Plan d'aménagement périmé après 10 ans
indemnisation du propriétaire (Cass. Adm. 25/04/2007)

1. L'arme du délai décennal — article 28 loi 12-90

La motivation centrale de la Cour se loge dans une lecture stricte de l'article 28 de la loi 12-90 sur l'urbanisme :

La Cour en tire mécaniquement deux conséquences logiques. Premièrement, l'effet d'extinction est automatique : pas besoin de décision administrative ni de jugement déclaratif. Au bout de 10 ans, la DUP s'éteint d'elle-même. Deuxièmement, l'effet patrimonial est restitutif :

Or si la commune continue d'occuper, sans titre, alors qu'elle aurait dû rendre les droits, cette occupation devient illicite. D'où la condamnation à indemnité que la Cour de Cassation valide :

2. Le rejet de la défense municipale — pas de DUP éternelle

La Cour balaie l'argument selon lequel le plan continuerait à produire des effets indéfiniment, dans une formule qui mérite d'être citée verbatim : « le plan ne peut pas servir de fondement éternel à la restriction du droit de propriété ». La Cour rappelle ainsi un principe constitutionnel implicite : le droit de propriété est protégé, et les atteintes administratives doivent être limitées dans le temps faute de quoi elles dégénèrent en confiscation déguisée.

3. La méthode pratique pour les héritiers et propriétaires concernés

Si vous détenez (ou héritez) un terrain réservé par un plan d'aménagement approuvé depuis plus de 10 ans sans expropriation finalisée, voici la séquence d'action :

1. Vérifiez la date d'approbation du plan (Bulletin Officiel, arrêté ministériel, registre communal). Plus de 10 ans révolus = DUP éteinte par effet de la loi
2. Vérifiez l'état de l'expropriation : décret de cessibilité publié ? Ordonnance d'expropriation ? Prise de possession effective ? Si rien n'est finalisé, l'administration occupe sans titre depuis l'extinction
3. Faites établir une expertise indépendante de la valeur locative du terrain sur la période d'occupation post-DUP. C'est l'assiette du préjudice de jouissance
4. Saisissez le tribunal administratif en action en indemnisation pour privation de jouissance. Cette voie a été validée jusqu'à la Cour de Cassation dans cet arrêt
5. Demandez également la restitution effective du terrain ou — si vous le souhaitez et que la commune en a besoin — réenclenchez une nouvelle procédure d'expropriation avec indemnité à la valeur actuelle

4. Articulation avec la réforme expropriation loi 07-25

La loi 07-25 sur l'expropriation, qui succède à l'ancienne loi 7-81, renforce les garanties procédurales et indemnitaires des propriétaires expropriés (voir notre analyse complète). L'arrêt de 2007 reste pleinement pertinent : il s'applique au mécanisme amont de l'article 28 de la loi 12-90 (extinction décennale de la DUP), qui n'est pas modifié par la réforme. La combinaison des deux est en revanche puissante : un propriétaire qui invoque l'extinction décennale ET la nouvelle indemnité juste de la loi 07-25 dispose d'un arsenal complet pour obtenir réparation.

5. La portée systémique — un signal fort aux administrations

Cet arrêt envoie un signal clair aux communes et autres collectivités territoriales : un plan d'aménagement n'est pas une réserve foncière gratuite et perpétuelle. Soit la collectivité finalise l'expropriation dans le délai de 10 ans avec indemnité juste, soit elle restitue le bien — et indemnise pour la période d'occupation indue. Cette discipline est saine : elle pousse les autorités à structurer leurs projets, à budgétiser les acquisitions, et à ne pas geler indéfiniment des fonciers privés pour des projets qui ne se réalisent jamais.