Aïn Diab à 2,4 M MAD
pourquoi contester le prix de mise à prix ne sert à rien (CA Com. Casa 2019)

1. La motivation centrale — un seuil, pas un prix

La formule de la Cour mérite d'être affichée dans tous les cabinets qui défendent des débiteurs saisis :

Cette qualification a une conséquence procédurale lourde : le prix de mise à prix n'ouvre pas droit à contestation. Peu importe qu'il soit calé sur une expertise vieille de 11 ans, peu importe que la valeur réelle soit supérieure. Le mécanisme des enchères est conçu précisément pour faire émerger la valeur de marché par confrontation des offres. Si la valeur réelle est de 5 M MAD, la surenchère portera le prix à 5 M (ou proche). Si personne n'enchérit, c'est que la mise à prix correspondait au marché — ou que personne n'a vu passer la vente.

2. Pourquoi cette solution, défavorable au débiteur, est juridiquement défendable

Trois raisons sous-tendent la position de la Cour. Première raison, la procédure de saisie est conçue pour aller vite — si chaque débiteur pouvait obtenir une nouvelle expertise à chaque vente, les procédures s'éterniseraient. Deuxième raison, le débiteur a la maîtrise de la situation : il peut payer sa dette à tout moment avant l'adjudication. Troisième raison, l'efficacité du mécanisme : si la valeur de marché est supérieure à la mise à prix, des enchérisseurs informés se présenteront et porteront le prix à son niveau réel. C'est le principe même de l'adjudication.

3. La vraie stratégie pour un débiteur lésé

Si vous êtes débiteur saisi et estimez que votre bien va partir à vil prix, voici la voie réaliste :

• Faire estimer votre bien à sa juste valeur de marché actuelle par expertise RICS — vous saurez exactement combien il vaut
• Diffuser la vente auprès du marché : agences immobilières, plateformes (Mubawab, Avito, Sarouty), broker spécialisé en saisies. Si la valeur réelle est de 5 M MAD et la mise à prix de 2,4 M, des acheteurs auront tout intérêt à enchérir
• Préparer un acquéreur amical en amont : un proche ou un investisseur prêt à acheter à la mise à prix (ou peu au-dessus), à charge pour vous de racheter ensuite à des conditions négociées
• Négocier directement avec le créancier saisissant avant la vente : transaction, échéancier, vente à l'amiable au prix de marché avec partage des frais évités
• Payer la dette avant l'adjudication si c'est possible — c'est la seule façon d'arrêter la machine

4. La leçon symétrique pour les acquéreurs en saisie

Côté acquéreur, l'arrêt confirme l'intérêt des ventes aux enchères judiciaires : la mise à prix est souvent inférieure à la valeur de marché (expertises datées, biens en situation difficile, prudence du juge sur la mise à prix). Une expertise indépendante du bienavant la vente permet de calibrer son enchère maximale au juste niveau. Coût d'expertise : 3 500 à 8 000 MAD HT. Gain potentiel sur une acquisition à 2-5 M MAD : 200 000 à 1 M MAD si le bien est correctement évalué. ROI évident.