Formule de base
Valeur foncier = CA HT du programme – Coûts de construction – Études et honoraires – Frais financiers – Marge promoteur – Aléas. Tout repose sur la fiabilité de chaque input. Un input gonflé biaise le résultat.
Étape 1 — Définir le programme constructible théorique
- Surface foncière (S_f) en m².
- Coefficient d'occupation du sol (COS) selon plan d'aménagement applicable.
- Hauteur maximale et nombre de niveaux.
- SHOB et SHON théoriques.
- Mix résidentiel/tertiaire/commercial selon zonage.
- Surface vendable nette par typologie (T2, T3, T4, villa, commerce, bureau).
Au Maroc, la surface vendable se déduit de la SHON théorique moins les parties communes (cages d'escalier, paliers, locaux techniques) — coefficient résidentiel typique 0,80 à 0,85.
Étape 2 — Estimer le prix de sortie au m² par typologie
Base : transactions comparables récentes (12 à 24 mois) sur le même quartier, ajustées :
- Inflation prix de vente à la date de livraison anticipée.
- Standard de finition ciblé (économique, milieu de gamme, haut de gamme).
- Avantages spécifiques du programme (vue, situation, équipements collectifs).
- Décote de risque d'invendus en bas de cycle.
Étape 3 — Estimer les coûts de construction
Fourchettes sectorielles Maroc 2025-2026 (à confirmer au cas par cas) :
- Résidentiel économique : 3 800 à 5 200 MAD/m² SHOB.
- Résidentiel milieu de gamme : 4 800 à 6 500 MAD/m² SHOB.
- Résidentiel haut de gamme : 6 500 à 9 000 MAD/m² SHOB.
- Tertiaire de qualité (Grade A) : 6 500 à 9 500 MAD/m² SHOB.
- Industriel Grade A : 3 500 à 5 000 MAD/m² SHOB.
Ajouter études et honoraires 4 à 7 %, VRD 8 à 15 % (selon nature foncier), aménagements extérieurs, équipements collectifs (parkings, ascenseurs, piscine).
Étape 4 — Frais financiers et calendrier
Modéliser la courbe de décaissement et encaissement sur la durée du chantier (typiquement 18 à 36 mois). Taux d'emprunt promoteur 2026 : 7 à 9 % selon profil. Frais financiers = intérêts intercalaires sur l'endettement moyen pondéré.
Étape 5 — Marge promoteur cible et aléas
- Marge cible : 15 à 25 % du CA selon profil risque.
- Aléas : 5 à 10 % pour risques techniques (sols, fondations), commerciaux (vacance), réglementaires (modifications urbanisme).
Étape 6 — Sensibilités obligatoires
- Prix de sortie ± 5 à 10 %.
- Coûts construction + 10 à 15 %.
- Délai commercialisation + 6 à 12 mois.
- Taux financement + 100 à 200 bps.
- Marge promoteur – 5 points.
Le rapport doit présenter une fourchette de valeur foncière entre scénarios bas, central et haut.