Que change la loi 30-24 pour la copropriété au Maroc ?

**Une réforme qui complète, sans abroger** La loi 30-24, adoptée à l'unanimité le 9 juillet 2024, modifie la loi 18-00, cadre fondateur de la copropriété des immeubles bâtis au Maroc. Elle s'inscrit dans la continuité de la loi 106-12 (2016), qui avait déjà modifié et complété la 18-00. Point essentiel : la 30-24 ne réécrit pas le droit de la copropriété, elle ajoute une couche procédurale sur le socle existant. Trois changements structurent la réforme. **1. La conciliation préalable obligatoire (article 13)** C'est l'apport le plus marquant. Le syndic doit désormais tenter une conciliation préalable avant toute action en justice. Le champ est large et couvre notamment : - les charges impayées ; - les travaux non autorisés réalisés par un copropriétaire ; - l'usage abusif des parties communes ; - les violations du règlement de copropriété. La conséquence est forte : sans tentative de conciliation documentée, l'action en justice est irrecevable. Un syndic qui saisit directement le tribunal risque de voir sa demande rejetée, quelle que soit la solidité du fond. À noter cependant : le texte ne fixe ni délais ni modalités détaillées pour cette conciliation. Mieux vaut donc se rapprocher d'un avocat ou d'un syndic professionnel pour formaliser et tracer la démarche. **2. La convocation de l'AG par les copropriétaires (préavis de 15 jours)** Deuxième apport : un véritable contre-pouvoir face à un syndic défaillant. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent désormais convoquer l'assemblée générale, par tout moyen légal ou par huissier, en respectant un préavis de 15 jours. La convocation doit mentionner la date, l'heure, le lieu et l'ordre du jour. Ce mécanisme débloque les immeubles paralysés par l'inertie du syndic, lorsque l'assemblée n'est jamais réunie et qu'aucune décision sur les travaux ou le budget ne peut être prise. Une fois l'AG réunie, les règles de vote et de majorités issues des textes en vigueur continuent de s'appliquer. **3. La notification des décisions d'AG sous 8 jours** Troisième apport : les décisions de l'assemblée générale doivent être notifiées sous 8 jours, avec remise des procès-verbaux. Ce délai sécurise le droit des copropriétaires absents ou opposants : c'est la notification qui fait courir, pour celui qui souhaite contester une décision, le délai d'action devant la justice selon la loi en vigueur. Un PV transmis tardivement, ou jamais transmis, fragilisait toute la chaîne ; la 30-24 verrouille ce maillon. **Ce que la 30-24 ne change pas** Le socle hérité des lois 18-00 et 106-12 reste intact. Demeurent en vigueur : le privilège du syndicat et l'hypothèque forcée pour garantir les charges impayées (prescription de 5 ans), l'administrateur provisoire désigné par voie de référé en cas de blocage, le calcul des quotes-parts, les majorités d'assemblée et le rôle du conseil syndical (article 29). La réforme organise mieux la manière d'actionner ces outils, sans les remplacer. **Et l'évaluation du lot ?** La gouvernance d'une copropriété pèse directement sur la valeur des lots : un immeuble dont les décisions sont contestées ou dont les charges s'accumulent se vend moins bien. Pour objectiver la valeur d'un lot en tenant compte de l'état de la copropriété, des charges et des travaux à prévoir, nos experts certifiés RICS établissent des rapports conformes RICS, sous 5 à 8 jours (48-72 h en express), à partir de 3 500 MAD HT, avec devis sous 24 h. Cette expertise privée éclaire une négociation ou une décision amiable : elle ne se substitue pas à l'expert que le juge désigne en cas de procédure judiciaire. Demandez votre devis à ReaConsult pour faire le point sur votre lot.