Valeur vénale immobilière — jurisprudence française et méthodologie RICS

La chambre commerciale de la Cour de cassation française a fixé la définition de référence dans son arrêt GFA de Plaimpied du 23 octobre 1984 : « la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation et compte tenu des clauses de l'acte de vente ». Cette formule, reprise depuis dans la doctrine administrative française (BOFiP), recoupe presque mot pour mot la définition de la Market Value par IVS 104 que ReaConsult applique systématiquement au Maroc : un échange entre un acheteur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après commercialisation adéquate, parties agissant en connaissance de cause et sans contrainte particulière.

La jurisprudence française insiste sur le caractère objectif de la valeur vénale. Dans son arrêt Heral (Cass com 24 juin 1997), elle rappelle que « le juge doit s'attacher, non à un élément intéressant la personne de l'acheteur, mais à la valeur objective de l'immeuble sur le marché à la date de la mutation ». Sont écartées : la situation financière des parties, l'intérêt personnel d'un acheteur particulier, les valeurs d'usage ou de convenance. Ce principe est identique dans la méthodologie RICS : la valeur vénale est une valeur d'échange, pas une valeur de convenance. Un MRE qui surpaie pour des raisons familiales ne fixe pas la valeur vénale ; un héritier qui sous-valorise pour conserver le bien non plus.

Le Tribunal Civil de Moulins a fixé dès le 30 janvier 1951 un principe qui reste central : « il n'existe pas de valeur absolue, de valeur intrinsèque ou de valeur raisonnable d'un bien ; cette valeur doit se déterminer par référence au marché, par rapport au prix des transactions locales et momentanées portant sur des biens comparables en qualité et en quantité ». Ce principe fonde la méthode comparative (Market Approach), codifiée par RICS sous VPS 3 et par IVS sous IVS 105. C'est la méthode reine au Maroc également : nos rapports s'appuient sur des transactions actées (données ANCFCC, conservation foncière, notaires) — pas sur des annonces en ligne. La similitude doit porter sur les caractéristiques physiques ET juridiques du bien.

La Cour de cassation (Cass com 28 janv. 1992) impose à l'administration fiscale française qui conteste une valeur de justifier son évaluation par des « éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires ». La similarité doit être appréciée en fait et en droit : surface, état, étage, exposition, mais aussi situation juridique (occupation, indivision, démembrement).

En pratique méthodologique RICS au Maroc :

1. Similarité physique : typologie (appartement T3, villa, riad, plateau bureau), surface ±15%, étage, exposition, état, équipements, vue, parking.

2. Similarité juridique : régime de propriété (immatriculé vs Moulkia), indivision, occupation, baux en cours, servitudes, contraintes urbanistiques (PA, hauteur, COS).

3. Similarité temporelle : idéalement < 12 mois pour les marchés actifs (Casa, Rabat, Marrakech), jusqu'à 2-3 ans pour les marchés peu liquides (médinas, biens spécialisés), avec actualisation explicite.

4. Similarité géographique : même quartier, voire même rue / même axe, jamais juste « même ville ».

La doctrine française admet — comme RICS / IVS — trois autres méthodes en complément ou substitution :

Méthode par le revenu (Income Approach). Soumise à trois conditions : l'ensemble du bien doit être productif de revenus, ces revenus doivent être de marché, le taux de capitalisation doit ressortir clairement du marché local. Fourchette indicative française citée : 3 à 9 % selon l'actif. Au Maroc, fourchettes observées 2026 : 5-6,5 % résidentiel locatif Casa (Maarif, Bourgogne), 6-8 % résidentiel populaire, 7-9 % bureaux périphériques, 6,5-8 % hôtellerie boutique Marrakech (sources internes ReaConsult).

Méthode du réajustement d'une valeur antérieure. Reprise d'une valeur déclarée historiquement, ajustée par un coefficient d'évolution du marché local. Méthode de complément, jamais utilisée seule selon la doctrine fiscale française (Rép. Remillier AN 17/2/2009). Même approche au Maroc : utile pour rapports d'actualisation IFRS 13, jamais pour expertise opposable.

Approche multicritères. Combinaison de 2 à 3 méthodes croisées, recommandée pour les biens complexes. Conforme à RICS VPS 3 (« the valuer should use more than one method where this is appropriate »). Standard ReaConsult pour les actifs au-dessus de 5 M MAD ou les missions IFRS 13 / OPCI.

La jurisprudence française pose un principe d'antériorité : la valeur s'apprécie à la date du fait générateur de l'impôt, en tenant compte de l'état du bien à cette date. Les événements postérieurs n'ont en principe pas d'incidence (sauf exceptions : événement révélant la valeur à la date considérée — cf. arrêt Prévost Cass com 16 nov 1999). Méthodologiquement, RICS Red Book applique le même principe avec la « valuation date »: la valeur s'établit à une date précise, et seuls les éléments connus ou raisonnablement prévisibles à cette date sont retenus. Au Maroc, ce point est critique pour les expertises de succession (date du décès), de divorce, de partage indivisaire, ou pour les rapports IFRS 13 (date de clôture comptable).

La Cour de cassation française admet l'abandon de la méthode comparative pour « les cas où, en raison de la singularité du bien soumis aux droits de mutation, toute comparaison est impossible » (Cass com Dissez 26 janv. 1999). Sont visés : monuments historiques, châteaux, biens patrimoniaux uniques, parts de sociétés non cotées. Au Maroc, cette logique s'applique aux : riads classés patrimoine(notamment médina de Marrakech, médina de Fès), villas patrimoniales Anfa début XXe, biens hôteliers premium type Mamounia, kasbahs restaurées, foncier balnéaire exceptionnel. Pour ces actifs, ReaConsult mobilise une approche multicritères (comparaison nationale + DCF si exploitation + cost approach + valeur de remplacement net) et applique éventuellement des décotes spécifiques (illiquidité, charges d'entretien, classement).

La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière au Maroc, dont la 6e édition a été publiée fin 2025, consacre des principes identiques à ceux de la jurisprudence française : indépendance de l'expert, méthodologie écrite défendable, prééminence de la méthode comparative, recours aux méthodes alternatives en cas d'impossibilité de comparer, traçabilité des sources. Les rapports ReaConsult sont alignés sur cette Charte ET sur le RICS Red Book Global Standards 2025 / IVS 2025. Cette double conformité permet leur utilisation par les banques marocaines (Attijariwafa Bank, BMCE, BCP, CIH, CFG, Société Générale), les notaires, les tribunaux marocains, mais aussi par les administrations fiscales et juridictions étrangères (incluant l'administration fiscale française pour les déclarations IFI des MRE résidents fiscaux français).

• Définition de la base de valeur (Market Value IVS 104) explicite
• Visite physique avec mesure réelle des surfaces
• Comparables actés (ANCFCC), pas d'annonces
• Similarité physique + juridique + temporelle + géographique
• Méthode principale + croisement avec ≥ 1 méthode subsidiaire
• État de fait et de droit au jour de la « valuation date »
• Rapport signé engageant la responsabilité RICS individuelle

• Comparables tirés d'annonces (Mubawab, Avito) — surestimation 10-30 %
• Une seule méthode utilisée sur actif complexe
• Aucune référence à IVS / RICS Red Book / Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière au Maroc
• Pas de date d'évaluation explicite
• « Valeur de convenance » alignée sur le prix d'acte
• Aucune similarité documentée des comparables