Succession MRE France —
villa Casablanca, 3 héritiers

Décès à Paris d'un MRE de 72 ans, propriétaire d'une villa à Casa Anfa (7 M MAD). Trois enfants résidant en France. Application de la Moudawana marocaine + convention fiscale franco-marocaine + IFI français + fiscalité DGI Maroc. Comment ReaConsult a débloqué la succession en 4 mois.

Le contexte

Notre client (anonymisé « M. A. père »), Marocain-Français, 72 ans, cadre retraité résidant à Paris, décède en janvier 2026. Il laisse :

• Une villa de 350 m² bâtis sur 700 m² de terrain à Casablanca Anfa Supérieur, titre ANCFCC clean, acquise en 2005 pour 2,4 M MAD.
• Trois enfants adultes (2 fils, 1 fille), tous résidents fiscaux français, vivant à Paris, Lyon, Bordeaux. Aucun n'a visité la villa depuis 3 ans.
• Une épouse survivante, également résidente française, 68 ans.
• Pas de testament écrit. Pas de SCI. Pas de donation-partage préalable.

Les enfants saisissent ReaConsult en mars 2026 face à la complexité administrative et juridique. Objectifs : (a) évaluer précisément la villa pour répartir équitablement, (b) gérer la Moudawana côté Maroc, (c) conseiller sur les options (conservation en indivision / vente / rachat par un héritier), (d) coordonner notaire français et marocain sur la double déclaration successorale.

Cadre juridique applicable

Pour un bien immobilier situé au Maroc, quel que soit la résidence du défunt ou des héritiers, la règle lex rei sitaeimpose l'application du droit marocain :

• Code de la Famille (Moudawana) — partition obligatoire : veuve 1/8, fils double part, fille simple part (règle classique sans disposition testamentaire).
• Convention franco-marocaine de 1983 en matière de succession + convention fiscale France-Maroc de 1970 (révisée).
• Acte d'hérédité (fraïdh) à établir devant adouls au Maroc, listant les héritiers légaux.
• Expertise de valeur à la date du décès obligatoire pour : (a) partage équitable, (b) assiette fiscale DGI Maroc, (c) déclaration successorale française.
• Droits d'enregistrement marocains : taux préférentiel 1,5 % entre héritiers directs.
• Côté France : déclaration de succession sur le formulaire 2705/2709 dans les 12 mois (2 mois de + pour succession à l'étranger). Abattement parent-enfant 100 000 €.

L'intervention de ReaConsult — chronologie

1. Mars 2026 — Scope call visio avec les 3 enfants + épouse — comprendre les intentions (vendre ou conserver ?), identifier les désaccords potentiels, cartographier les étapes.
2. Mars — Visite de la villa & expertise RICS Red Book — 3 heures sur site, état détaillé, comparables récents Anfa Supérieur. Valeur vénale arrêtée à 7,1 M MAD (rapport 38 pages, signé + horodaté).
3. Mars — Coordination adouls Casablanca pour l'acte d'hérédité. Pièces : acte de décès apostillé, livret de famille, CIN parentale, certificats de vie des héritiers.
4. Avril — Liaison notaire français à Paris. Le notaire français délivre l'acte de notoriété en droit français (confirmant la dévolution au sens marocain car lex rei sitae). Transfert d'actif français + Maroc dans la déclaration 2705.
5. Avril — Arbitrage entre héritiers — médiation. La fille souhaitait conserver, les fils vendre. Solution : rachat par la fille des 2/3 des parts (2 frères) + maintien indivision 1/6 mère / 1/6 fille. Acte de licitation chez le notaire marocain.
6. Mai — Signature acte de liquidation-partage au Maroc + paiement droits d'enregistrement 1,5 % sur la fraction transmise (environ 72 000 MAD).
7. Mai — Déclaration successorale France — 2705 déposée dans les 14 mois, avec rapport ReaConsult en annexe pour justifier la valeur. Droits français payés : 0 pour les 100 000 € d'abattement + 20 % marginal sur le solde (après crédit d'impôt marocain).

Résultat — en chiffres

Leçons pour tout MRE France

• Anticipez de votre vivant — une donation-partage avant décès à hauteur des abattements fiscaux (100k€ parent-enfant côté France, abattement différent côté Maroc) économise jusqu'à 30 % des droits.
• Considérez une SCI marocaine familiale — simplifie la gestion, permet démembrement usufruit/nue-propriété, structure la gouvernance.
• Le droit marocain s'applique toujours (lex rei sitae) — impossible d'imposer une répartition volontaire contraire à la Moudawana.
• L'expertise de valeur à la date du décès est clé — évite les contestations entre héritiers + sécurise l'assiette fiscale des deux côtés.
• Prévoyez 4-8 mois pour régler une succession MRE France-Maroc avec sérénité.
• Coordination des deux notaires (Paris + Casa) est indispensable — pas de notaire unique pour les successions transfrontalières.