Modification du règlement de copropriété au Maroc

1. Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est le contrat fondateur qui régit les rapports entre copropriétaires d'un immeuble bâti. Il définit :

• La destination de l'immeuble (habitation, mixte, commercial).
• La division en lots et les millièmes de copropriété affectés à chaque lot.
• La distinction entre parties privatives et parties communes.
• Les règles d'usage des parties communes et privatives.
• La répartition des charges et les modalités de leur recouvrement.
• Les règles de fonctionnement du syndicat (AG, syndic, conseil syndical).
• Les servitudes et droits réels accessoires.

Conformément à la loi 18-00, le règlement est opposable à tous les copropriétaires successifs dès lors qu'il a été régulièrement publié à la conservation foncière (ANCFCC) avec le premier acte de vente.

2. Quatre catégories de modifications, quatre majorités

2.1 Modifications mineures — majorité simple

Précisions purement rédactionnelles, correction d'erreurs manifestes, ajustements administratifs n'affectant aucun droit substantiel. Majorité simple des présents ou représentés.

2.2 Modifications de fonctionnement — majorité simple à qualifiée

Ajustement des règles d'usage des parties communes (horaires d'ouverture des accès, règles pour les ascenseurs, jardins), modification de la fréquence des AG. La majorité dépend du règlement existant.

2.3 Modifications affectant la répartition des charges — majorité qualifiée

Modification des millièmes, modification de la grille de répartition des charges. Affecte directement le portefeuille de chaque copropriétaire. Majorité qualifiée (typiquement les trois quarts des voix) — la pratique exige souvent l'accord exprès du copropriétaire dont les charges augmentent significativement.

2.4 Modifications touchant aux droits privatifs ou à la destination — unanimité

Modification de la destination de l'immeuble (de résidentiel à mixte par exemple), changement d'affectation d'une partie privative, suppression ou réduction d'un droit accordé à un lot, modification des règles d'usage de parties à jouissance exclusive. Unanimité des copropriétaires requise.

3. Procédure de modification

• (1) Initiative — proposition par le syndic, le conseil syndical, ou un copropriétaire représentant au moins le quart des voix.
• (2) Convocation de l'AG avec ordre du jour précis indiquant les clauses à modifier et le texte proposé.
• (3) Délibération en AG selon la majorité requise.
• (4) Procès-verbal détaillé avec mention du vote et des oppositions.
• (5) Acte modificatif rédigé par un notaire ou un adoul.
• (6) Publication à la conservation foncière (ANCFCC) — condition d'opposabilité aux acquéreurs ultérieurs.

4. Clauses nulles — ce qui ne peut pas figurer dans un règlement

• Clauses contraires à un texte d'ordre public (sécurité, salubrité, urbanisme).
• Clauses portant atteinte au droit de propriété sur le lot privatif au-delà de ce que justifie la vie collective.
• Clauses discriminatoires entre copropriétaires (interdictions personnelles, traitement différencié).
• Clauses imposant des servitudes excessives ou disproportionnées par rapport à la destination de l'immeuble.
• Clauses de nullité de plein droit au sens du DOC marocain (consentement vicié, cause illicite).

5. Contester une modification irrégulière

Un copropriétaire opposé à une modification du règlement adoptée irrégulièrement peut :

• Contester la décision d'AG qui a voté la modification — action en nullité dans les délais (cf. notre article dédié).
• Refuser l'application de la clause modifiée s'il démontre la nullité.
• Demander en justice la déclaration de nullité de la clause modifiée et la restauration du règlement initial.
• Indemnisation du préjudice subi du fait de l'application de la clause irrégulière.

6. Conseils pratiques

• Faire valider tout projet de modification par un notaire ou un avocat spécialisé avant l'AG.
• Vérifier la majorité requise pour la clause concernée selon la nature de la modification.
• Documenter rigoureusement la convocation, le quorum, le vote et le procès-verbal.
• Faire publier rapidement à la conservation foncière pour rendre la modification opposable.
• Informer les copropriétaires de la modification et de ses conséquences pratiques.