Loi 7-81 expropriation au Maroc — cadre complet, procédure et réforme

1. Le cadre constitutionnel — article 35 de la Constitution 2011

L'article 35 de la Constitution du 29 juillet 2011 garantit le droit de propriété et prévoit que l'expropriation pour cause d'utilité publique ne peut intervenir que dans les cas et les formes prévus par la loi et moyennant une indemnité juste et préalable. Ce principe constitutionnel encadre toute la doctrine et la pratique de l'expropriation au Maroc — il prévaut en cas de conflit avec un texte de rang inférieur.

2. La loi 7-81 — texte fondateur

La loi 7-81 relative à l'expropriation pour cause d'utilité publique et à l'occupation temporaire, promulguée par le dahir n° 1-81-254 du 6 mai 1982, fixe la procédure complète. Son décret d'application n° 2-82-382 du 16 avril 1983 en règle les modalités pratiques (publications, enquêtes, registres).

3. La procédure officielle en six étapes

• (1) Acte déclaratif d'utilité publique (DUP) — publié au Bulletin Officiel et affiché en commune. Validité de 2 ans pour engager l'acte de cessibilité.
• (2) Enquête administrative de 2 mois — publication BO + journaux d'annonces légales, dépôt en commune du plan et du registre d'observations ouverts au public.
• (3) Acte de cessibilité — désigne les parcelles précises à exproprier, identifie les propriétaires, fixe la consistance exacte de l'emprise.
• (4) Commission administrative d'évaluation — fixe une indemnité proposée au propriétaire.
• (5) Phase amiable — tentative d'accord de gré à gré sur la base de l'offre administrative.
• (6) Phase judiciaire devant le tribunal administratif, en deux temps : (a) requête en autorisation de prise de possession traitée en référé, (b) requête au fond pour transfert de propriété et fixation définitive de l'indemnité.

4. Les articles clés de la loi 7-81

• Article 1 — utilité publique et droit d'exproprier de l'État et des collectivités.
• Articles 2 à 6 — autorités compétentes, types de DUP.
• Articles 7 à 11 — enquête administrative et acte de cessibilité.
• Articles 12 à 17 — commission administrative d'évaluation.
• Articles 18 à 23 — phase amiable et délais.
• Article 24 — référé judiciaire : le juge ne peut refuser l'autorisation de prise de possession que pour cause de nullité de la procédure. Pivot stratégique pour le propriétaire.
• Articles 25 à 39 — phase judiciaire au fond, transfert de propriété, indemnité définitive, exécution.
• Articles 40 à 50 — occupation temporaire et dispositions diverses.

5. Les droits du propriétaire — synthèse

• Droit à l'information — notification régulière de chaque étape par voies administratives prévues.
• Droit de participer à l'enquête — dépôt d'observations sur le registre ouvert en commune pendant 2 mois.
• Droit à une indemnité juste et préalable (art. 35 Constitution) correspondant à la valeur vénale à la date du transfert.
• Droit de contester la DUP par recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif.
• Droit de contester l'acte de cessibilité séparément (DUP périmée, parcelles mal désignées, détournement de finalité).
• Droit au référé — article 24 — pour bloquer une prise de possession irrégulière.
• Droit à expertise contradictoire — convocation au moins 5 jours francs avant les opérations (article 63 CPC, Cass. Civile 1981).
• Droit à l'appel et au pourvoi en cassation sur les décisions des juridictions administratives.
• Droit à la restitution ou à l'indemnité complémentaire en cas de détournement de finalité (CS 176/1991).
• Droit à indemnité pour privation de jouissance au-delà du délai 10 ans du plan d'aménagement (Cass. Adm. 2007).

6. La doctrine cassation consolidée

• Cour Suprême n° 176 du 13 juin 1991 — détournement de finalité publique attaquable.
• Cass. Administrative n° 1295 du 29 décembre 2004 — construction antérieure au plan non démolissable, expropriation avec indemnité.
• Cass. Administrative n° 394 du 25 avril 2007 — délai 10 ans du plan d'aménagement, indemnité pour privation de jouissance.
• CA Administrative de Marrakech n° 61 du 11 février 2009 — Aït Baha vs ONEE, indemnité multipliée par 21 après expertise contradictoire.

7. La réforme — projet de loi 07-25

Un projet de réforme de l'expropriation au Maroc — référencé sous le numéro 07-25 — est en cours d'élaboration. Ses axes connus à la date de cet article :

• Modernisation de la procédure pour réduire les délais (objectif 12-18 mois entre DUP et indemnité).
• Renforcement des garanties du propriétaire — notamment dans la phase amiable.
• Encadrement strict du détournement de finalité avec procédure de rétrocession formalisée.
• Cadre des expertises contradictoires — alignement sur les standards RICS Red Book Global Standards 2025.
• Délais procéduraux revus pour renforcer la sécurité juridique.
• Digitalisation des notifications et publications.

À la date de cet article, la loi 7-81 reste pleinement applicable et son cadre est inchangé. Le projet 07-25 fait l'objet de consultations publiques et institutionnelles. Pour les contentieux en cours et les nouvelles procédures, la loi 7-81 demeure le texte de référence.

8. Recommandations pratiques pour les propriétaires

• Vérifier régulièrement le BO et la presse locale pour repérer une DUP affectant son foncier.
• Conserver les pièces du dossier — titre foncier, plans, photos, courriers.
• Demander une expertise indépendante dès qu'une offre administrative est notifiée — pas après.
• S'entourer d'un avocat spécialisé en droit administratif et en droit foncier.
• Activer toutes les voies de recours — REP contre la DUP ou la cessibilité, référé suspension, plein contentieux indemnitaire — sans en privilégier une à l'exclusion des autres.
• Mobiliser la doctrine cassation dans le mémoire d'avocat — citation précise des arrêts.