Biens habous au Maroc : statut, location et évaluation d'un bien adossé à un fonds religieux

1. Le habous, un bien immobilisé au profit d'une œuvre

Le habous (bien de mainmorte) est un bien immobilier immobilisé au profit d'une œuvre. Là où le melk — la propriété privée de droit commun — se vend, se transmet et s'hypothèque librement, le habous est, par sa nature même, sorti du commerce juridique ordinaire : il est affecté, durablement, à une finalité qui le dépasse. C'est exactement ce que rappelle notre panorama des cinq statuts fonciers au Maroc, où le habous figure parmi les régimes les plus éloignés de la logique de marché.

On distingue classiquement deux familles :

• Le habous public : ses revenus financent une œuvre d'intérêt général — entretien de mosquées, actions caritatives, enseignement religieux. C'est la forme la plus répandue derrière le parc commercial des médinas.
• Le habous privé (ou de famille) : le bien est affecté au profit de descendants désignés par le constituant, avec un retour final à l'œuvre lorsque la lignée bénéficiaire s'éteint. Il sert historiquement à préserver un patrimoine familial de la dispersion successorale.

Dans les deux cas, le trait commun est décisif pour l'immobilier : le bien ne se vend pas comme un actif ordinaire. Ce n'est pas une contrainte administrative parmi d'autres — c'est le cœur du statut.

2. L'inaliénabilité de principe — et l'exception de l'échange

Le principe est l'inaliénabilité : un bien habous ne se cède pas par une vente libre entre particuliers. La seule voie reconnue pour le faire sortir de son immobilisation est le mécanisme d'échange(substitution d'un bien à un autre, à valeur au moins équivalente), encadré et soumis à autorisation. Cet échange ne transforme pas le habous en bien de marché : il remplace une assiette par une autre, sans rompre l'affectation à l'œuvre.

Deux conséquences directes en découlent, que tout acquéreur ou prêteur doit intégrer :

• Pas de cession libre. Promettre la « vente » de murs habous est, sauf le cadre de l'échange, dépourvu de portée. Ce qui se transmet, c'est l'usage ou le droit détenu, pas la propriété de l'assiette.
• Pas de garantie hypothécaire dans des conditions normales. Une banque ne prête pas sur un actif qu'elle ne pourrait pas réaliser : un bien qui ne peut être librement cédé ne peut pas davantage servir de sûreté classique. Le crédit adossé aux murs habous est, de fait, fermé.

3. La location : la vraie porte d'accès au habous

Si le habous ne se vend pas, il se loue — et c'est par là que le marché y accède. L'exploitation passe par des baux, parfois de très longue durée : un bail emphytéotique de 99 ansn'a rien d'exceptionnel sur une assiette habous, comme l'illustre le cas d'un domaine agricole comprenant une vingtaine d'hectares en habous exploités de cette manière. Cette location longue donne à l'exploitant une visibilité réelle, sans jamais lui conférer la propriété des murs.

Dans les médinas anciennes — Fès, Marrakech, Salé, Tétouan — une part notable du parc commercial est adossée à des fonds habous : boutiques, échoppes, locaux d'artisanat sont loués, souvent depuis plusieurs générations. L'occupant y développe un fonds de commerceet un achalandage liés à l'emplacement, sans détenir les murs. La relation est alors double : un usage encadré par le bail, et une activité commerciale qui a sa propre valeur. C'est précisément cette dualité qui complique — et structure — l'évaluation.

4. Murs, droit de jouissance, fonds de commerce : ne pas tout confondre

La première erreur, sur un bien habous exploité, est de raisonner comme sur un melk titré et de poser une seule valeur « du bien ». Or trois objets distincts coexistent, et un seul a une valeur de marché transmissible :

• Les murs (l'assiette habous) : inaliénables, hors marché libre. Ils ne se valorisent pas en pleine propriété pour une transaction de droit commun.
• Le droit d'occupation / de jouissance : ce que le bail confère à l'exploitant. Sa valeur dépend des conditions du bail, de sa durée restante, de sa stabilité et des perspectives de renouvellement.
• Le fonds de commerce : clientèle, droit au bail, agencements et achalandage attachés à l'activité. C'est, dans bien des cas, ce qui se négocie réellement entre exploitants successifs. Les notions de droit au bail et d'indemnité, développées dans notre guide du bail commercial (loi 49-16), restent un cadre de lecture utile — sous réserve des particularités du statut habous, qu'il convient toujours de vérifier auprès d'un juriste.

