Ce guide explique comment se déroule une expertise immobilière professionnelle au Maroc, quelles méthodes de valorisation sont employées selon le type de bien (appartement, villa, riad, hôtel, terrain), et ce que contient un rapport conforme aux standards RICS Red Book.
La valeur vénale est le montant estimé auquel un bien devrait s'échanger à la date de l'évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée après une commercialisation adéquate — c'est la base de valeur de référence pour les banques, l'administration fiscale et les partages.
Aperçu libre1. Les méthodes de valorisation selon le bien
| Type de bien | Méthode principale | Méthode de contrôle |
|---|
| Appartement | Comparaison directe (VPS 3) | Capitalisation du loyer |
| Villa | Comparaison directe | Coût de remplacement déprécié |
| Riad / bien atypique | Comparaison ajustée | Revenus (si exploitation) |
| Hôtel | Trade-related (VPGA 4) — RevPAR, GOP | DCF |
| Immeuble de rapport | Capitalisation des revenus | Comparaison |
| Terrain | Comparaison + résiduelle (VPGA 10) | Charge foncière admissible |
2. Le déroulé d'une mission d'expertise
- Termes de mission signés : bien, base de valeur, usage du rapport, délai.
- Inspection physique documentée : photos datées et géolocalisées, relevés, état apparent.
- Analyse du titre foncier ANCFCC : consistance, superficie, servitudes, hypothèques.
- Analyse urbanistique : zonage, COS/CES, note de renseignements le cas échéant.
- Recherche de comparables récents et pertinents, ajustés au bien expertisé.
- Calculs de valorisation, tests de sensibilité, conclusion argumentée.
- Délai standard : 5 à 10 jours ouvrés après la visite. Express 24-48 h possible.
3. Ce que contient le rapport
- Identification complète du bien et références du titre foncier.
- Description technique et photos de l'inspection.
- Analyse du marché local et comparables retenus avec leurs sources.
- Méthodes appliquées et calculs détaillés — jamais une valeur non justifiée.
- Valeur conclue en toutes lettres, date de valorisation, hypothèses et réserves.
- Signature de l'expert, références de certification RICS.
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