Indemnité d'occupation sans titre
le juge n'est pas tenu par l'expert (Cass. Com. 24/06/2021)

1. Ce que la Cour vient (re)dire

L'arrêt vaut moins pour son innovation que pour sa fermeté. La Cour de Cassation rappelle le principe selon lequel l'expertise judiciaire — même quand elle est rigoureusement chiffrée — reste un élément d'appréciation parmi d'autres. La motivation centrale, citée verbatim par la Cour, mérite d'être affichée dans tous les cabinets d'avocats et chez tous les experts immobiliers du pays :

Traduction pratique : l'expert apporte des compétences techniques (mesurer une surface, retrouver une valeur locative, projeter un manque à gagner). Le juge apporte la qualification juridique (durée prouvée, périmètre prouvé, plafond du DOC art. 264). Les deux ne se neutralisent pas — ils se cumulent. L'avocat qui plaide en pensant que l'expertise dispense de produire les pièces de preuve a tort.

2. Le détail qui change le résultat : surface et durée

Le différentiel énorme entre la prétention initiale et la décision finale (9,9 M demandés vs 500 000 accordés) ne vient pas d'une mauvaise méthode d'expertise. Il vient de deux variables que la Cour a recadrées sur la base des pièces :

• Surface réellement occupée : 1 627 m² (non 7 hectares comme prétendu)
• Durée réelle d'occupation : 2 ans (non 12 ans)
• Nature du bien : terrain nu, non viabilisé, sans construction
• Pas de preuve d'un préjudice matériel additionnel (revenus locatifs perdus)

Sur 12 ans × 7 ha, l'expert avait construit une projection. La Cour a constaté que 12 ans n'étaient pas démontrés et que 7 ha n'étaient pas effectivement occupés. L'assiette de calcul s'effondre — le résultat avec elle. C'est une leçon de droit de la preuve : un beau rapport posé sur des hypothèses non prouvées ne convainc pas un juge prudent.

3. La leçon pour les propriétaires victimes d'occupation

Au-delà de la motivation juridique, l'arrêt enseigne aux propriétaires victimes d'une occupation sans titre comment cadrer leur action :

• Documenter la date de début d'occupation par tous moyens à date certaine (constat d'huissier de justice, photos géolocalisées et datées, déclarations d'impôts mentionnant la dépossession, plaintes antérieures, témoignages). Sans cette preuve, le calcul commencera à la date du jugement, pas à celle de l'occupation réelle
• Mesurer la surface réellement occupée par géomètre topographe (pas par lecture du titre foncier). C'est la surface effectivement exploitée qui entre dans le calcul, pas la surface totale de la parcelle
• Établir la valeur locative comparable (terrain nu, terrain viabilisé, terrain en exploitation commerciale). Si l'occupant exploite un commerce, c'est la valeur locative commerciale qui prime — pas le simple loyer agricole
• Prouver le manque à gagner précis (offres de location refusées, projet de mise en valeur retardé, demande d'hypothèque bloquée). Sans cela, seule la perte réelle est indemnisée — pas le potentiel

4. La leçon pour les experts immobiliers

L'expert n'est pas un calculateur. C'est un argumenteur méthodologique. Un rapport qui propose une fourchette (entre 7,1 M et 9,9 M) sans assise documentaire indiscutable est un rapport fragile. La pratique RICS impose au contraire une structure assise : (a) le bien est désigné de manière incontestable (TF, parcelle, surface mesurée), (b) la méthode est justifiée et reproductible (comparaison VPS 3, capitalisation des revenus, etc.), (c) les hypothèses sont documentées (durée prouvée, valeur locative comparable), (d) les limitations et exclusions sont mentionnées. Un expert qui aboutit à une fourchette doit aussi indiquer le scénario médian le plus probable et expliquer pourquoi.

5. La portée plus large : expertise pré-contentieuse vs judiciaire

Cet arrêt confirme l'intérêt d'une expertise pré-contentieuse commandée par le propriétaire avantle déclenchement de l'action — pour fixer le périmètre indiscutable de la prétention (surface, durée, valeur). Soumise au contradictoire dès la première instance, elle évite que la défense ne renverse l'assiette par une mesure topographique inverse ou une remise en cause de la durée. La fonction de l'expertise libre n'est pas de remplacer l'expertise judiciaire — c'est de baliser le terrain factuel sur lequel toute expertise ultérieure se prononcera.