1. Le piège que la Cour referme
Le bailleur, condamné en première instance à 2 023 900 MAD d'indemnité d'éviction, tente une voie astucieuse en appel : la déclaration d'utilité publique résultant du plan d'aménagement rendrait la démolition impossible, donc le congé serait sans cause, donc l'indemnité d'éviction n'aurait pas à être versée. C'est une transposition habile du raisonnement de l'arrêt Cass. Adm. 29/12/2004 (que nous commentons ici aussi) sur le terrain commercial.
La Cour referme la porte par une formule tranchante :
Tant qu'aucun acte d'expropriation formelle n'est intervenu — décret de cessibilité, ordonnance, jugement, prise de possession — le bailleur reste pleinement maître de son bien, donc débiteur de ses obligations contractuelles. La déclaration d'utilité publique théorique du plan ne suffit pas à neutraliser une situation contractuelle en cours.
2. Distinction critique avec l'arrêt CA Com. Casa 24/12/2024
La nuance à saisir est essentielle pour les juristes et les opérateurs. La même Cour d'Appel de Commerce de Casablanca a admis la force majeure dans un autre dossier en décembre 2024 (refus définitif de permis de construire pour nouveau plan d'urbanisme). Pourquoi accepter en 2024 et refuser en 2019 ?
- En 2024 : il y avait un REFUS DÉFINITIF documenté d'une autorisation administrative spécifique, après 4 ans de démarches. L'impossibilité était constatée, datée, irréversible
- En 2019 : il y avait UNIQUEMENT un plan d'aménagement publié. Pas de refus d'autorisation, pas de procédure d'expropriation engagée, pas d'acte de dépossession. L'impossibilité était théorique, abstraite, contingente
La leçon : la force majeure exige un fait avéré, pas un risque réglementaire. Tant que l'administration n'a pas matérialisé son intention par un acte (refus de permis ou expropriation engagée), il n'y a pas d'impossibilité au sens de l'article 268 du DOC.
3. La requalification du local — du « hangar » au fonds commercial
Sur le terrain du fond commercial, le bailleur tente une autre voie astucieuse : le contrat désigne les lieux comme « simple hangar », donc pas d'activité commerciale au sens propre, donc pas d'indemnité d'éviction au sens des baux commerciaux. Là encore, la Cour referme :
La qualification de « hangar » est cosmétique. Dès lors que les clauses autorisaient « toute activité conforme à l'objet social » du preneur — vente et location de véhicules — la nature commerciale du bail est établie. La protection des baux commerciaux s'applique pleinement, indemnité d'éviction comprise. La Cour ajoute, avec une pointe d'ironie procédurale, que le bailleur lui-même avait invoqué les dispositions sur les baux commerciaux pour obtenir l'éviction— il ne peut donc plus les écarter pour échapper à l'indemnité.
4. Le quantum — comment l'expertise a tenu et ce qui a été coupé
L'indemnité totale de 2 023 900 MAD est ramenée à 1 566 000 MAD. Décomposition adoptée par la Cour :
| Poste | Montant retenu |
|---|---|
| Droit au bail | 1 500 000 MAD |
| Clientèle et réputation | 36 333 MAD |
| Frais de relocation (réduit) | 30 000 MAD (réclamés 487 600) |
| Total | 1 566 333 MAD |
5. La leçon pour les locataires commerciaux et les bailleurs
Pour le locataire commercial confronté à un congé motivé par un projet de démolition, ne vous laissez pas dissuader par l'argument du plan d'aménagement. Tant qu'aucun acte officiel d'expropriation n'est produit, l'indemnité d'éviction est due. Faites établir une expertise du droit au bail et de la valeur du fonds commercialavant l'audience — c'est cette expertise qui chiffre 80 % de l'indemnité. Pour le bailleur, à l'inverse : ne fondez pas votre stratégie de défense sur la perspective d'un projet public — tant que ce n'est pas matérialisé, vous restez débiteur.
Évaluation d'indemnité d'éviction
Droit au bail · Clientèle et réputation · Frais de relocation · Pertes d'exploitation · Rapport opposable juge