Bâtiment légal rendu non-conforme par un plan postérieur
il faut exproprier, pas démolir (Cass. Adm. 29/12/2004)

1. La distinction qui change tout : avant ou après le plan ?

La motivation de la Cour est limpide et tient en une phrase qui mérite l'encadrement :

En d'autres termes, la non-conformité par rapport à un plan d'aménagement n'a pas la même nature juridique selon que la construction lui est antérieure ou postérieure. Postérieure, c'est une infraction sanctionnable par démolition. Antérieure, c'est une situation d'ordre acquis qui ne peut être remise en cause que par compensation — c'est-à-dire par expropriation avec indemnisation préalable et juste.

2. Le levier juridique : l'article 28 de la loi 12-90

La Cour appuie son raisonnement sur l'article 28 de la loi 12-90 sur l'urbanisme, qui prévoit que le plan d'aménagement vaut déclaration d'utilité publique pour les emplacements réservés. Cette qualification ouvre, et même impose, le recours à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique régie alors par la loi 7-81 (et désormais par la loi 07-25, voir notre analyse de la réforme). Le mécanisme est donc le suivant :

1. Approbation du plan d'aménagement → déclaration d'utilité publique pour les emplacements réservés
2. Si le bien existant n'est pas conforme au plan futur → engagement de la procédure d'expropriation
3. Cessibilité du bien constatée → indemnisation préalable et juste du propriétaire
4. Démolition possible seulement APRÈS l'acquisition par l'administration

Tout raccourci administratif — comme l'arrêté de démolition direct du 21 septembre 2000 dans cette affaire — est une voie de fait que les juridictions administratives marocaines, jusqu'à la Cour de Cassation, sanctionnent par l'annulation.

3. La leçon pour les propriétaires en zone réservée

Si vous recevez un arrêté de démolition fondé sur un plan d'aménagement approuvé après la construction de votre bien, voici les premiers réflexes à avoir :

• Vérifiez la date d'approbation du plan (publication au BO, arrêté d'approbation, registre communal) et la chronologie de votre construction (permis de construire d'origine, certificat de conformité, livraison)
• Démontrez l'antériorité de votre construction par tout moyen : titres fonciers, autorisations, factures de travaux, photos aériennes anciennes, attestations communales
• Saisissez le tribunal administratif en référé pour suspension de l'exécution + sur le fond en annulation. L'arrêté de démolition direct est annulable comme constituant une voie de fait
• Réclamez l'engagement de la procédure d'expropriation avec indemnité juste et préalable — c'est votre droit, l'administration n'a pas le choix de l'outil
• Faites établir une expertise indépendante de la valeur vénale du bien avant procédure pour cadrer la négociation indemnitaire

4. La portée systémique : protection du droit acquis

Cet arrêt s'inscrit dans une jurisprudence administrative marocaine constante et protectrice du droit de propriété face aux atteintes administratives sans titre. L'administration peut modifier le droit à construire à l'avenir (c'est l'objet même du plan d'aménagement) ; elle ne peut pas effacer rétroactivement les droits acquis par les administrés. Quand l'intérêt général le justifie, elle doit acheter ces droits — pas les abolir.