1. La spécificité VPGA 4 — trading property
La VPGA 4 du RICS Red Book (Valuation of trading property and businesses) s'applique aux actifs dont la valeur dépend de l'activité commerciale qui s'y déploie : hôtels, riads en exploitation, cliniques, restaurants, stations-service. Un hôtel se valorise selon trois angles distincts qui ne se confondent pas :
- Murs (asset only) — la coque immobilière nue.
- Fonds de commerce — clientèle, marque, contrats OTA, savoir-faire, notation Booking/Tripadvisor.
- Équipements (FF&E) — mobilier, fittings, équipements opérationnels.
2. Les KPIs hôteliers à connaître
- Taux d'occupation = nuitées vendues ÷ nuitées disponibles. Référence Maroc 2024 : 50 à 75 % selon segment et saison.
- ADR (Average Daily Rate) = chiffre d'affaires hébergement ÷ nuitées vendues.
- RevPAR (Revenue Per Available Room) = occupation × ADR.
- GOP (Gross Operating Profit) = Recettes nettes – charges opérationnelles directes (personnel, énergie, blanchisserie, commissions OTA).
- EBITDAR = GOP – charges propriétaire (FF&E reserve, assurance, taxes).
- FF&E reserve = réserve de renouvellement mobilier-équipements, 3 à 5 % du CA selon la convention USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry).
3. Méthode DCF d'exploitation
Construction du modèle :
- Recettes hébergement = nombre chambres × occupation × ADR projeté.
- Recettes annexes : F&B, spa/hammam, services.
- Charges opérationnelles : personnel (35-45 % du CA), énergie, blanchisserie, commissions OTA (15-20 %), petite maintenance.
- GOP calculé.
- FF&E reserve 3-5 % du CA.
- EBITDAR et flux opérationnel propriétaire.
- Valeur terminale = EBITDAR normatif terminal × multiple ou ÷ cap rate d'opérateur.
Taux d'actualisation reflétant le coût du capital de l'exploitant et la volatilité hôtelière (souvent 9-14 % pour le segment 4-5 étoiles au Maroc).
4. Cross-check par multiple par chambre
Le marché hôtelier marocain observe des fourchettes prix par chambre (price per key) par segment :
- Hôtel 3 étoiles urbain : 250 000 à 500 000 MAD/chambre.
- Hôtel 4 étoiles : 500 000 à 1 100 000 MAD/chambre.
- Hôtel 5 étoiles : 1 100 000 à 2 500 000 MAD/chambre.
- Resort balnéaire premium : 2 500 000 à 5 000 000 MAD/chambre.
- Riad Marrakech médina : 600 000 à 2 000 000 MAD/chambre selon niveau.
Ces fourchettes sont indicatives et doivent être ajustées au cas par cas (état, marque, contrat de gestion, situation, classement).
5. Décomposition de la valeur unitaire
VPGA 4 produit une valeur unitaire qui se décompose analytiquement pour les usages bancaires et fiscaux :
- Valeur des murs — par déduction de la valeur du fonds, ou par DRC séparé.
- Valeur du fonds de commerce — clientèle, contrats, marketing.
- Valeur des FF&E — mobilier et équipements.
- Valeur des intangibles — marque, classement ONMT, présence OTA.
Décomposition essentielle pour : ventilation hypothécaire bancaire ; séparation SCI / société d'exploitation pour la fiscalité ; pricing pour cession globale ou cession de fonds seule.