente. Acheter du non-titré, c'est aussi acheter une question de fait : qui possède, depuis quand, et est-ce contesté ? À noter : d'autres statuts échappent par nature à toute appropriation par possession, comme le **domaine public maritime**, inaliénable et imprescriptible. **Le réflexe : immatriculer ferme la porte** Si vous détenez un bien en moulkia et craignez qu'un occupant invoque un jour la hiyaza, la réponse la plus durable est **l'immatriculation**. Une fois le titre foncier établi, le propriétaire inscrit est à l'abri d'une acquisition par prescription. **Le rôle de l'expert** L'expert qualifie d'abord le statut foncier réel (titre, réquisition en cours, ou simple moulkia), examine la chaîne d'actes adoulaires, l'occupation effective, les limites et riverains, et le risque d'opposition. Les **standards RICS** imposent de signaler toute incertitude matérielle sur les titres, au besoin en exprimant la valeur en fourchette. Attention : une expertise libre sert à négocier et à décider ; elle n'est pas « opposable » au tribunal, où c'est le juge qui désigne l'expert judiciaire, et la qualification juridique d'une prescription relève de l'avocat et du juge. Pour faire qualifier le statut d'un bien titré ou non titré et chiffrer la décote, demandez une expertise à des **experts certifiés RICS** : rapports conformes RICS, à partir de **3 500 MAD HT**, devis sous 24 h.