4 431 MAD vs 94 950 MAD
quand le tribunal multiplie l'indemnité d'expropriation par 21 (Aït Baha, ONEE, 2009)

1. Le mécanisme de l'offre administrative et son biais structurel

La loi 7-81 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique impose à l'administration expropriante de formuler une offre d'indemnité au propriétaire visé. Sur le papier, cette offre doit refléter la valeur vénale du bien. En pratique, elle s'appuie sur des barèmes internes, des évaluations administratives globales, et le souci de maîtriser l'enveloppe budgétaire de l'opération. Dans le cas d'Aït Baha, l'ONEE proposait 7 dirhams le mètre carré — un tarif qui correspondait peut-être au prix du terrain agricole le moins valorisé du Maroc rural, mais qui ignorait complètement la configuration concrète des 633 m² visés.

Le propriétaire à qui une telle offre est notifiée a, depuis la loi 7-81 et la jurisprudence administrative consolidée, un choix simple : accepter et signer, ou refuser et saisir le juge. L'arrêt d'Aït Baha montre l'importance pratique du second choix.

2. Pourquoi l'expert a retenu 150 MAD/m² et pas 7 MAD/m²

L'expert désigné par le tribunal a appliqué la méthode par comparaison directe, conforme au RICS Red Book : il a recherché dans la zone d'Aït Baha les transactions récentes portant sur des terrains comparables, ajusté pour les écarts de surface, de configuration, d'accessibilité, et de situation par rapport au réseau électrique et routier. Trois éléments expliquent l'écart majeur avec l'offre administrative :

• La nature réelle du terrain : 633 m² constituent une parcelle de taille usuelle pour la construction d'une habitation rurale, et non un simple « fragment agricole résiduel » comme l'avait considéré l'administration.
• L'effet d'urbanisation diffuse : Aït Baha n'est pas une zone gelée — depuis les années 2000, l'électrification rurale, le désenclavement routier et l'arrivée de l'eau potable font monter la valeur des terrains constructibles, parfois rapidement.
• La règle de la valeur à la date du transfert : la loi 7-81 fixe l'indemnité à la valeur du bien à la date de prise de possession, pas à une valeur historique de référence. L'administration raisonnait sur des moyennes anciennes ; l'expert a actualisé.

Le passage de 7 à 150 MAD/m² n'est donc pas une « surévaluation expertale » ni un cadeau au propriétaire : c'est la réalité de marché 2009 d'une parcelle constructible péri-rurale du Souss-Massa, opposée à un barème administratif déconnecté.

3. La motivation centrale de la Cour d'Appel Administrative

« Attendu que l'indemnité d'expropriation doit correspondre à la valeur vénale du bien à la date du transfert de propriété, telle qu'elle ressort des transactions comparables réalisées dans le secteur ; que le rapport d'expertise déposé au dossier, contradictoirement débattu, a retenu une valeur de 150 dirhams le mètre carré, soit pour les 633 m² expropriés un montant de 94 950 dirhams ; que cette évaluation est conforme à la réalité du marché local et aux principes de la loi 7-81 ; il y a lieu de fixer l'indemnité due aux ayants droit à la somme de 94 950 dirhams. »

4. Ce que l'arrêt enseigne aux propriétaires expropriés en 2026

Le dossier d'Aït Baha n'est pas un cas isolé. Les contentieux des deux dernières décennies font apparaître des écarts récurrents et massifs entre offre administrative et indemnité judiciaire — surtout dans trois configurations où la sous-évaluation est presque systématique :

• Zones rurales en voie d'urbanisation (Souss-Massa, périphérie d'Agadir, ceinture de Marrakech, Oriental) : l'administration applique des barèmes « rural agricole » alors que le marché est devenu « rural constructible ».
• Bandes d'emprise pour infrastructures linéaires (routes, lignes électriques, gazoducs, autoroutes ferroviaires) : l'offre raisonne en moyenne de tronçon, sans tenir compte du préjudice de coupure que subit le résidu de la parcelle.
• Quartiers en restructuration : l'administration retient la valeur d'avant le projet structurant, alors que le marché anticipe déjà la plus-value future.

Dans ces trois cas, le propriétaire qui se contente de signer l'offre administrative laisse statistiquement une partie significative de la valeur sur la table. Le ratio Aït Baha de 1 à 21 est extrême mais pas surréaliste : nous avons documenté plusieurs dossiers où l'écart entre offre et indemnité finale dépasse un facteur 5 à 10, après expertise contradictoire et passage devant le juge administratif.

5. La procédure pratique : que faire si vous recevez une offre administrative ?

Si l'administration vous notifie une offre d'indemnité dans le cadre d'une expropriation pour utilité publique, voici la séquence recommandée — directement inspirée des dossiers Aït Baha et suivants :

• (1) Ne pas signer dans la précipitation. L'administration ne peut pas vous obliger à signer avant la phase judiciaire.
• (2) Faire réaliser une expertise privée RICS Red Book chiffrant la valeur vénale réelle du bien à la date envisagée du transfert. Cette expertise servira de pièce maîtresse devant le juge.
• (3) Notifier le refus motivé de l'offre administrative par lettre recommandée avec AR, en joignant les éléments d'évaluation contradictoires.
• (4) Saisir le tribunal administratif compétent dans les délais légaux. Le tribunal ordonnera une expertise contradictoire et fixera l'indemnité au vu du rapport.
• (5) Participer activement à l'expertise contradictoire : convoquer votre propre expert, communiquer les pièces utiles (titre foncier, anciennes transactions, projets d'urbanisme), produire des comparables.

Cette procédure prend en moyenne 18 à 36 mois entre la première offre administrative et l'arrêt définitif. Le coût d'une expertise privée et d'un accompagnement juridique se rentabilise dès que l'écart entre offre et valeur réelle dépasse environ 30 % — ce qui est, en pratique, presque toujours le cas dans les zones rurales et péri-urbaines.

6. Pourquoi l'arrêt Aït Baha reste cité en 2026

Près de 17 ans après, l'arrêt n° 61 du 11/02/2009 figure parmi les références pédagogiques que les avocats spécialisés en droit public et les universitaires marocains citent pour illustrer trois choses :

• La fonction de contre-pouvoir du juge administratif face aux offres administratives systémiquement sous-évaluées.
• La centralité de l'expertise indépendante dans le contentieux d'expropriation — sans expertise contradictoire chiffrée et documentée, le propriétaire reste otage de l'évaluation administrative.
• La nécessité de méthodes d'évaluation traçables (RICS Red Book, comparables identifiés, ajustements motivés) : un rapport mal méthodologié pourrait lui-même être écarté en cassation.