Expropriation au Maroc — guide pour les MRE

1. Comment un MRE est informé d'une procédure d'expropriation

La loi 7-81 prévoit que la DUP est publiée au Bulletin Officiel, affichée en commune, et insérée dans les journaux d'annonces légales. L'enquête administrative dure deux mois avec dépôt en commune du plan et du registre d'observations. Pour un MRE, le risque est de ne pas être informé en temps utile et de manquer la phase amiable et les délais de recours. Les signes d'alerte à surveiller :

• Avis de la commune ou des autorités locales reçu par les voisins ou la famille restée au Maroc.
• Visite d'un agent de l'administration ou de la commune sur le bien.
• Notification par lettre recommandée envoyée à l'adresse marocaine officielle — souvent l'adresse du titre foncier ou de la déclaration fiscale.
• Annonce dans la presse locale (journaux d'annonces légales en arabe et en français).

Si vous êtes MRE et propriétaire d'un bien au Maroc, assurez-vous que votre adresse à l'étranger est connue de l'ANCFCC et de la commune. Une boîte postale au Maroc avec relevage fréquent par un proche est un minimum.

2. Désigner un mandataire au Maroc

Sans présence physique sur place, vous avez besoin d'un mandataire capable de :

• Recevoir les notifications administratives.
• Représenter le propriétaire à l'enquête publique et déposer les observations sur le registre.
• Saisir l'avocat spécialisé en droit administratif et droit foncier.
• Coordonner l'expert indépendant pour l'évaluation contradictoire.
• Assister à la visite des lieux par l'expert judiciaire.

Le mandataire peut être un membre de la famille, un avocat, un notaire ou un cabinet spécialisé. La procuration doit être notariée et apostillée (Convention de La Haye) si elle est délivrée à l'étranger.

3. Le rôle pivot de l'expert indépendant pour un MRE

L'expert immobilier indépendant est le maillon décisif. Pour un MRE :

• Il évalue le bien selon la valeur vénale RICS Red Book Global Standards 2025 à la date du transfert.
• Il documente les comparables locaux que le MRE ne peut pas constituer à distance.
• Il assiste à l'expertise judiciaire contradictoire ordonnée par le tribunal et y défend la position du propriétaire.
• Il rédige un rapport opposable au juge administratif marocain et utilisable dans le cadre fiscal français (IFI le cas échéant).

4. La garantie de convertibilité — article 31 Charte 03-22

Au-delà de l'indemnité elle-même, la question du transfert de l'indemnité à l'étranger est cruciale pour un MRE. L'article 31 de la Charte de l'investissement loi-cadre 03-22 (BO 7152 du 15/12/2022) garantit aux MRE et investisseurs étrangers le régime de convertibilité sur les investissements financés en devises :

• Transfert des bénéfices nets d'impôts sans limitation de montant ni de durée.
• Transfert du produit de cession ou de liquidation totale ou partielle, y compris les plus-values.

Pour qu'une indemnité d'expropriation soit transférable à l'étranger, deux conditions pratiques sont à vérifier : (a) l'acquisition initiale du bien a-t-elle été financée en devises convertibles ? (b) le dossier auprès de l'Office des Changes a-t-il été correctement constitué à l'acquisition ?

5. Articulation fiscale — IFI France et TPI Maroc

• TPI marocain — la taxe sur les profits immobiliers s'applique théoriquement à la cession y compris par voie d'expropriation. Des exonérations partielles peuvent s'appliquer selon la durée de détention. Une consultation fiscale spécialisée est indispensable.
• IFI France — un MRE résident fiscal français doit déclarer la valeur du bien marocain au 1^er janvier de chaque année. L'expertise RICS sert également pour cette déclaration.
• Convention fiscale franco-marocaine — elle évite la double imposition. Le cabinet fiscal coordonne avec l'expert immobilier pour aligner les valeurs déclarées.

6. Spécificité MRE — les délais de recours

Les délais de recours en matière d'expropriation sont stricts. Pour un MRE qui n'a pas été informé en temps utile, plusieurs voies sont mobilisables :

• Recours pour excès de pouvoir contre la DUP ou l'acte de cessibilité — délai de 60 jours à compter de la notification ou de la publication. Si non-notification, le délai court différemment.
• Plein contentieux indemnitaire — pour la fixation de l'indemnité.
• Référé administratif — pour l'arrêt en urgence de la prise de possession irrégulière.
• Action en voie de fait — si l'administration a pris possession sans procédure régulière.

7. Cinq erreurs typiques de MRE en situation d'expropriation

• Découvrir trop tard la procédure — perte des phases amiables et de certains délais de recours.
• Accepter l'offre administrative par fatigue, distance ou méconnaissance des écarts récurrents.
• Ne pas faire intervenir un expert indépendant avant la phase judiciaire.
• Sous-estimer la question fiscale — articulation TPI Maroc et IFI France ou IRPP.
• Négliger le dossier Office des Changes qui conditionne la convertibilité de l'indemnité.