Confondre ces trois objets conduit à payer une « propriété » qui n'existe pas, ou à sous-estimer un fonds de commerce parfaitement réel. La rigueur de l'expertise consiste d'abord à les séparer.

5. Pourquoi la pleine propriété n'est pas la référence

Sur un bien melk, la référence d'évaluation est la pleine propriété : on compare le bien à d'autres biens librement cessibles. Sur un bien habous, cette référence n'a pas de sens, pour une raison simple : la pleine propriété n'est pas dans le commerce. Comparer un local habous à un local melk équivalent reviendrait à comparer deux droits de nature différente — l'un transmissible, l'autre non.

L'expert raisonne donc autrement. Il ne cherche pas « combien vaut le mur » mais « quel droit est réellement transmissible, et combien vaut-il ». Cette logique rejoint celle que nous appliquons à tout bien dont la propriété n'est pas pleinement sécurisée : la valeur suit le droit, pas l'assiette physique. Et comme pour les régimes restreints — terres collectives ou terres guich —, l'écart avec un melk équivalent peut être considérable : le habous public supporte couramment une décote de l'ordre de 40 à 60 %par rapport à une pleine propriété comparable. Ce n'est pas un barème officiel mais un ordre de grandeur constaté en pratique d'évaluation, à ajuster dossier par dossier.

6. La méthode de l'expert : isoler le cessible, traduire l'incertitude

Évaluer un bien adossé à un fonds habous suit une démarche en trois temps, ancrée dans les standards RICS :

• Vérifier le statut et le droit détenu : confirmer la nature habous (public ou privé), lire le bail (durée, conditions, modalités de renouvellement) et identifier ce que l'occupant détient exactement — droit d'occupation, fonds de commerce, aménagements. Le Code des droits réels 39-08 encadre les droits réels de droit commun ; le régime spécial habous se vérifie en parallèle auprès des autorités compétentes.
• Isoler ce qui est cessible : écarter la valeur des murs (hors marché libre) et concentrer l'analyse sur le droit transmissible. Pour un local commercial, cela revient le plus souvent à valoriser le fonds de commerce et le droit d'occupation au regard de la capacité de l'emplacement à générer un revenu — une logique proche de celle exposée dans notre méthode de calcul de l'indemnité d'éviction.
• Traduire l'incertitude en valeur : la précarité relative du droit (durée du bail, aléa de renouvellement, conditions du statut) se traduit par une décote justifiée ou, si l'incertitude est significative, par une fourchette de valeur plutôt qu'une valeur unique — conformément au Red Book RICS, qui impose de signaler toute incertitude matérielle.

Le bien habous voisine d'ailleurs souvent d'autres particularités du foncier ancien — riads en médina, actes adoulaires, indivision familiale. Pour les biens des médinas en particulier, notre dossier sur l'expertise immobilière en médinadétaille la diversité des situations foncières que l'expert doit démêler avant même de parler de prix.

7. Ce que cela change pour vous, concrètement

• Vous reprenez une boutique en médina : vous n'achetez pas des murs, vous achetez un fonds de commerce et un droit d'occupation. Faites évaluer ce qui est réellement transmissible — le prix demandé doit refléter le droit, pas une propriété fictive.
• Vous gérez un patrimoine habous privé : la valeur des droits détenus mérite d'être documentée pour un partage, un arbitrage entre bénéficiaires ou un dossier d'échange — toujours dans une logique de jouissance, jamais de cession libre.
• Vous montez un financement : n'attendez pas qu'une banque prenne les murs habous en garantie. C'est l'activité et le fonds qui portent la valeur économique, pas l'assiette.

Dans tous ces cas, une expertise libre éclaire la négociationet appuie la décision — elle ne se substitue pas au juge. En cas de litige porté en justice, c'est le tribunal qui désigne l'expert ; notre rôle est d'armer votre dossier en amont, avec un rapport indépendant et méthodique.

8. FAQ

Note : Le régime des biens habous relève de textes spécifiques et de la pratique administrative en vigueur. L'inaliénabilité de principe, le mécanisme d'échange et les conditions de location doivent être vérifiés au cas par cas auprès des autorités compétentes, d'un notaire ou d'un avocat ; les fourchettes de décote citées sont des ordres de grandeur constatés en pratique d'évaluation, jamais un barème officiel. Pour documenter la valeur du droit attaché à un bien habous, consultez notre page expertise immobilière ou le blog immobilier.