Réponse détaillée
Une réforme adoptée, qui complète sans abroger — mais pas encore en vigueur
La loi 30-24, adoptée à l'unanimité le 9 juillet 2024, modifiera la loi 18-00, cadre fondateur de la copropriété des immeubles bâtis au Maroc. Elle n'a toutefois pas été promulguée : elle n'est pas en vigueur, et à ce jour le régime applicable reste celui de la loi 18-00 telle que modifiée par la loi 106-12 (2016). Point essentiel : la 30-24 ne réécrira pas le droit de la copropriété, elle ajoutera une couche procédurale sur le socle existant. Trois changements structurent la réforme.
1. La conciliation préalable (article 13)
C'est l'apport le plus marquant. Une fois promulguée, la loi imposera au syndic de tenter une conciliation préalable avant toute action en justice. Le champ est large et couvre notamment :
- les charges impayées ;
- les travaux non autorisés réalisés par un copropriétaire ;
- l'usage abusif des parties communes ;
- les violations du règlement de copropriété.
La conséquence sera forte : la tentative de conciliation devra être documentée pour que l'action du syndic prospère, quelle que soit la solidité du fond. À noter cependant : le texte ne fixe ni délais ni modalités détaillées pour cette conciliation, et il n'est pas encore publié. Mieux vaut donc se rapprocher d'un avocat ou d'un syndic professionnel pour formaliser et tracer la démarche.
2. La convocation de l'AG par les copropriétaires (préavis de 15 jours)
Deuxième apport : un véritable contre-pouvoir face à un syndic défaillant. Un ou plusieurs copropriétaires pourront convoquer l'assemblée générale, par tout moyen légal ou par huissier, en respectant un préavis de 15 jours. La convocation devra mentionner la date, l'heure, le lieu et l'ordre du jour. Ce mécanisme débloquera les immeubles paralysés par l'inertie du syndic, lorsque l'assemblée n'est jamais réunie et qu'aucune décision sur les travaux ou le budget ne peut être prise. Une fois l'AG réunie, les règles de vote et de majorités issues des textes en vigueur continueront de s'appliquer.
3. La notification des décisions d'AG sous 8 jours
Troisième apport : les décisions de l'assemblée générale devront être notifiées sous 8 jours, avec remise des procès-verbaux. Ce délai sécurisera le droit des copropriétaires absents ou opposants : c'est la notification qui fait courir, pour celui qui souhaite contester une décision, le délai d'action selon la loi en vigueur. Un PV transmis tardivement, ou jamais transmis, fragilise toute la chaîne ; la 30-24 verrouillera ce maillon.
Ce que la 30-24 ne changera pas
Le socle hérité des lois 18-00 et 106-12 restera intact — et c'est lui qui s'applique aujourd'hui. Demeurent en vigueur : le privilège du syndicat et l'hypothèque forcée pour garantir les charges impayées (prescription de 5 ans), l'administrateur provisoire désigné par voie de référé en cas de blocage, le calcul des quotes-parts, les majorités d'assemblée et le rôle du conseil syndical (article 29). La réforme organisera mieux la manière d'actionner ces outils, sans les remplacer.
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