1. Le principe constitutionnel — indemnité juste et préalable
L'article 35 de la Constitution de 2011 garantit le droit de propriété et prévoit que l'expropriation pour cause d'utilité publique n'est possible que dans les cas et formes prévus par la loi et moyennant une indemnité juste et préalable. Ce principe constitutionnel est concrétisé par la loi 7-81 (Dahir 1-81-254 du 6 mai 1982) et son décret d'application 2-82-382 du 16 avril 1983.
2. La règle posée par la loi 7-81 — valeur à la date du transfert
La loi 7-81 fixe que l'indemnité d'expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien à la date du transfert de propriété. Pas la valeur historique, pas la valeur fiscale, pas le barème administratif interne — la valeur de marché telle qu'elle ressort des transactions comparables réalisées dans le secteur à la date où la propriété passe à l'administration. C'est le pivot doctrinal qui ouvre toute la contestation possible.
3. La méthode RICS retenue par les tribunaux
La méthode dominante validée par la jurisprudence administrative marocaine est la méthode comparable (VPS 3 du RICS Red Book Global Standards 2025) : transactions récentes dans le secteur, ajustées pour les écarts de surface, de configuration, d'accessibilité, de situation par rapport aux équipements (réseau électrique, routier, eau). Critères :
- Similarité physique — surface, type, état, configuration.
- Similarité juridique — régime foncier, servitudes, contraintes d'urbanisme.
- Similarité temporelle — transactions idéalement de moins de 12 à 24 mois.
- Similarité géographique — même secteur, même axe, jamais « même ville ».
- Ajustements documentés ligne par ligne.
4. Les écarts récurrents — la doctrine cassation
La Cour d'Appel Administrative de Marrakech, dans son arrêt n° 61 du 11 février 2009 (commune d'Aït Baha vs ONEE), illustre la doctrine de manière emblématique : ONEE proposait 7 dirhams le mètre carré pour 633 m² ; le tribunal a fixé après expertise contradictoire 150 dirhams le mètre carré, soit 21 fois l'offre initiale. Trois causes structurelles de cet écart :
- Nature réelle du terrain — sous-évaluée par l'administration qui retient un « fragment agricole » alors que la parcelle est constructible.
- Effet d'urbanisation diffuse — non pris en compte par les barèmes administratifs anciens.
- Date d'évaluation — l'administration raisonne sur des moyennes anciennes, le juge actualise à la date du transfert.
5. Ce que la doctrine cassation impose à l'expert
- Comparables tracés — transactions documentées avec dates, prix, sources (notaires, ANCFCC).
- Méthode RICS Red Book Global Standards 2025 — comparable en primaire, cross-check par capitalisation des revenus si applicable.
- Date d'évaluation précisément fixée (date du transfert de propriété).
- Contradictoire — convocation 5 jours francs (article 63 CPC, Cass. Civile 1981).
- Motivation — toute valeur retenue doit être adossée à des comparables identifiés.
- Sensibilités — fourchette autour de la valeur centrale, scénarios.
6. Le ratio à retenir — quand contester
Sur les contentieux des deux dernières décennies, les ratios entre offre administrative et indemnité finale sont fréquemment :
- × 1 à × 1,3 — offre administrative cohérente (rare).
- × 1,5 à × 3 — sous-évaluation modérée (la contestation est généralement rentable).
- × 3 à × 10 — sous-évaluation structurelle (la contestation est quasiment indispensable).
- × 10 à × 21+ — cas Aït Baha — zones rurales en voie d'urbanisation, infrastructures linéaires sur foncier constructible, quartiers en restructuration.
Un ratio supérieur à 1,3 justifie systématiquement une expertise indépendante. Au-delà de 1,5, la procédure de contestation a une forte probabilité de gagner.
7. Les composantes de l'indemnité — au-delà de la valeur vénale
- Valeur vénale du bien (composante principale).
- Valeur des éléments immobiliers par destination — équipements fixes, plantations, ouvrages.
- Indemnité de remploi dans certains cas — frais de relocalisation pour activité.
- Préjudice de coupure sur le résidu de la parcelle (cas des bandes d'emprise pour infrastructures linéaires).
- Préjudice d'exploitation pour les biens à usage commercial ou industriel.
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