Contester une décision d'assemblée générale en copropriété au Maroc

1. Qui peut contester ?

L'action en annulation d'une décision d'AG est ouverte au copropriétaire qui :

• A voté contre la décision contestée (opposant).
• Était absent à l'AG et non valablement représenté.
• S'est abstenu sur la décision.
• N'était pas régulièrement convoqué (vice de procédure).

Le copropriétaire qui a voté favorablement la décision ne peut généralement pas la contester sauf à invoquer un dol ou une erreur substantielle, conformément aux principes du droit des obligations marocain (DOC).

2. Les sept motifs principaux de nullité

2.1 Convocation irrégulière

La convocation à l'AG doit respecter strictement la loi 18-00 et le règlement de copropriété : délai de prévenance (typiquement 15 jours pour AG ordinaire), mode d'envoi (lettre recommandée ou tout moyen prouvant la réception), contenu (ordre du jour précis, projets de résolutions, lieu, date, heure). Toute irrégularité substantielle est un motif d'annulation.

2.2 Quorum insuffisant

L'AG ne peut valablement délibérer que si le quorum requis par la loi ou le règlement est atteint. Le quorum diffère selon la nature de l'AG (ordinaire, extraordinaire) et la nature des décisions (majorité simple, qualifiée, unanimité). Une décision prise en quorum insuffisant est annulable.

2.3 Majorité non respectée

Chaque catégorie de décision exige une majorité précise — simple, qualifiée (typiquement les trois quarts), ou unanimité pour les modifications affectant les droits privatifs ou la destination de l'immeuble. Une décision votée à une majorité inférieure à celle requise est nulle.

2.4 Dépassement de l'ordre du jour

L'AG ne peut délibérer que sur les points inscrits à l'ordre du jour joint à la convocation. Une décision prise sur un point non inscrit est attaquable, sauf en cas de question accessoire indispensable au point inscrit ou si tous les copropriétaires sont présents et acceptent.

2.5 Décision contraire au règlement de copropriété

Le règlement est la loi des parties entre copropriétaires. Une décision d'AG qui modifie l'usage des parties communes, la répartition des charges, ou les droits privatifs sans suivre la procédure de modification du règlement (souvent unanimité) est nulle.

2.6 Abus de majorité

La majorité ne peut imposer aux copropriétaires minoritaires une décision contraire à l'intérêt collectif et prise dans le seul intérêt de la majorité (par exemple, faire supporter des charges disproportionnées à un seul lot). C'est l'abus de majorité — sanctionné par la jurisprudence.

2.7 Vote contraire à la loi

Une décision d'AG contraire à un texte d'ordre public (sécurité, salubrité, urbanisme) est nulle de plein droit. Exemple : décision refusant des travaux de mise aux normes obligatoires.

3. Délais de l'action en annulation

Les délais varient selon la nature du vice invoqué :

• Vice de procédure (convocation, quorum, ordre du jour, majorité) — l'action doit être intentée dans un délai relativement court à compter de la notification du procès-verbal de l'AG ou de la prise de connaissance par le copropriétaire. La pratique conseille d'agir dans les 2 mois.
• Vice de fond (contrariété au règlement, abus de majorité, contrariété à la loi) — l'action est soumise aux délais de prescription du droit commun (souvent 5 ans, à vérifier au cas par cas).

Les délais d'ordre public sont stricts et la jurisprudence n'admet que rarement leur prolongation. Agir immédiatement après la réception du procès-verbal est la meilleure stratégie.

4. Procédure devant le tribunal

• Juridiction compétente — tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble.
• Demande — requête écrite par avocat, exposé du vice invoqué, demande d'annulation totale ou partielle.
• Pièces — convocation reçue, procès-verbal de l'AG, règlement de copropriété, statuts, photocopie de votes éventuels.
• Référé suspension possible — pour suspendre la décision contestée pendant l'instruction au fond.
• Décision — annulation totale, partielle, ou rejet.
• Recours — appel devant la Cour d'Appel, puis cassation.

5. Conseils pratiques

• Conserver la convocation reçue (mode d'envoi, date) et le procès-verbal.
• Demander immédiatement copie du procès-verbal et du registre des présences si vous étiez absent.
• Voter contre par anticipation lorsque vous ne pouvez pas être présent — par mandat écrit.
• Demander acte de votre opposition au PV.
• Saisir un avocat spécialisé en droit de la copropriété rapidement.