Étape 1 — Commande et lettre de mission
Le client (particulier, banque, notaire, OPCI, tribunal) sollicite un devis chiffré précisant la nature du bien, la finalité du rapport (financement, succession, contentieux, IFRS 13, IFI), le délai souhaité, le périmètre. Le cabinet établit une lettre de mission définissant la base de valeur (Market Value, Fair Value, Existing Use Value), les hypothèses, les exclusions, les modalités de paiement. À partir de 3 500 MAD HT selon la complexité.
Étape 2 — Collecte des documents
Le client transmet les documents juridiques et techniques :
- Titre foncier (TF) ou certificat de propriété si bien immatriculé, ou documentation Melkia / acte adoulaire si non immatriculé.
- Plans architecturaux, masses, RDC, étages, coupes.
- Permis de construire et de conformité.
- Baux en cours, le cas échéant — avec quittances, indexations, garanties.
- Charges de copropriété récentes (loi 18-00) si applicable.
- Documents urbanistiques : extrait du plan d'aménagement, certificat d'urbanisme.
Étape 3 — Visite physique du bien
L'expert se rend sur place — visite physique obligatoire. Mesures contradictoires (mètre laser, plans), photographies datées et géolocalisées, observation de l'état du gros œuvre et du second œuvre, vérification des servitudes apparentes, contrôle de la conformité avec les plans déposés. Pour un actif industriel ou hôtelier — visite des équipements, contrôle des certificats (sprinklage, ICPE, classement ONMT). La visite est obligatoire pour qu'un rapport soit conforme RICS Red Book.
Étape 4 — Analyse de marché et collecte des comparables
Recherche des transactions de référence dans le secteur — base interne du cabinet (ReaConsult cumule plus de 5 000 missions depuis 2019), ANCFCC, données notariales, observatoires publics (IPAI Bank Al-Maghrib + HCP). Les listings (Mubawab, Avito) ne sont jamais utilisés comme comparable direct — uniquement comme indicateur de tension. Pour chaque comparable retenu : date, prix, surface, état, ajustements documentés ligne à ligne.
Étape 5 — Choix de la méthode RICS
- Méthode comparable (VPS 3) — résidentiel banalisé, foncier industriel en zone aménagée, entrepôt standard.
- Approche par les revenus (IVS 105) — DCF ou capitalisation directe pour les biens loués (bureau, commerce, entrepôt logistique).
- Approche par le coût (RICS VPGA 5) — méthode DRC pour les actifs sur-mesure (usine, cold storage, data center, hôpital).
- Méthode résiduelle (IVS 410 + RICS VPGA 10) — foncier à fort potentiel constructible.
- VPGA 4 — propriétés de négoce (hôtel, riad, clinique) avec exploitation intégrée.
Étape 6 — Rédaction du rapport
Rapport structuré selon RICS Red Book Global Standards 2025 et Charte de l'Expertise Immobilière au Maroc :
- Lettre d'ouverture et base de valeur (IVS 104).
- Description du bien : foncier, bâti, équipements, photos, plan masse.
- Analyse de marché et transactions comparables avec sources.
- Méthodologie appliquée avec hypothèses détaillées.
- Modélisation chiffrée (DCF, DRC, comparable) en annexe.
- Cross-checks par méthodes alternatives.
- Valeur arrêtée, sensibilités (variation cap rate ± 50 bps, surface ± 5 %).
- Limites et hypothèses.
- Engagement RICS du signataire (qualification, indépendance, secret professionnel).
Étape 7 — Livraison et soutenance
Rapport signé livré au client — typiquement 48 à 72 heures pour express, 7 à 14 jours pour un dossier standard, jusqu'à 3 semaines pour un actif complexe (usine, hôtel, foncier à programme). Pour les financements importants, soutenance possible face au comité de crédit de la banque ou au tribunal. Le rapport est opposable aux principales banques marocaines (Attijariwafa Bank, BMCE, BCP, CIH, CFG, SG, Banque Populaire), aux notaires, aux tribunaux et aux administrations fiscales étrangères (IFI France notamment).